Piątek 24 września 2021 Wydanie nr 4960

Cywilna procedura

Egzekucja z nieruchomości (kilka działek)

Johnson napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 11:16:56 :

Załóżmy że przedmiotem egzekucji jest nieruchomość składająca się z kilku działek. Jak jest praktyka komorników w waszym okręgu - licytują poszczególne działki pojedynczo czy całą nieruchomość? Nie chodzi mi o sytuację o której mowa w art. 946 kpc

Pawnik napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 11:40:08 :

Skoro przedmiotem egzekucji z nieruchomości jest cała nieruchomość, wiec nie widzę podstaw do sprzedaży odrębnie poszczególnych części tej nieruchomości ( poza przypadkiem z art. 946 kpc).
Pomijam juz kwestię problemów z hipotekami i innymi prawami obciążającymi całą nieruchomość, a nie poszczególne działki, gdyby sprzedawać wszystko oddzielnie....

Johnson napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 11:43:56 :

"Pawnik" napisał:


Skoro przedmiotem egzekucji z nieruchomości jest cała nieruchomość, wiec nie widzę podstaw do sprzedaży odrębnie poszczególnych części tej nieruchomości


Czyli twoim zdaniem to kwestia sformułowania wniosku wierzyciela? Zamiast jednego wniosku dotyczącego nieruchomości objętej jakąś KW winien składać kilka wniosków do poszczególnych działek ?

Pawnik napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 12:09:16 :

"Johnson" napisał:


Skoro przedmiotem egzekucji z nieruchomości jest cała nieruchomość, wiec nie widzę podstaw do sprzedaży odrębnie poszczególnych części tej nieruchomości


Czyli twoim zdaniem to kwestia sformułowania wniosku wierzyciela? Zamiast jednego wniosku dotyczącego nieruchomości objętej jakąś KW winien składać kilka wniosków do poszczególnych działek ?
Skąd taki wniosek?
Egzekucji podlega cała nieruchomość opisana w KW . Wierzyciel oznacza we wniosku egzekucyjnym tą nieruchomość, która jest w całości oszacowana i sprzedawana. Dlaczego ma oznaczać poszczególne działki wchodzące w skład tej nieruchomości?
EDIT:
Przytaczam mądrą księgę:
"Jedno postępowanie egzekucyjne toczy się z reguły tylko w stosunku do jednej nieruchomości (lub jej części - art. 1004 k.p.c.). Zagadnienie, czy w danym przypadku ma się do czynienia z jedną, czy z kilkoma nieruchomościami, może być ocenione w oparciu o przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) oraz o wpis dokonany do księgi. Przedmiotem egzekucji z nieruchomości jest bowiem nieruchomość w ujęciu wieczystoksięgowym, nie zaś w znaczeniu geodezyjnym. W praktyce oznacza to, że egzekucja kierowana jest do nieruchomości, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta. Nie posiada przy tym żadnego znaczenia, czy dana nieruchomość obejmuje jedną, czy więcej wyodrębnionych geodezyjnie części powierzchni ziemskiej, oznaczonych na mapie ewidencji gruntów. Nie jest też istotne, czy poszczególne działki wchodzące w skład nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym graniczą ze sobą.
Jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej, dokonuje się tego w oparciu o wyciąg z rejestru gruntów i budynków. Jeżeli i ten sposób okaże się nieskuteczny, to zdaniem J. Korzonka ( Postępowanie egzekucyjne i zabezpieczające, t. 2, Kraków 1934), za jedną całość uważać należy nieruchomości należące do jednego właściciela lub do kilku właścicieli, które ze względu na swe przeznaczenie i sposób zagospodarowania stanowią jednostkę gospodarczą.
( Komentarz do art.921 kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U.64.43.296), [w Z. Szczurek (red.), M.K. Chmielewska, G. Julke, Z. Knypl, M. Koenner, R. Kowalkowski, S. Kozik, H. Langa-Bieszki, Z. Merchel, J. Świeczkowski, J. Treder, G. Wróblewska-Wcisło, Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, Currenda, 2005, wyd. III.)

Johnson napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 12:21:54 :

"Pawnik" napisał:


Dlaczego ma oznaczać poszczególne działki wchodzące w skład tej nieruchomości?


Pominąłem pewne założenie
Łatwiej sprzedać pojedyncze działki (na mniejsze działki jest więcej chcętnych) niż całą nieruchomość.
I załóżmy że wierzyciel o tym wie i jego zamiarem jest by komornik sprzedawał pojedynczo działki (bo tak się sprzedadzą i uzyska część zaspokojenia - a odpada art. 946 kpc gdyż ceny pojedynczych działek nie wystarczają na zaspokojenie wierzyciela), a nie całą nieruchomość objętą jedną KW (bo wtedy są nikłe szanse na sprzedaż). Co taki mądry wierzyciel winien zrobić? Złożyć wnioski egzekucyjne co do poszczególnych działek ?

Pawnik napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 13:48:28 :

"Johnson" napisał:


Dlaczego ma oznaczać poszczególne działki wchodzące w skład tej nieruchomości?


Pominąłem pewne założenie
Łatwiej sprzedać pojedyncze działki (na mniejsze działki jest więcej chcętnych) niż całą nieruchomość.
I załóżmy że wierzyciel o tym wie i jego zamiarem jest by komornik sprzedawał pojedynczo działki (bo tak się sprzedadzą i uzyska część zaspokojenia - a odpada art. 946 kpc gdyż ceny pojedynczych działek nie wystarczają na zaspokojenie wierzyciela), a nie całą nieruchomość objętą jedną KW (bo wtedy są nikłe szanse na sprzedaż). Co taki mądry wierzyciel winien zrobić? Złożyć wnioski egzekucyjne co do poszczególnych działek ?
Moim zdaniem nie jest dopuszczalna sprzedaz poszczególnych działek z pominieciem art. 946 kpc., poniewaz są to nieruchomosci w sensie geodezyjnym a nie prawnym.

Johnson napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 14:00:32 :

"Pawnik" napisał:


Moim zdaniem nie jest dopuszczalna sprzedaz poszczególnych działek z pominieciem art. 946 kpc., poniewaz są to nieruchomosci w sensie geodezyjnym a nie prawnym.


Czyli jak jestem powiedzmy sobie takim Kluczykiem i wszystkie nieruchomości jakie mam, połączę do jednej KW to wtedy nikt mi już tego skutecznie nie wyegzekwuje, bo nikogo nie będzie stać by kupić całość ??

A poważnie mówiąc, nie mogę się zgodzić z tym co piszesz. Choć to co mówisz może być podbudowane w art. 21 ustawy o hipotekach.

O tym, że egzekucja może toczyć się z częsci nieruchomości (tzn. pojedynczej działki ??) mówi choćby art. 926 kpc. O zakresie egzekucji z danej nieruchomości decyduje wniosek.

Pawnik napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 17:03:36 :

"Johnson" napisał:


Czyli jak jestem powiedzmy sobie takim Kluczykiem i wszystkie nieruchomości jakie mam, połączę do jednej KW to wtedy nikt mi już tego skutecznie nie wyegzekwuje, bo nikogo nie będzie stać by kupić całość ??

To nie takie proste. Do połączenia kilku nieruchomości do jednej KW muszą być przesłanki z art. 21 ukw

"Johnson" napisał:


O tym, że egzekucja może toczyć się z częsci nieruchomości (tzn. pojedynczej działki ??) mówi choćby art. 926 kpc. O zakresie egzekucji z danej nieruchomości decyduje wniosek.

Egzekucja może toczyć się z części nieruchomości tylko w przypadkach ściśle określonych, np. art. 946 kpc czy art. 1004 kpc.
Mam też pytanie: w jaki sposób rozwiążesz problem ograniczonych praw rzeczowych, w szczególności hipotek obciążających całą nieruchomość opisaną w księdze wieczystej w przypadku prowadzenia egzekucji tylko z jednej działki. Prawa te są zaspokajane w całości czy tylko proporcjonalnie w części obciążajacej daną działkę? Jak ustalić te proporcje? Ponadto musisz orzec o wygaśnięciu hipotek, ale w tym przypadku tylko w stosunku do części nieruchomości sprzedanej. Na pozostałej części nieruchomości pozostają one w mocy, ale w jakiej części? W całości ( nawet pomimo ich zaspokojenia), w części w której nie zostały zaspokojone? A może inaczej?
Dla mnie nieruchomość sprzedawana w drodze egzekucji jest to nieruchomość w ujęciu wieczystoksięgowym i nigdy nie było z tym problemów. Wniosek o egzekucję z części nieruchomości, bez przesłanek z art, 946 komornik powinien oddalić.

Johnson napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 17:19:06 :

"Pawnik" napisał:


Do połączenia kilku nieruchomości do jednej KW muszą być przesłanki z art. 21 ukw


Już widzę sąd [wydział KW], który będzie badał takie szczegóły. Chcę pan połączyć, prosze bardzo Choć może badają, tego nie wiem, bo nie mam praktyki w WKW.

"Pawnik" napisał:


Egzekucja może toczyć się z części nieruchomości tylko w przypadkach ściśle określonych, np. art. 946 kpc czy art. 1004 kpc.


Art. 926 kpc nie dotyczy sytuacji z art. 946 kpc (bo tam w przypadku egzekucji z częsci nieruchomości - pozostałą egzekucję się zawiesza - art. 946 §3 kpc, a więc nie może jednocześnie się toczyć egzekucja z kilku częsci nieruchomości, o czym mowa w art. 926 kpc) ani art. 1004 kpc (to w ogóle nie jest egzekucja z częsci nieruchomości - tylko z udziału - choć widzę że komentarzy się na to powołują)

"Pawnik" napisał:


w szczególności hipotek obciążających całą nieruchomość opisaną w księdze wieczystej w przypadku prowadzenia egzekucji tylko z jednej działki. Prawa te są zaspokajane w całości czy tylko proporcjonalnie w części obciążajacej daną działkę? Jak ustalić te proporcje? Ponadto musisz orzec o wygaśnięciu hipotek, ale w tym przypadku tylko w stosunku do części nieruchomości sprzedanej. Na pozostałej części nieruchomości pozostają one w mocy, ale w jakiej części?


To chyba banalne. Całość sumy z tej działki pójdzie na hipotekę. Hipoteka wygaśnie na tej działce, a co do pozostałych działek (nie sprzedanych) nadal obowiązuje w całości ewentualnie minus to co przypadło ze sprzedaży pierwszej działki.

"Pawnik" napisał:


Wniosek o egzekucję z części nieruchomości, bez przesłanek z art, 946 komornik powinien oddalić


Na jakiej podstawie prawnej oddalił?
Art. 946 kpc moim zdaniem tyczy nie wszczynania egzekucji tylko już dalszego toku postępowania o czymś świadczy termin w którym może być złożony.

A może ktoś jeszcze się wypowie ?

Hakoss napisał w dniu 09.04.2009 o godzinie 21:46:31 :

Wychodząc z ogólnych założeń: iż egzekucja jest postępowaniem prowadzonym w celu zaspokojenia wierzyciela, egzekucja z nieruchomości jest ostatecznym środkiem w sytuacji gdy egzekucja z ruchomości, praw itp. nie wystarcza na zaspokojenie wierzyciela oraz że wierzyciel jest "anem" egzekucji, nie widzę przeszkód w tym aby prowadzić egzekucję z poszczególnych działek.
W moim okręgu była sprawa, gdzie dłużnik był właścicielem nieruchomości około 2 ha, która podzielona była na kilkanaście działek "budowlanych" prowadzona była do tej nieruchomości Księga Wieczysta, oczywiście były hipoteki zresztą przenoszące wartość nieruchomości. Komornik na wniosek wierzycieli wszczął egzekucję z nieruchomości, ale szacował poszczególne działki ewidencyjne i wystawiał do licytacji jako odrębne nieruchomości. Część działek znalazła nabywców część nie.
W pewnej części postępowanie było pod moim nadzorem, nie widziałem w tym przypadku naruszenia przepisów.
Istotnie z praktycznych przyczyn można by mieć wątpliwości co do wszczęcia egzekucji z części nieruchomości, ale osobiście bym tego nie wykluczał, jeżeli wierzyciel złoży taki wniosek (i wyłoży koszty na geodetę) to czego nie. M. zd. zawsze lepiej sprzedać część nieruchomości dłużnika niż całą i zwracać mu nadwyżkę, chociaż jest to kwestia oceny indywidualnego przypadku.

Nie ma też - jak się wydaje - większego problemu z hipotekami, sytuację można porównać z tym, gdy część zobowiązania zabezpieczonego hipoteką została już spłacona. W takim przypadku, gdy nieruchomość zostanie wyodrębniona, i sprzedana w trybie licytacyjnym, hipoteka wygasa ale tylko na tej jednej nieruchomości, na pozostałych istnieje dalej. Kwestia zaspokojenia wierzyciela hipotecznego w przypadku pozostałych nieruchomości może podlegać ocenie na etapie planu podziału, ew. zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia.

kate napisał w dniu 11.04.2009 o godzinie 14:55:46 :

Ja te osobiscie nie widze przeszkód w sprzedaży działek w znaczeniu geodezyjnym. PMiałam w nadzorze co najmniej kilka takich postępowań. Sprzedaż poszcególnych działek pozwoliła na uzyskanie wyższej ceny, bo niewiele osób było stać by wpłacić wadium na poziomie 800.000 zł. Oczywiście było przez to więcej pracy dla mnie, bo więcej orzeczeń i takie tam, ale dla chcącego nic trudnego. Nie widzę też problemu z hipotekami. Przy odłączaniu sprzedanej działki zakładana jest dla niej nowa Kw, bez obciążeń, a na pozostałych dziłkach w sprzedawanej Kw hipoteki nadal pozostają. nIczego proporcjonalnie nigdy nie rozliczałam

Beatka napisał w dniu 11.04.2009 o godzinie 15:17:38 :

"Johnson" napisał:



Już widzę sąd [wydział KW], który będzie badał takie szczegóły. Chcę pan połączyć, prosze bardzo Choć może badają, tego nie wiem, bo nie mam praktyki w WKW.




Ja badałam. To, czy działki graniczą ze sobą wynika z map, o całości gospodarczej wypowiada się i decyduje właściciel. Nadto uważam, iż każdy właściciel większej liczby nieruchomości, powinien mieć świadomość skutków, jakie niesie prowadzenie jednej księgi wieczystej dla kilku nieruchomości zdefiniowanych przez kc. Jednak nie jest naszą rolą decydować za samych zainteresowanych.

Johnson napisał w dniu 11.04.2009 o godzinie 16:24:35 :

"kate" napisał:


PMiałam w nadzorze co najmniej kilka takich postępowań. Sprzedaż poszcególnych działek pozwoliła na uzyskanie wyższej ceny,


A na jakim etapie postępowania był zdecydowane by sprzedawać pojedyncze działki? Tzn. było tak bo taki był wniosek egzekucyjny, czy też wniosek egzekucyjny był na całą nieruchomość, a decyzja by wyprzedawać pojedynczo zapadła później i kto ją podjął?

Hakoss napisał w dniu 11.04.2009 o godzinie 22:20:07 :

Wniosek był o wzczęcie i prowadzenie z całej nieruchomości, tak też poszło zajęcie;
zdaje mi się - ale nie pamiętam w 100% - tach, że wierzyciel nie zgłaszał wniosku o sprzedaż poszczególnych działek, a była to inicjatywa komornika,
w tamtym przypadku działki były wcześniej wydzielone geodezyjnie.

[ Dodano: Sob Kwi 11, 2009 10:21 pm ]
To oczywiście w moim przypadku...

Darby napisał w dniu 15.04.2009 o godzinie 00:03:26 :

Równiez nie widzę przeszkód sprzedawania po kolei poszczególnych działek. Nie powinno mieć znaczenia czy jest do nich jedna czy cztery ksiegi wieczyste.
Wydaje mi się, że dzięki takiemu podziałowi licytacji na części (działki) w jednej ze spraw naszego Wydziału przerwano dalszą lictację, bo ze sprzedaży części działek uzyskano sumę zaspokajającą wszystkie długi. Nie znam szczegółów!!!!!!

Nieruchomość jest częścią powierzchni ziemi stanowiącą odrebny rzedmiot własności. Już tylko to pozwala na sprzedaż samej jednej tylko działki.
Na potrzeby egzekucji z nieruchomości nie ma potrzeby przyjmować tylko definicji wieczystoksiegowej nieruchomości.
To, że w większości wypadków licytowana jest cała nieruchomość z Kw to tylko statystyka.

SSR napisał w dniu 16.04.2009 o godzinie 01:36:33 :

Nie zajmuję się egzekucją z nieruchomości, ale mam z tym do czynienia przy okazji nadzoru nad postępowaniami upadłościowymi. W jednym postępowaniu Syndyk (jako wierzyciel) prowadzi egzekucję z nieruchomości przemysłowej o powierzchni kilkudziesięciu hektarów na której znajduje się kilkaset różnych budynków i budowli (w tym 150 metrowe kominy).
Egzekucja trwa już kilka lat i polega na tym, że gdy wierzyciel- syndyk ma sygnał, że jest chętny na fragment tej nieruchomości, wydziela działki "od nabywcę"(ów wierzyciel jest jednocześnie zarządcą w postępowaniu egzekucyjnym) , a następnie składa wniosek o egzekucję z konkretnej wydzielonej działki. Jest to jedyny sposób na ugryzienie tematu.
Aż strach pomyśleć co by było, gdyby postępowanie toczyło się w okręgu, gdzie oddalają wnioski o egzekucję z części nieruchomości...

Philomea napisał w dniu 17.04.2009 o godzinie 20:36:32 :

Ja również nie widzę problemów, aby sprzedawać pojedyncze działki z tej samej KW. Znani mi komornicy zajmują zgodnie z wnioskiem całą nieruchomość i wpisują ostrzeżenie o wszczęciu (nie wiem czy mogliby wpisać ostrzeżenie tylko co do niektórych działek w jednej KW - ale o to trzeba pytać Beatkę, ona ma doświadczenie w księgach :smile: ).

Znane mi "księgi wieczyste" na podstawie postanowień o przyądzeniu własności konkretnej działki z KW wydzielały z tej KW sprzedaną działkę już bez hipoteki. Najgorzej miał ten co kupił w czasie egzekucji ostatnią działkę, bo wpisując się do KW dłużnika musiał sobie wykreślić hipotekę, a to nieźle kosztuje (kosztowało).

AKSR Radom napisał w dniu 05.07.2009 o godzinie 12:55:34 :

Są trzy aspekty tego zagadnienia.

1.Wszczęcie egzekucji z jednej (z kilku) nieruchomości objętej księgą wieczystą.
2. Kwestia sprzedaży wydzielonej części (946 k.p.c.).
3. Kwestia sprzedaży w ustalonej kolejności poszczególnych nieruchomości lub części nieruchomości (975 k.p.c.).

Ad 1. Nie budzi chyba wątpliwości, że zgodnie z zasadą dyspozycyjności, wierzyciel może skierować egzekucję do czegokolwiek mu się podoba (poza ograniczeniami egzekucji). Art. 803 wyraźnie mówi także że można egzekwować z części majątku dłużnika (Brak podstaw prawnych by twierdzić, że przeszkodą jest fakt że księga obejmuje kilka czy kilkadziesiąt nieruchomości. Może wierzycielowi pasuje przejęcie za dług jednej i konkretnej nieruchomości z objętych księgą).

Ad.2 Kwestia bardzo ciekawa, zdarzyło mi się raz wydzielić z urzędu po opisie i oszacowaniu gdyż był kupiec na część i cena wywołania w drudiej licytacji i tak zaspokajała dług.

Pragnę zauważyć na użyte w tym art. sformułowanie "rozstrzyga". Czy daje to podstawę do twierdzenia, że na gruncie postępowania egzekucyjnego jest jeszcze inna grupa orzeczeń (poza postanowieniami i zarządzeniami). Tak z ciekawości pytam.

Ad.3 Tutaj też w jednym wypadku (mimo uprzedniego pouczenia dłużnika pisemnie) z urzędu komornik zadecydował, po uprzedniej konsultacji z sędziom nadzorującym egzekucję, o ustaleniu kolejności sprzedaży. Niezbędna była również konsultacja z biegłym, który oświadczył co stanowi części które można by sprzedać.

Ad. 2,3 Zawsze trzeba mieć na uwadze, że cena osiągnięta na licytacji może być dużo wyższa od ceny szacunkowej. Nie ma sensu sprzedawać wszystkich pozostałych nieruchomości dłużnika gdy jest pewność że starczy to na wszystkie należności.
Można by zarzucić, że egzekucja jest uciążliwa dla dłużnika (choć k.p.c. dopuszcza możliwość takiej sprzedaży).

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.