Sygn. akt III Ca 962/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 lutego 2014r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu, Wydział III Cywilny Odwoławczy w składzie

następującym:

Przewodniczący - Sędzia: SO Katarzyna Kwilosz – Babiś (sprawozdawca)

Sędzia SO Zofia Klisiewicz

Sędzia SO Tomasz Białka

Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Burnagiel

po rozpoznaniu w dniu 19 lutego 2014r. w Nowym Sączu

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta L.

przeciwko I. C., J. C., Z. P.

o zwrot przedmiotu dzierżawy

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Limanowej

z dnia 7 października 2013 r., sygn. akt I C 447/12

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że: uchyla pkt V, a pkt IV nadaje treść: „zasądza na rzecz powoda Miasta L. od pozwanego Z. P. kwotę 1200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) oraz od pozwanych I. C. i J. C. solidarnie kwotę 1200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem części kosztów procesu, a w pozostałym zakresie koszty te wzajemnie znosi”;

2.  w pozostałej części apelację oddala;

3.  nie obciąża pozwanych kosztami postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt III Ca 962/13

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 7 października 2013r. (sygn. akt I C 477/12) Sąd Rejonowy w Limanowej nakazał pozwanym I. C. i J. C. wydanie powodowi Miastu L. nieruchomości gruntowej o pow. 36 m 2 , położonej w obrębie ulic ks. K. i M. K. w L., stanowiącej część działek ewidencyjnych nr (...), a oznaczonej szczegółowo w umowie dzierżawy zawartej między stronami w dniu 14 stycznia 2008r., nr (...) (pkt I), nakazał pozwanemu Z. P. wydanie powodowi Miastu L. nieruchomości gruntowej o pow. 58 m 2 , położonej w obrębie ulic ks. K. i M. K. w L. stanowiącej część działek ewidencyjnych nr (...), a oznaczonej szczegółowo w umowie dzierżawy zawartej między stronami w dniu 29 marca 2008r., nr (...) (pkt II), w pozostałej części zaś powództwa oddalił (pkt III). Ponadto zasądził od pozwanych I. C. i J. C. na rzecz powoda solidarnie kwotę 3 044 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2 400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (pkt IV) oraz zasądził od pozwanego Z. P. na rzecz powoda Miasta L. kwotę 3 438 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2 400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (pkt V).

Powyższe rozstrzygnięcie zaskarżyli apelacją w punktach I, II, IV, V pozwani zarzucając:

1.  naruszenie art. 471, 476 i 355 k.c. przez ich niezastosowanie,

2.  naruszenie art. 217 § 2 k.p.c. przez pominięcie dowodu z zeznań świadka A. J. i oględzin przedmiotu dzierżawy,

3.  naruszenie art. 102 k.p.c., ewentualnie art. 100 k.p.c. przez ich niezastosowanie,

4.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego,

5.  nieustalenie przyczyny niedopełnienia przez pozwanych obowiązku wynikającego z § 1 ust. 3 umowy dzierżawy,

6.  sprzeczność ustaleń Sądu z treścią materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że powód skutecznie wypowiedział pozwanym umowy dzierżawy i przysługuje mu prawo żądania wydania przedmiotu dzierżawy.

Dodatkowo na rozprawie apelacyjnej pozwani rozszerzyli zarzuty apelacji podnosząc naruszenie art. 5 k.c., 696 k.c. i 705 k.c.

Wskazując na w/w zarzuty apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja w zakresie dotyczącym rozstrzygnięcia merytorycznego nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarzuty w niej zawarte są niezasadne. W sprawie nie zaszły uchybienia, które Sąd Okręgowy bierze pod rozwagę z urzędu, a skutkiem których byłaby nieważność postępowania. Sąd Rejonowy dokładnie przeprowadził postępowanie dowodowe i dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych. Sąd Okręgowy w całości akceptuje te ustalenia, albowiem jednoznacznie wynikają z zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Wynikający z treści uzasadnienia apelacji zarzut błędnej oceny dowodów oraz błędnych ustaleń faktycznych nie został wykazany i jako taki nie może odnieść zamierzonego skutku. Zasady oceny dowodów określa art. 233 k.p.c., zgodnie z którym sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie odniesie zamierzonego przez apelującego skutku, jeśli w środku odwoławczym nie zostanie wskazane, które z zasad doświadczenia życiowego lub reguł logicznego myślenia Sąd pierwszej instancji naruszył i na czym konkretnie to naruszenie polegało. Nie jest wystarczające dla skuteczności zarzutu naruszenia powołanego przepisu wskazanie, że apelujący w sposób odmienny ocenił dowody. Istotę regulacji z art. 233 § 1 k.p.c. i skuteczność zarzutu naruszenia przepisu dobrze ujął Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 24 stycznia 2013 r., I ACa 1075/12, LEX nr 1267341, wskazując, że skarżący ma obowiązek wykazania naruszenia przez sąd paradygmatu oceny wynikającego z art. 233 § 1 k.p.c. (a zatem wykazania, że sąd a quo wywiódł z materiału procesowego wnioski sprzeczne z zasadami logiki lub doświadczenia życiowego, względnie pominął w swojej ocenie istotne dla rozstrzygnięcia wnioski wynikające z konkretnych dowodów - grupy dowodów).

Dokonując kontroli instancyjnej w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy nie stwierdził, aby ocena dowodów dokonana przez Sąd Rejonowy miała charakter oceny dowolnej. Sąd I instancji odniósł się do wszystkich przeprowadzonych dowodów i jasno sprecyzował przyczyny, dla których jedne uznał za wiarygodne, a innym tego przymiotu odmówił. Sąd ten dokonał wzajemnego zestawienia dowodów, wykazał w którym miejscu pojawiają się sprzeczności, które z dowodów są zgodne w treści i odwołując się do zasad logicznego rozumowania, wyjaśnił, jakie to ma konsekwencje dla przyjęcia danych dowodów za wiarygodne. Dokonana ocena jest pełna, przeprowadzona w sposób uwzględniający całość zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a jasność wywodu Sądu Rejonowego pozwala ocenić, że wyciągnięte wnioski odpowiadają doświadczeniu życiowemu i zasadom logicznego rozumowania.

Apelacja pozwanych nie zawiera argumentów obalających prawidłowość oceny dowodów dokonanej przez Sąd Rejonowy i stanowi czystą polemikę z oceną dowodów i ustaleniami faktycznymi Sądu Rejonowego, która z przyczyn wyżej podanych nie może odnieść zamierzonego skutku.

Niezasadnym okazał się także zarzut naruszenia przepisów procedury poprzez pominięcie dowodu z zeznań świadka A. J. i oględzin przedmiotu dzierżawy z uwagi na treść art. 162 k.p.c., zgodnie z którym strony mogą w toku posiedzenia, a jeżeli nie były obecne, na najbliższym posiedzeniu zwrócić uwagę sądu na uchybienia przepisom postępowania, wnosząc o wpisanie zastrzeżenia do protokołu. Stronie, która takiego zastrzeżenia nie zgłosiła, nie przysługuje prawo powoływania się na takie uchybienia w dalszym toku postępowania, chyba że chodzi o przepisy postępowania, których naruszenie sąd powinien wziąć pod rozwagę z urzędu, albo że strona uprawdopodobni, iż nie zgłosiła zastrzeżeń bez swojej winy. Pominięcie wnioskowanych dowodów w niniejszej sprawie miało miejsce na posiedzeniu sądu, na którym był obecny profesjonalny pełnomocnik pozwanych, który po ogłoszeniu postanowień w tych kwestiach nie zgłosił w toku posiedzenia zastrzeżenia do protokołu, a pozwani nie wykazali, że nie zgłosili zastrzeżeń bez swojej winy, dlatego też zarzut pozwanych nie może odnieść skutku. Niezależnie od powyższego należy stwierdzić, że decyzja Sądu o oddaleniu w/w wniosków dowodowych była prawidłowa.

Nietrafionym okazał się także – powiązany z wyżej opisanym - zarzut nieustalenia przyczyny niedopełnienia przez pozwanych w/w obowiązku. Wbrew twierdzeniom apelujących Sąd przeprowadził dowody na tę okoliczność (m.in. zeznania świadka – architekta M. W.) i szczegółowo ustalił, jaka przyczyna na jakim etapie procesu inwestycyjnego miała wpływ na brak wydania pozytywnej decyzji przez organ budowlany w tym zakresie (m.in. blokowanie procesu przez sprzeciw sąsiada, brak zgody Ministra Infrastruktury na odstępstwo od warunków technicznych w zakresie usytuowania budynku w stosunku do granicy działki, zawiłe procedury, w tym konieczność uzyskiwania szeregu pozwoleń i uzgodnień). Ustalenia Sądu w tym zakresie są prawidłowe i wyczerpujące.

Również z uwagi na treść art. 162 k.p.c. nie mógł odnieść skutku podniesiony w uzasadnieniu apelacji zarzut braku sprawdzenia przez Sąd wartości przedmiotu sporu. Pozwani reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika nie zgłosili zastrzeżenia na najbliższym posiedzeniu odnośnie braku zajęcia stanowiska przez Sąd w tym zakresie (co mogłoby stanowić naruszenie procedury cywilnej), dlatego nie przysługuje im prawo do powoływania się na to uchybienie na dalszym etapie postępowania. Ponadto z uwagi na niniejsze rozstrzygnięcie co do kosztów postępowania, roztrząsanie tego zarzutu stało bezprzedmiotowe (wartość przedmiotu sporu ma wpływ na wysokość opłaty sądowej od pozwu, a pozwani nie zostali obciążeni obowiązkiem jej zwrotu stronie powodowej).

Poza powyższymi zarzutami apelujący podnieśli także naruszenie szeregu przepisów prawa materialnego.

Jak ustalono, strony łączyła umowa dzierżawy (odrębna dla małżonków C. i odrębna dla pozwanego P., jednakże o takiej samej treści i zbliżonym przedmiocie). Dzierżawa jest stosunkiem zobowiązaniowym, podlegającym zasadzie swobody umów, mocą którego jedna jej strona (wydzierżawiający) udostępnia drugiej ( dzierżawcy) odpłatnie tj. w zamian za czynsz dzierżawny rzecz do korzystania i pobierania pożytków. Dzierżawa może zostać zawarta na czas nieoznaczony bądź oznaczony (art. 693 §1 k.c.). Jeśli została ona zawarta na czas oznaczony to w myśl art. 673 § 3 k.c. obowiązującym od 10 lipca 2001r. w związku z art. 694 k.c. zarówno wydzierżawiający jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć dzierżawę w wypadkach określonych w umowie. W niniejszej sprawie ostatnie umowy dzierżawy podpisano w 2008r. tj. w okresie obowiązywania art. 673 §3 k.c. a więc możliwość zastosowania tego przepisu jest oczywista. Tylko na marginesie należy zauważyć, że orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza możliwość wypowiedzenia najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony w wypadkach określonych w umowie także co do umów najmu i dzierżawy zawartych przed dniem 10 lipca 2001r. (por. uchwałę składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007r. III CZP 74/07. wyrok Sądu Najwyższego z 22 stycznia 1998r., III CKN 365/97). Zgodnie zatem z powyższą regulacją, w przypadku zastrzeżenia, że umowa dzierżawy zawarta na czas określony może zostać wypowiedziana wskutek zajścia zdarzenia ściśle określonego w umowie, to w razie dojścia do skutku tego zastrzeżonego warunku, wypowiedzenie złożone przez stronę uprawnioną będzie skuteczne.

Z taką też sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Pozwani zawarli z powodem umowy dzierżawy (z 14 stycznia i 29 marca 2008r.) na czas oznaczony tj. do 31 grudnia 2024r. Przedmiotem tej umowy było oddanie przez Miasto L. określonego w niej gruntu (sporne działki) w dzierżawę pozwanym na rozbudowę istniejącego obiektu i prowadzenie działalności gastronomicznej (odpowiednio (...) i (...)). W zamian dzierżawca miał uiszczać czynsz dzierżawny w wysokości określonej umową. Rozbudowa owego istniejącego obiektu miała zostać zakończona w ciągu trzech lat od dnia zawarcia umowy – co jednoznacznie wynika z jej treści - w przeciwnym wypadku wydzierżawiający miał prawo rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Następnie termin ten został przedłużony o kolejny rok.

Zarówno z treści umów dzierżawy jak i z treści zeznań świadków przesłuchanych w niniejszej sprawie wynika jednoznacznie, że oznaczony i długi termin w obu umowach dzierżawy wynikał stąd, że dzierżawcy chcieli rozbudować istniejące obiekty. Aby ta inwestycja była opłacalna to dzierżawa musiała trwać przez długie lata. Wydzierżawiający nie zamierzał bowiem zwracać kosztów inwestycji ( w §9 postanowiono, że dzierżawcy nie przysługuje prawo do zwrotu nakładów poniesionych na zabudowę i infrastrukturę na dzierżawionym gruncie). Niewykonanie rozbudowy w terminie zakreślonym w umowie dawało Miastu prawo jej wcześniejszego wypowiedzenia ( z uwagi na brak realizacji celu umowy). Ponieważ pozwani nie wykonali rozbudowy w zakreślonym umową terminie a nawet nie uzyskali pozwolenia na rozpoczęcie prac budowlanych, to Miasto L. skorzystało z zapisanego w umowach dzierżawy uprawnienia do wypowiedzenia dzierżaw i prawo to wykonało. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wywnioskować można, że umowa była wynikiem kompromisu, na podstawie którego Miasto oddawało za stosunkowo niski czynsz grunt pod dzierżawę na okres ponad 15 lat, po to głównie, by został rozbudowany istniejący tam budynek. Korzyści zatem miały zaistnieć po obu stronach: pozwani zyskiwali na okres ponad 15 lat miejsce pod prowadzenie działalności gospodarczej w dobrej lokalizacji za stosunkowo nieduże pieniądze, powód zaś poza czynszem liczył na rozbudowę obiektu i poprawienie wyglądu miasta za pieniądze inwestora. Ponieważ poprzez podpisanie przedmiotowej umowy strony wyraziły wolę jej zawarcia, w brzmieniu ustalonym jej treścią, to zarówno strona powodowa, jak i pozwana wiedziały o określonym w niej warunku i konsekwencjach jego niedopełnienia. Obie też strony takie postanowienia umowne zaakceptowały. Dzierżawcy liczyli się zatem z możliwością, że w przypadku, gdyby nie rozbudowali obiektów w terminie 3 lat, umowa może zostać rozwiązana.

Nieskuteczny jest zarzut naruszenia art. 471, 476 i 355 k.c. poprzez ich niezastosowanie. W/w przepisy mają charakter regulacji ogólnych a pozwani nie wykazali związku w/w przepisów ze stanem faktycznym sprawy ani sposobu i skutku ich ewentualnego zastosowania. Z treści umów dzierżawy nie wynika, że dokonanie rozbudowy istniejących na dzierżawionym gruncie obiektów było treścią zobowiązania dzierżawcy ale ich prawem stanowiącym zarazem warunek trwania umowy dzierżawy przez czas oznaczony w umowie. Nie jest bowiem istotą dzierżawy wnoszenie nowych obiektów budowlanych na przedmiocie dzierżawy a jedynie korzystanie z przedmiotu dzierżawy i czerpanie z niego pożytków. W tym przypadku korzystanie z przedmiotu dzierżawy miało polegać na przebudowie istniejących obiektów i prowadzeniu w nowych obiektach działalności gospodarczej. Jeżeli wydzierżawiający wyraża zgodę na wznoszenie przez dzierżawcę nowych obiektów to jest to rozszerzenie uprawnień dzierżawcy z tytułu dzierżawy a nie treść zobowiązania dzierżawcy. Zobowiązaniem dzierżawcy jest uiszczanie czynszu dzierżawnego i zwrot przedmiotu dzierżawy po wygaśnięciu umowy.

Nawet gdyby przyjąć odmienną wykładnię umowy i uznać, że rozbudowa obiektów stanowiła część zobowiązania dzierżawców ( do czego w ocenie Sądu Okręgowego nie ma podstaw) to należy zauważyć, że w umowie dzierżawy przewidziano prawo rozwiązania umowy przez wydzierżawiającego w razie niezakończenia rozbudowy w terminie określonym w umowie, niezależne od przyczyn tego stanu rzeczy. Brak winy pozwanych w niedojściu do skutku inwestycji pozostaje więc bez znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Pozwani nie wykazali również, aby zaskarżony wyrok naruszał art. 5 k.c. W szczególności zupełnie gołosłowne pozostało eksponowane w odpowiedziach na pozwy twierdzenie pozwanych, że to wskutek działania strony powodowej nie udało się im zrealizować zamierzonej inwestycji. Postępowanie administracyjne w przedmiocie udzielenia pozwanym pozwolenia na budowę prowadzi Starostwo Powiatowe a więc organ odrębny i niezależny od Miasta L.. Z kolei fakt, że Miasto L. w lutym 2012r. złożyło do kolejnego postępowania administracyjnego w przedmiocie pozwolenia na budowę oświadczenie, że pozwani nie mają prawa do dysponowania lokalem nie może przemawiać przeciwko stronie powodowej, ponieważ w tym czasie wiadomym już było, że termin do wykonania rozbudowy przez pozowanych na pewno nie zostanie dochowany. Dla pozwanych małżonków C. upłynął z dniem 4 stycznia 2012r. a dla pozwanego P. miał upłynąć wkrótce bo z dniem 29 marca 2012r. Pozwani nie wykazali też, aby procedura zmiany planu zagospodarowania przestrzennego trwała dłużej niż w sprawach innych obywateli i aby było to zamierzone i celowe działanie Miasta L.. Z kolei okoliczność, że strona powodowa nie wydała interpretacji zapisów planu zagospodarowania przestrzennego dokładnie zgodnej z oczekiwaniami pozwanych również nie stanowi okoliczności pozwalającej na oddalenie powództwa. Pozwani nie wykazali bowiem aby przedmiotowa interpretacja zapisów planu była błędna. Należy w tym miejscu przypomnieć, że strona powodowa jako jednostka samorządowa jest zobowiązana działać zgodnie zobowiązującymi przepisami prawa a w swoich działaniach uwzględniać interesy wszystkich mieszkańców gminy, a nie konkretnych osób. Z materiału dowodowego sprawy wynika jednoznacznie, że zaplanowana przez pozwanych inwestycja okazała się być przedsięwzięciem trudniejszym niż pozwani zakładali, co okazało się już w trakcie biegu terminu do realizacji inwestycji. W związku z tym pozwani wystąpili do Miasta L. o przedłużenie terminu, co uzyskali. Przedłużenie terminu o rok również okazało się niewystarczające. Mimo upływu ponad czterech lat od zawarcia umowy pozwani nie tylko, że nie zrealizowali zamierzonej inwestycji ale nawet nie udało im się w tym terminie uzyskać pozwolenia na budowę. W tych okolicznościach faktycznych nie można dziwić się wydzierżawiającemu, że skorzystał z możliwości rozwiązania umowy dzierżawy. Założony cel tej umowy nie został osiągnięty i w ogóle nie wiadomo czy zostanie osiągnięty ani w jakim czasie to ewentualnie by nastąpiło. Jednostka samorządowa jest zobowiązana racjonalnie gospodarować swoim mieniem i z faktu, że chce osiągnąć większe korzyści z przedmiotu dzierżawy niż do tej pory nie można wyciągać wniosku, że nadużywa swojego prawa.

Apelujący nie wykazał także naruszenia art. 696 k.c. ani art. 705 k.c. Pierwszy z w/w przepisów określa obowiązki dzierżawcy przy wykonywaniu dzierżawy. Drugi dotyczy zwrotu przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy. Skoro rozwiązanie umowy dzierżawy było dopuszczalne i zostało skutecznie wykonane to konsekwencją powyższego było powstanie po stronie dzierżawcy obowiązku zwrotu przedmiotu dzierżawy. Ponieważ zaś przedmiot dzierżawy jest nadal zajmowany przez pozwanych to koniecznym było nakazanie pozwanym opuszczenia spornego gruntu i wydania go stronie powodowej. Zastosowanie zatem przez Sąd art. 705 k.c. było w tym wypadku zasadne i konieczne.

Apelacja okazała się skuteczna jedynie w zakresie kosztów postępowania. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że ponieważ powództwo nie zostało uwzględnione w całości, nie zachodziła możliwość orzeczenia zwrotu kosztów stronie powodowej w całości na podstawie art. 98 k.p.c. Ponadto Sąd Okręgowy zauważa, że nie istniały powody (poza uzyskaniem podwójnych kwot z tytułu kosztów procesu) dla których żądania powoda nie mogłoby być objęte jednym pozwem. Umowy dzierżawy podpisane przez pozwanych były prawie identyczne a skoro pozwani mieli wspólnie dokonywać rozbudowy obiektów istniejących na przedmiocie dzierżawy to oba pozwy pozostawały w ścisłym związku faktycznym. Oba pozwy zresztą są prawie identyczne. Suma wartości przedmiotu sporu w obu sprawach jest niższa niż 50 000 zł i przy takiej wartości przedmiotu sporu stawka minimalna wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika wynosi 2400 zł. Skoro oba pozwy zostały połączone do wspólnego rozpoznania to nakład pracy pełnomocnika powoda był taki jak w jednej sprawie. W tych okolicznościach Sąd Okręgowy uznał, że wytoczenie dwóch odrębnych powództw stanowiło nadużycie ze strony powoda i sprawiedliwym będzie nałożenie na pozwanych obowiązku zwrotu stronie powodowej kosztów zastępstwa prawnego w wysokości jednej stawki minimalnej po połowie (art. 105 § 1 zd. 1 k.p.c.). Częściowe oddalenie powództwa uzasadniało zniesienie pozostałych kosztów procesu. Mając powyższe na uwadze na zasadzie art. 386 §1 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w pkt. 1 sentencji.

Oddalenie zaś apelacji w pozostałym zakresie oparte zostało na art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na zasadzie art. 102 k.p.c. Sąd Okręgowy uwzględnił podkreślany w apelacji pozwanych i w istocie niesporny fakt, że w związku z zamierzeniem inwestycyjnym na przedmiocie dzierżawy, który w przyszłości miał przynieść korzyść także stronie powodowej, ponieśli znaczne wydatki. W tych okolicznościach złożenie apelacji od niekorzystnego dla pozwanych wyroku było konieczne.

(...)