Czwartek 13 grudnia 2018 Wydanie nr 3944

Cywilne materialne

Prawo najmu lokalu w TBS

falkenstein napisał w dniu 07.03.2009 o godzinie 23:15:22 :

Mam taki problem:

Małżonkowie się rozwiedli, a że przed ślubem podpisali intercyzę to majątku wspólnego nigdy nie było. W pewnym momencie, gdy mieli już rozdzielność ale jeszcze nie mieli rozwodu "nabyli" mieszkanie w ramach TBS. Polegało to na tym że wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt i zawarła umowę na partycypację w kosztach budowy lokalu, po czym wskazała swego męża jako osobę która ma zawrzeć umowę najmu. On spełniał wszystkie kryteria stawiane przez TBS najemcom więc podpisano z nim umowę, zaznaczając że wnioskodawczyni ma prawo z nim mieszkać.

I tu pojawia sie problem, bo zgodnie z przepisami ustawy do wspólności prawa najmu lokalu w TBS służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych małżonków stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątkowej. Ustawodawca zapomniał niestety, że małżonkowie wcale nie muszą pozostawać w ustroju wspólności majątkowej i w efekcie chociaż wspólności między nimi nie było to prawo najmu wchodzi teraz tak jakby w skład majątku wspólnego i chcąc nie chcąc po rozwodzie muszą się nim podzielić.

Czytam te przepisy i umowę i nic mi z nich nie wychodzi. W zasadzie prawo do tego lokalu to jest prawo najmu, którego nabycie jest nadto obwarowane licznymi ograniczeniami. Właścicielem budynku, a co za tym idzie i lokalu pozostaje TBS. Jest ono co do zasady niezbywalne na wolnym rynku, trudno jest więc je wyceniać jak chociażby lokal spółdzielczy, czy nawet spółdzielczy lokatorski. Wydaje się że można by spróbować je wycenić jak prawo najmu lokalu komunalnego , czyli jako różnicę pomiędzy czynszem wolnorynkowym a czynszem pobieranym w TBS pomnożoną przez przewidywany czas trwania najmu. Jeden problem z głowy. Ale co z nakładami na ten lokal? I przede wszystkim co z kwotą (30% kosztów budowy) wpłaconą - i ciągle spłacaną jako kredyt przez wnioskodawczynię? To nie jest wkład budowlany, taki jak w spółdzielni, to raczej opłata za przywilej wskazania najemcy. Opłata ta obniża owszem wysokość czynszu, w którym spłacany jest kredyt, ale co do zasady kredyt nie obciąża lokalu tylko TBS jako całość. TBS spłaca kredyt na budowę pieniędzmi od najemców i ma prawo takiego kształtowania czynszów żeby mu starczyło. Inaczej mówiąc partycypacja to tak jakby wpłacenie z góry części należnego czynszu. Ale tego nie jestem pewien bo w tym momencie już mnie zupełnie to wszystko skołowało. Jestem w kropce i proszę o wsparcie mądrzejszych od siebie Jak mam rozliczyć to nieszczęsne mieszkanie?

selena napisał w dniu 08.03.2009 o godzinie 07:58:44 :

To co mi przychodzi do głowy po przeczytaniu Twojego postu: należy postawić sobie pytanie co w chodzi w wspólność majątkową.
Z treści Twjego postu wynika, że małżonkowie spisali intercyzę, a następnie zdecydowali się na wspólnotę majątkową.
Prawo najmu należy na pewno rozliczyć w myśl przepisów o wspólności ustawowej, ale czy wszystkie elementy związane z pozyskaniem tego lokalu nalezy rozliczać w ten sam sposób?
Przepisy o wspólności ustawowej stosuje się o d p o w i e d n i o - Art. 680 ze zancz. § 1. kc i w istocie w wąskim zakresie, bowiem wspólności majątkowej nie ma.
Zastanawiałabym się czy część nakładów nie powinna byc rozliczana poza wspólnością majątkową i w jaki sposób to wpływa na ramy rozpoznania sprawy.
Spróbowałambym dokonać takiej analizy.

Kiedyś jeden z wizytatorów młodszemu koledze, udzielił tekiej porady, gdy ten prosił go o pomoc w rązwiązaniu problemu: Masz Pan wolną rękę.
Ja tak nie powiem, powiem P o w o d z e n i a.

sieglinda napisał w dniu 27.03.2009 o godzinie 17:33:01 :

miałam kiedyś taką działówkę z tbs-em Jest takie orzeczenie o ustalaniu wartości prawa najmu i zastosowałam to odpowiednio. Partycypację wpłacała chyba matka któregoś małżonka - i problem był taki, że mieszkanie w tbs zostało przyznane drugiemu małżonkowi (nie dziecku matki a w związku z tym będzie przysługiwał ewentualny zwrot partycypacji. To było dość dawno, przeszło przez SO i chyba zmniejszyli wartość mieszkania - ale zasada zdaje się została przesądzona

Joasia napisał w dniu 27.03.2009 o godzinie 20:13:01 :

Myślę na szybko tak:
Raz: długów sie nie dzieli. Zapominasz o kredycie, który pozostał do spłaty.
Dwa: kredyt w części, w której już go spłacili, szedł jako czynsz - czyli bieżące opłaty, a mieszkali tam razem, czyli razem byli też zobowiązani do opłat. Zapominasz o kredycie w części spłaconej.
Czyli już nie masz kredytu (partycji).

To zostaje Ci normalny najem - który dzielisz jak komunalny. Czyli różnica pomiędzy czynszem w TBS-ie a rynkowym - razy lata, które im zostały do przeżycia (info z GUSu o średniej życia) albo razy 10 lat - w zależności od opcji, którą preferujesz.
To masz kwotę - i tę dzielisz na pół - to masz spłatę.

To teraz przyznajesz lokal temu, z czyich środków (lub z czyjej rodziny śroków) była partycja - bo bez tego by go w ogóle nie dostali i nie byłoby czego dzielić, a nie po to matka z ojcem krwawicę dziecku dali, żeby były zięć/synowa obcy człowiek, do tego potwór, teraz opływał itd.

I od spłaty odejmujesz wartość nakładu obliczoną jako 30 % ... Hmmm... Od czego? Tak na szybko to chyba jako 30 % od wartości całego najmu.

Tak myślę. Ale się nie upieram. Nie mam przemyślanego na ostatecznie, bo nie miałam takiej sprawy.

Pozdrówki.

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.