Piątek 24 września 2021 Wydanie nr 4960

Cywilna procedura

Przekształcenie współwłasności w toku egzekucji z nieruch.

ubilexibi napisał w dniu 02.09.2008 o godzinie 23:54:09 :

Sprawa jest zagmatwana i znajduje się pod nadzorem Elżbiety Jaworowicz i ,,Sprawy dla reportera".

Stan faktyczny w skrócie wygląda tak (pominę kilka drobiazgów i pobocznych wątków):
Jest sobie nieruchomość, a na niej budynek, powiedzmy 50 lokali. 23 lokale są wyodrębnione i stanowią własność osób fizycznych, które są również współwłaścicielami 23/50 części nieruchomości. Współwłaścicielem pozostałych 27/50 jest spółdzielnia.
Komornik zajmuje ułamkową część nieruchomości, czyli te 27/50 i prowadzi egzekucję. I licytacja bezskuteczna - brak chętnych. Druga również.
Jednak przed drugą licytacją spółdzielnia zawiera z 27 lokatorami umowy o wyodrębnieniu i przeniesieniu własności tych lokali. Na II licytacji składa wniosek o umorzenie postępowania bo ... ,,zniknął" przedmiot egzekucji, czyli tenże udział. W odpowiedzi wierzyciel składa wniosek o przejęcie tego udziału.

I teraz tak:
1. Czy w wypadku udzielenia przybicia na rzecz wierzyciela należy odrębnie rozpoznać wniosek o umorzenie, czy też w samym udzieleniu przybicia ,,zawiera się" oddalenie wniosku o umorzenie? (To pytanie na rozgrzewkę).

2. Czy te umowy w ogóle są ważne i skuteczne wobec wierzyciela?

Zgodnie z art. 930 k.p.c. ,,Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika".
Czyli samo zbycie nieruchomości jest ok, na miejsce dłużnika może wejść nabywca i jest cacy.

Ale co z tego przepisu wynika w tej sytuacji? Jeżeli te umowy są ważne, to przecież przedmiotem egzekucji nie może być nadal tylko udział we współwłasności nieruchomości, ale również lokale. Udział we współwłasności jest przecież związany z własnością lokalu. Czyli co, ewentualnie udzielić przybicia na rzecz wierzyciela 27 odrębnych lokali wraz z udziałem we współwłasności? Teoretycznie to całkiem ciekawe, ale jak się przyjrzeć bliżej to wygląda słabo.

Weźmy taki przykład. Nieruchomość zabudowana, w budynku dwa lokale. Trzej współwłaściciele: A,B i C po 1/3. Komornik prowadzi egzekucję z udziału p-ko A. W toku egzekucji A,B i C znoszą współwłasność w ten sposób, że wyodrębniają dla B i C po lokalu. A dostaje spłatę. No i co się dzieje z egzekucją z nieruchomości? Jak ma się do tego art. 930 k.p.c.?

Może art. 930 k.p.c. należy w takim wypadku rozumieć w ten sposób, że egzekucja nadal może toczyć się z zajętego udziału. Co oznacza, że osoba trzecia może nabyć tenże udział. Co w konsekwencji prowadzi do sytuacji, w której nabywca miałby 1/3, a właściciele dwóch wyodrębnionych lokali również po 1/3, zamiast po 1/2. Byłby to jednak stan sprzeczny z przepisami ustawy o własności lokali.

Pojawiają się w tym miejscu dwie możliwości:
a. chcieli to niech tak mają,
b. umowy o wyodrębnieniu i przeniesieniu własności lokali są nieważne, bo prowadzą do stanu sprzecznego z prawem (w aspekcie udziałów w nieruchomości - ustawa o własności lokali).

3. A może odpowiedź daje art. 935 k.p.c.? Może należy przyjąć, że dłużnik sprawujący zarząd nieruchomością może dokonać takiej czynności tylko za zgodą sądu (par.3). Natomiast dokonanie takiej czynności bez zgody sądu (stron) powoduje, że te umowy są nieważne? Albo co najmniej bezskuteczne?
No tak, tylko co wtedy, gdy dłużnik nie sprawuje zarządu? Art. 935 k.p.c wtedy go nie ogranicza.

Zacytuję Kazika: Mam trzydzieści lat z okładem, głupi jestem tak jak byłem. :sad:

[ Dodano: Sro Wrz 03, 2008 7:07 pm ]
Anybody?

humbert napisał w dniu 03.09.2008 o godzinie 22:11:32 :

Mam jedno głupie pytanie:
a co z zasadą konstytutywności wpisu w księdzie wieczytsej przy powstaniu odrębnej własności lokali?

ubilexibi napisał w dniu 04.09.2008 o godzinie 10:51:49 :

Pytanie wcale nie jest głupie. Tylko wydaje mi się, że ten wątek dodatkowo komplikuje sprawę. Oczywiste jest, że dopóki nie ma wpisu to odrębna własność nie powstaje.

Ale rzeczywistość jest bardziej złożona. Oczywiście złożono wniosek o założenie ksiąg wieczystych dla odrębnych lokali, w którym domagano się nieprzenoszenia do nowych ksiąg ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z udziału w nieruchomości gruntowej.

No i teraz quiz, co zrobił sąd wieczystoksięgowy:
a. nie rozpoznał wniosków,
b. odmówił wpisu,
c. założył nowe księgi i przeniósł ostrzeżenie,
d. założył nowe księgi i nie przeniósł ostrzeżenia,
e. wszystkie odpowiedzi a - d są poprawne.

Petrus napisał w dniu 05.09.2008 o godzinie 00:03:55 :

znając życie, stawiam na e), zapewne w różnych sytuacjach różnie sąd postąpił, w ogóle bym się nie zdziwił. ciekaw jestem rozwiązania

kate napisał w dniu 06.09.2008 o godzinie 15:09:52 :

No ciekawy problem.
Ja myślę, że sąd wieczysto.... No właśnie pewnie nie byłoby quizu, gdyby odpowiedź była oczywista. Tak trochę podejrzewam, że wnioski o wpis oddalił.
Pkt e nie wchodzi w grę, bo c i d są sprzeczne i nie mogą być równocześnie spełnione. Pkt a trochę nierealny, bo wniosek trzeba kiedyś załatwić. Pkt c raczej prawidłowy. Tak jak napisałam wcześniej stawiam na b.

Kiedyś miałam sprawę, gdzie zajęcie dotyczyło udziału w nieruchomosci wspólnej. Nie pamiętam ułamku. Przed licytacja okazało się, że z tego udziału są już 3 lokale użytkowe. Po ich wyodrębnieniu z tego udziału i wpisaniu do nowych Kw poleciłam Komornikowi by sporządził dodatkowy opis bo w końcu muszę wiedzieć ile wart jest każdy lokal. Sprzedawałam bowiem już te lokale a nie udział, z którego powstały. Nikt się nie czepił, choć sprawa jeszcze w toku.

Co do wniosku o umorzenie, ja bym go rozpoznała osobno, obok przybicia. Przy czym tylko czy to na pewno wniosek do Sądu, bo przecież do momentu udzielenie przybicia organem prowadzącym egzekucję z nieruchomości jest komornik.

W pozostałym zakresie wypowiem się po skończeniu obiadu i wieczornym uśpieniu synka.
Pzdr.

humbert napisał w dniu 06.09.2008 o godzinie 22:14:13 :

Dopóki nie doszło do wpisu chociaż jednego lokalu, sytuacja jest moim zdaniem czysta - egzekucja toczy się co do udziału. Postanowienie o odmowie umorzenia należałoby wydać, ponieważ na odmowę umorzenia w egzekucyjnym przysługuje zażalenie (pytanie czy z dalszym postępowaniem należy czekać do jego uprawomocnienia się).
A jeżeli wpisano choć jeden lokal, to moim zdaniem postepowanie egzekucyjne należy umorzyć. Mówiąc niepoprawnie, udział przestał istnieć w kształcie w jakim został opisany i oszacowany, zatem cena wywoławcza nie odpowiada wartości przedmiotu egzekucji.
W takiej sytuacji wierzcyiel w grunice rzeczy jest bezradny, bo każdy kolejny wpis lokalu będzie powodował niemożność dalszej egzekucji. Ale z drugiej strony (chociaż nie jestem tego do końca pewien) wierzyciel może zaspakajać się z kolejnych lokali.
Wierzyciel ma jeszcze jedno wyjście - wnieść o zaiweszenie postępowania, a następnie wytoczyć powództwo o ustalenie nieważności umowy wyodrębnienia poszczególnych lokali.

ropuch napisał w dniu 08.09.2008 o godzinie 12:23:16 :

Jasnej odpoiwiedzi nie dam ale wydaje mi się, że sam 930 tu nie załatwia sprawy bo w nim chyba jednak chodzi o rozporządzenie plegające na zbyciu, bo zdanie drugie mówi o nabywcy i wstąpieniu do udziału w postępowaniu. A tu jak rozumiem problemem nie jest samo zbycie ale ustanowienie odrębnej własności lokalu. Sam nie wiem, nigdy się z czymś taki nie spotkałem spotkałem się natomiast z sytuacją, w której komornik zajął lokale niewyodrębnione.

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.