Poniedziałek 14 czerwca 2021 Wydanie nr 4858

Cywilne materialne

Czy hipotekę odliczać od watości nieruchomości?

tombialka napisał w dniu 04.11.2009 o godzinie 20:54:36 :

Czy przy ustaleniu wartości nieruchomości przy okazji podziałów, działów i zniesień należy uwzględniać obciążenie jej hipoteką? Z postanowienia SN z dnia 29 IX2004 r. II CK 538/03 LEX nr 137537 wynika, że tak, ale czy na pewno i zawsze.
SN nie uzasadnił dlaczego nie można dochodzić po zakończeniu postępowania spłaconej części zadłużenia od współmałżonka (współwłaściciela) – współkredytobiorcy. W czasie podziału nie były zapłacone więc roszczenie jeszcze nie istniało. Długów niespłaconych nie dzielimy. Nie dotyczy tego więc art. 618 § 3 kpc. Nie rozumiem założenia, że dług spłaci wyłącznie właściciel nieruchomości – dłużnik rzeczowy. Dlaczego niby dłużnik, który w podziale nie dostał nieruchomości nie mógłby dochodzić zwrotu zapłaconej przez siebie części długu w późniejszym procesie.
Co w sytuacji, gdy wartość hipoteki jest wyższa lub równa wartości nieruchomości? Hipoteka zabezpiecza czasem odsetki i inne koszty, które mogą się wcale nie pojawić np. w sytuacji terminowej spłaty kredytu.
Czy nie prościej w sytuacji, gdy podział następuje pomiędzy współdłużnikami nie patrzyć wcale na hipotekę i jej nie uwzględniać?

Johnson napisał w dniu 04.11.2009 o godzinie 21:16:30 :

"tombialka" napisał:


Czy nie prościej w sytuacji, gdy podział następuje pomiędzy współdłużnikami nie patrzyć wcale na hipotekę i jej nie uwzględniać?


Na pewno prościej.

tombialka napisał w dniu 05.11.2009 o godzinie 10:49:48 :

Nie uwzględniać przyjmując, że można sobie spłatę zadłużenia rozliczać w późniejszym procesie.

kaska napisał w dniu 05.11.2009 o godzinie 20:52:10 :

IV CSK 566/08 postanow. SN 2009.04.02
M.Prawn. 2009/9/466
W razie zmniejszenia dla celów podziału wartości dóbr wchodzących w skład majątku dorobkowego o związane z nimi zadłużenie, osoba, której przyznano je w naturze nie ma prawa żądać od byłego współmałżonka udziału w spłacie tych obciążeń.

Joasia napisał w dniu 05.11.2009 o godzinie 22:01:33 :

Długów (niespłaconych) się nie dzieli. Orzeczenie SN to pierwsze, z hipoteką, należy traktować jako wypadek przy pracy, a nie tzw. ustaloną linię - tak też je zresztą potraktowała na którymś szkoleniu dla radców P. S. Ciepła [czy Ona przypadkiem nie była w składzie?].

A propos hipoteki: często ta hipoteka to zabezpieczenie spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. I tu czycha niebezpieczeństwo, na które trzeba uważać: cena zakupu nie jest nakładem, tylko długiem osobistym (czyli rozliczanym w procesie).

cin napisał w dniu 06.11.2009 o godzinie 00:15:40 :

Ja również nie dzielę długów i nie obniżam wartości nieruchomości.

ropuch napisał w dniu 06.11.2009 o godzinie 08:23:45 :

Macie rację, że nie odliczanie jest na pewno prostsze ale mnie te orzeczenia wydają się jednak trochę przydatne.

Mam np co najmniej dwa podziały majątku ludzi, którzy rozwiedli się coś ze dwa lata po ślubie (zdarza się ) i jedynym składnikiem majatku jest mieszkanie oczywiście obciążone hipoteką zabezpieczającą kredyt na zakup tego mieszkania, a kredyt spłacony może w 5 %. I teraz mam zwykle zgryz, mieszkanie muszę przyznać jednemu, za spłatą na rzecz drugiego.
Dług oczywiście obciąża obojga małżonków. I zwykle mam dylemat moralny co będzie jak ten co dostanie mieszkanie przestanie spłacać kredyt. Bank wystąpi o zapłatę przeciwko obojgu i niech się tak zdarzy, że ten drugi dostanie tę spłatę w gotówce i bankowi będzie łatwiej wyegzekwować ten dług z tej spłaty niż z nieruchomości. Wtedy mamy sytuacje taką, że ten kto dostał mieszkanie dalej je ma tyle że z czystą hipoteką, a ten drugi figę z makiem.
Myślę jednak, że uczciwiej byłoby jednak odliczyć wartość pozostałego długu od wartości mieszkania i od tak ustalonej kwoty obliczyć spłatę. Tylko, że to wcale nie załatwia sprawy do końca bo dłużnikami banku będą wówczas nadal oboje byli małżonkowie.

cin napisał w dniu 06.11.2009 o godzinie 17:38:36 :

Sytuację przedstawioną przez Ropucha można też odwrócić i może dojść do tego, że ten, który dostał mieszkanie, nie dość że uiści spłatę drugiemu, to jeszcze to mieszkanie mu zlicytują.
Na dwoje babka wróżyła, więc chyba lepiej sobie to odpuścić, bo każdy koniec kija może okazać się jego początkiem.

ropuch napisał w dniu 06.11.2009 o godzinie 18:30:34 :

No niby tak Cin ale przy zastosowaniu orzeczeń od SN to ten co dostanie mieszkanie będzi miał spłatę pomniejszona o kredyt (czy w zasadzie majątek bedzie o ten kredyt pomniejszony) więc spłata jest mniejsza. i taiie jest właśnie założenie żeby to on w całości do końca spłacał kredyt.
W każdym razie wszystko zależy od konkretnej sytuacji i nie ma tu prostych rozwiązań.

cin napisał w dniu 06.11.2009 o godzinie 20:08:45 :

Wydaje mi się, że lepiej trzymać się wcześniejszej linii doktryny i judykatury. Długami nie dzielimy i..... basta. Wajlamos kompanieros ....

Hakoss napisał w dniu 07.11.2009 o godzinie 18:09:54 :

"cin" napisał:

Wydaje mi się, że lepiej trzymać się wcześniejszej linii doktryny i judykatury. Długami nie dzielimy i..... basta. Wajlamos kompanieros ....



niekoniecznie

cin napisał w dniu 07.11.2009 o godzinie 20:16:42 :

Bardzo lubię dogłębne i przekonujące argumenty

Hakoss napisał w dniu 07.11.2009 o godzinie 20:39:46 :

Temat można rozwijać bez końca, ale nikt nie czyta długich postów...
1) zgadzamy się wszyscy, że w sprawach o podział majątku wspólnego w zasadzie nie dzieli się długami;
2) zgadzamy się również z tym, że hipoteka nie jest długiem, ale ograniczonym prawem rzeczowym na cudzej własności, której sens sprowadza się do zabezpieczenia wierzytelności osoby trzeciej, która może ją realizować przymusowo z tej rzeczy niezależnie od tego do kogo należy i z pierwszeństwem przed dłużnikami osobistymi i rzeczowymi tej osoby wpisanymi w dalszej kolejności;
3) zgadzamy się również z tym, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego sąd ma obowiązek ustalić skład i wartość majątku wspólnego, w zasadzie według stanu na dzień ustania wspólności majątkowej małżeńskiej - i cen aktualnych;
4) zgadzamy się także z tym, że wartość rzeczy przyjmowana powszechnie w tym postępowaniu jest wartością rynkową, to jest taką która odpowiada cenie, jaką możnaby uzyskać przy sprzedaży tej rzeczy na wolnym rynku.
5) można powiedzieć więc, że wartość rzeczy dla potrzeb tego postępowania to jest kwota jaką można uzyskać z tytułu sprzedaży danej rzeczy;
6) raczej nie powinno ulegać wątpliwości, że obciążenie rzeczy ograniczonymi prawami majątkowymi wpływa ujemnie na jej wartość, dotyczy to również hipoteki- w tym ostatnim przypadku, strony mogą (ale nie muszą) uzgodnić, że część ceny za nieruchomość zostanie przeznaczona na spłatę długu, którego wykonanie jest zabezpieczone hipoteką.
7) punkt 6 nie jest oczywisty, zwłaszcza w przypadkach obciążenia rzeczy hipoteką przenoszącą wartość rzeczy, wartość rzeczy nie będzie na pewno ujemna ani zerowa, jest metoda jej określenia ale to nie w tym wątku...
8) reasumując, przyznając nieruchomość obciążoną hipoteką na rzecz jednego z małżonków nie sposób pominąć obciążenia rzeczy hipoteką, bo ta wpływa na jej wartość, nie chodzi tutaj zresztą o dzielenie długami;
9) z reguły małżonek, który otrzymał nieruchomość jest zainteresowany spłatą kredytu, gdyż grozi mu utrata własności;
10) jeżeli kredyt na zakup owej nieruchomości zaciągnęli oboje małżonkowie, pomimo dokonania podziału majątku wspólnego obaj będą zobowiązani do jego spłaty, będą dłużnikami osobistymi. Banku nie interesuje, kto będzie spłacał. Może wystąpić przeciwko obojgu, każdemu z nich. Moim zdaniem jednak ten małżonek który nie uzyskał mieszkania ma prawo do p e ł n e g o regresu do tego co mieszkanie uzyskał. Myślę że da się to logicznie uzasadnić.... przynajmniej na poziomie SR
11)... lepiej krótko niż długo.

cin napisał w dniu 07.11.2009 o godzinie 23:53:15 :

Niektórzy czytają długie posty

Myślę, że punkt 4 i 5 stanowią wystarczającą podstawę do tego, że wartość hipoteki nie powinna nas interesować.
Jeżeli sprzedajemy nieruchomość obciążoną hipoteką, to (zazwyczaj) nie odliczamy hipoteki od ceny, a zatem wartość rynkowa, to wartość jaką można uzyskać od kupującego. Zupełnie inną kwestią jest tzw. zysk albo czysty dochód (wartość która pozostanie po odliczeniu od wartości rynkowej wartości obciążeń ).
Jeżeli przyjąć proponowane rozwiązanie, to dla celów choćby sprawy regresowej, należałoby w sentencji jakoś zaznaczyć, że odpowiedzialność za spłatę kredytu na rzecz banku x będzie ponosił ten małżonek, któremu przypadło mieszkanie, gdyż wartość hipoteki została uwzględniona przy spłacie. W przeciwnym razie - w braku uzasadnienia - sąd rozpoznając sprawę regresową musi na nowo badać w jaki sposób sąd ustalił spłatę (dopłatę). Pomijam już kwestię rozliczeń, gdy wierzyciel hipoteczny nie uzyskałby pełnego zaspokojenia z hipoteki i pozostałą część zaspokoiłby z majątku tego małżonka, który nie otrzymał mieszkania. To nadaje się do wątku "sądy sądom zgotowały ten los"
Dochodzi do tego jeszcze kwestia stosunku wartości hipoteki do rzeczywistej wartości zadłużenia. Najczęściej jest tak, że rzeczywisty koszt kredytu pozostającego do spłaty jest niższy niż wartość hipoteki ujawniona w k.w. (bo przecież kredyt był spłacany). Tego rzeczywistego zadłużenia w chwili dokonywania podziału nie da się ustalić (bo nie wiadomo czy wpłaty będą dokonywane terminowo itd). Jeżeli w rozliczeniach uwzględnimy całą wartość hipoteki, to będzie to niesłuszne, bo może się okazać, że spłata zostanie pomniejszona o większą kwotę, niż kwota, która będzie wpłacona w przyszłości na poczet zadłużenia.
Ta koncepcja wprowadza niepotrzebne komplikacje.
W istocie zachodziłby tu podział długu, bo wynikiem podziału byłoby ostatecznie (czyli po pełnym regresie) obciążenie długiem tego małżonka, który otrzymał mieszkanie. Dzielenie hipotekami w tym przypadku nie następuje, bo hipoteka nadal obciąża tą samą nieruchomość.

Czy w razie podziału (w sprawie o podział majątku) nieruchomości gruntowej obciążonej hipoteką, też należałoby uwzględnić wartość hipoteki (łącznej in spe) w ewentualnych rozliczeniach?
To tak na gorąco ....

TDK napisał w dniu 08.11.2009 o godzinie 17:03:57 :

"cin" napisał:

Niektórzy czytają długie posty

Myślę, że punkt 4 i 5 stanowią wystarczającą podstawę do tego, że wartość hipoteki nie powinna nas interesować.
Jeżeli sprzedajemy nieruchomość obciążoną hipoteką, to (zazwyczaj) nie odliczamy hipoteki od ceny, a zatem wartość rynkowa, to wartość jaką można uzyskać od kupującego. Zupełnie inną kwestią jest tzw. zysk albo czysty dochód (wartość która pozostanie po odliczeniu od wartości rynkowej wartości obciążeń ).


Należy zgodzić się z przyjmowaniem wartości rynkowej (art.151 ugn) za podstawę rozliczeń w postępowaniach działowych i podziałowych - bo jakąż inną można by brać?

Jednak przy hipotece wstępujemy na minę, którą Ustawodawca zastawił.
W art. 4 pkt 6a ugn czytamy, że przez określanie wartości nieruchomości należy rozumieć określanie wartości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości, a więc w szczególności i ograniczonych praw rzeczowych, do których zaliczymy oczywiście hipotekę.

Określając wartość rynkową nieruchomości określamy ją jako "wiązkę" praw do nieruchomości (prawo własności lub uw, a do tego służebności - te na "+" i te na "-" i inne prawa). Wychodząc z definicji należałoby tu odjąć też wartość rynkową hipoteki….np. - równą kwocie jaką można spłacić zadłużenie i zdjąć hipotekę.

Jak na razie nikt tym się nie przejmuje. Wszyscy rzeczoznawcy szacują wartość nieruchomości bez uwzględniania hipoteki - (bo jak mieli by ją określić?)
Ustawodawca ma na razie w nosie nasze uwagi - czeka aż ktoś zdetonuje tę minę - na razie nie ma sprawy.

Dla Państwa też chyba nie jest to bez znaczenia - bo hipoteka z kategorii długów przechodzi do wartości nieruchomości, która podlega podziałowi.

tombialka napisał w dniu 08.11.2009 o godzinie 20:27:49 :

Można wprowadzić jeszcze jedno rozróżnienie. Małżonkowie mogą być dłużnikami banku z racji zaciągnietego kredytu, albo tylko odpowiadać rzeczowo swoją nieruchomością.

Gdyby nawet przyjąć konieczność odliczania hipoteki w piewrszym przypadku to pozostaje problem jej wyceny. Odliczenie nominanlnej wartości hipoteki odpada z powodów podanych przez poprzedników. Czyli przyjąć należałoby pewnie wysokosć aktualnego zadłużenia na dzień podziału, choć wierzytelność nie jest jeszcze wymagalna. Dalej nie ma jednak gwarancji, że ten kto dostanie nieruchomość w ogóle zapłaci cokolwiek z tytułu zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, a jeśli już to można chyba tylko wróżyć ile zapłaci.

Co do drugiej opcji to zdecydowałem się odliczać hipotekę tylko na wypadek przedłożenia przez małżonków oświadczenia banku o zgodzie na przejęcie spłaty kredytu przez tego z małżonków, który dosatanie nieruchomość. W jednej sprawie obiecali przynieść ...

falkenstein napisał w dniu 08.11.2009 o godzinie 20:52:53 :

Mnie w jednej sprawie problem się sam rozwiązał. jak bank się dowiedział że małżonkowie sie rozwiedli i teraz żrą sie o mieszkanie (a dowiedział sie bo napisałem do niego o informację o stanie zadłużenia) to postawił kredyt w stan natychmiastowej wykonalności, na zasadzie, że zdolność kredytowa przy jego udzielaniu była liczona dla małżonków, a nie dwóch obcych sobie ludzi. I w efekcie musieli zgodnie sprzedać mieszkanie a pieniędzmi podzielili się od razu przy akcie notarialnym., i po sprawie

A w samym temacie, to trudno jest znaleźć jakiekolwiek "sprawiedliwe" rozwiązanie tego problemu. Niby długami nie dzielimy, ale jaoś tak ręka drży przy liczeniu jak się ustala spłaty w oparciu o samą cenę rynkowa "zapominając" o tymże to mieszkanie jest obciążone kredytem na 110%

SRS napisał w dniu 09.11.2009 o godzinie 23:51:29 :


Jak na razie nikt tym się nie przejmuje. Wszyscy rzeczoznawcy szacują wartość nieruchomości bez uwzględniania hipoteki - (bo jak mieli by ją określić?)
Ustawodawca ma na razie w nosie nasze uwagi - czeka aż ktoś zdetonuje tę minę - na razie nie ma sprawy.




no właśnie ... a wielokrotnie zwracałem uwagę na likwidację kumulacji roszczeń przy podziałach i likwidację prekluzji podziałowej ... - co o tym myslicie, czy to by wystarczyło - procesy mniejsze łatwiej byłoby posądzić !

Joasia napisał w dniu 10.11.2009 o godzinie 11:17:16 :

To ja raz jeszcze: długów się nie dzieli. Kropka. Hipoteki się nie odlicza od wartości nieruchomości. Kropka. Cena zakupu nie jest nakładem i rozliczenia z tego tytułu to zobowiązania osobiste byłych małżonków - w ogóle nie rozliczane w podziale. W podziale rozlicza sie tylko majątek wspólny oraz przesunięcia pomiędzy majątkami dorobkowym (wspólnymi) a osobistymi (odrębnymi). Kropka. I to jest sprawiedliwe [choć niektórym może się wydawać, że nie].

cin napisał w dniu 10.11.2009 o godzinie 21:49:07 :

Przyłączam się do stanowiska Joasi i ..... kropka :mrgree

Hakoss napisał w dniu 10.11.2009 o godzinie 23:00:35 :

"cin" napisał:

Bardzo lubię dogłębne i przekonujące argumenty


Właśnie. Kropka.

[ Dodano: Wto Lis 10, 2009 11:13 pm ]
Długów się nie dzieli.
Koszt wspólnego nabycia nieruchomości do majątku wspólnego nie jest nakładem.
Ale dlaczego nie odlicza się od wartości nieruchomości hipoteki czyli ograniczonego prawa rzeczowego?
Argument o sprawiedliwości... definicja sprawiedliwości najogólniejsza brzmi w sposób następujący "Sprawiedliwość jest wtedy, gdy każdy otrzymuje to co mu się należy". Ten ostatni argument mnie nie przekonuje.

cin napisał w dniu 11.11.2009 o godzinie 10:56:38 :

Jeśli argument sprawiedliwości nie przekonuje sędziego, to ....
Nie wiem tylko, o co Ci chodzi Hakoss z tymi argumentami. Myślę, że mój przedostatni post zawierał dostateczną ich liczbę. Pozdrawiam

Hakoss napisał w dniu 11.11.2009 o godzinie 12:05:00 :

Oj tam sprawiedliwość... każdy ma swoją. Przecież jak masz dwie strony to wyrok zwykle przez jedną jest uznawany za sprawiedliwy a dla drugiej nie. Jak widać, również sędziowie różne rozstrzygnięcia tej samej kwestii uważają za sprawiedliwe. Jest to kwestia wewnętrznego przekonania.
Dlaczego nie należy odliczać hipoteki od wartości nieruchomości, sorry ale poza powtarzanym dotychczas jak mantra stwierdzeniem, że "hipoteki się nie odlicza" nie podajecie żadnego uzasadnienia. Chyba że uzasadnieniem jest "kropka". Chciałbym zrozumieć to stanowisko. Nie jest to chyba jakiś cywilistyczny dogmat. Bardziej przemawiają do mnie argumenty powtarzane przez SSN G. Bieńka, w powołanych wcześniej orzeczeniach.

Jest jeszcze następujący przepis:

Dz.U.04.207.2109

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego



§ 38. 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

cin napisał w dniu 11.11.2009 o godzinie 17:06:34 :

Dlatego, że:
" Najczęściej jest tak, że rzeczywisty koszt kredytu pozostającego do spłaty jest niższy niż wartość hipoteki ujawniona w k.w. (bo przecież kredyt był spłacany). Tego rzeczywistego zadłużenia w chwili dokonywania podziału nie da się ustalić (bo nie wiadomo czy wpłaty będą dokonywane terminowo itd). Jeżeli w rozliczeniach uwzględnimy całą wartość hipoteki, to będzie to niesłuszne, bo może się okazać, że spłata zostanie pomniejszona o większą kwotę, niż kwota, która będzie wpłacona w przyszłości na poczet zadłużenia".

To jest chyba wystarczający argument i myślę - i nie jest to tylko moje zdanie - że jest on zobiektywizowany i niezależny od subiektywnego poczucia sprawiedliwości.

Do tego dołożyć jeszcze można casus kredytu walutowego (np. we frankach szwajcarskich) i daremne próby ustalenia rzeczywistego zadłużenia w sytuacji, gdy do spłaty pozostało jeszcze np. 120 miesięcznych rat kredytu.

W odniesieniu do paragrafu 38 ust. 2 rozporządzenia, to wynika z niego wprost, że uwzględnia się tylko te obciążenia, których następstwem jest zmiana wartości nieruchomości. Z tego przepisu nie wynika, że odlicza się wartość całej hipoteki, ale jej równowartość odpowiadającą "zmianie wartości" nieruchomości. Takiego automatyzmu (wartość nieruchomości minus wartość hipoteki) nie można stosować.

Joasia napisał w dniu 11.11.2009 o godzinie 17:52:58 :

Dobra. To jeszcze:
Hipoteka nie jest prawem samoistnym. Z punktu widzenia naszych dzielonych b. małżonków - jest to z reguły zabezpieczenie kredytu, jaki wzięli na kupno tej nieuchomości. Kredytu się nie rozlicza, co do tego się zgadzamy - dlaczego zatem mielibyśmy rozliczać jego zabezpieczenie?
Po drugie: hipoteka pozostaje przy nieruchomości. Jeśli osoba, której w wyniku podziału przypadła nieruchomość, nie będzie sobie mogła poradzić ze spłatą kredytu - to sprzeda neruchomość i spłaci kredyt, bank wykreśli hipotekę, a ta osoba będzie miała regres do b. współmałżonka. Nie widzę tu żadnego jej pokrzywdzenia.

Hakoss napisał w dniu 11.11.2009 o godzinie 21:42:27 :

Warto wskazać tezę pierwszego z powołanych wcześniej orzeczeń:



Postanowienie

z dnia 29 września 2004 r.

Sąd Najwyższy

II CK 538/03

1. Jeżeli nieruchomość w wyniku podziału majątku wspólnego przypadła uczestnikowi, którego obciążono na rzecz wnioskodawczyni określoną kwotą z tytułu wyrównania wartości udziałów w majątku wspólnym, to przede wszystkim uczestnika, jako właściciela lokalu i dłużnika rzeczowego, obciąża uregulowanie należności na rzecz wierzyciela wynikającej z wpisu hipoteki. Nieuwzględnienie zatem przy ustaleniu dopłat przez uczestnika wysokości obciążającej nieruchomość hipoteki może doprowadzić do tego, że uczestnik jako dłużnik rzeczowy spłaci sam dług hipoteczny, w którym wnioskodawczyni nie będzie już partycypowała, zwłaszcza że uczestnik nie będzie mógł przeciwko niej skutecznie dochodzić z tego tytułu swych roszczeń (art. 618 § 3 k.p.c.).
2. Przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenie zmierzające rzeczywistą wartość tych składników majątkowych, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawami dożywocia. Wartość takich obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczeniu wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym.
LEX nr 137537

Do tego odwołuje się również następująca uchwała:



Uchwała Sąd Najwyższy
z dnia 25 czerwca 2008 r.
III CZP 58/08

W sprawie o zniesienie wspólności prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej wartość tego prawa ustala się z uwzględnieniem związanego z nim długu z tytułu niespłaconego kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową w części przypadającej na ten dom.
OSNC 2009/7-8/99, Biul.SN 2008/6/11, M.Prawn. 2009/6/330

W w pierwszej sprawozdawcą był G. Bieniek, w drugiej K. Tyczka - Rote. Tą drugą uchwałę przywołała w materiałach szkoleniowych "Postępowanie nieprocesowe" 1 - 5 czerwca 2009 r. Zakopane, SSN H. Ciepła (dla Joasi, bo pewnie to ma - strona 10). Trudno więc mówić o jednorazowej wpadce, Pani Sędzia - o ile pamiętam - nie odcięła się od tego poglądu.

Każdą argumentację można odwrócić, na następującym przykładzie:
Składnikiem majątku wspólnego A i B jest jednie lokal mieszkalny warty 100.000 złotych, nabyty w czasie trwania małżeństwa za środki pochodzące z kredytu zabezpieczonego hipoteką w kwocie 100. 000 zł. Na chwilę zniesienia kredyt jest spłacony co do 20.000 złotych, pozostało 80. 000 zł. Dzielimy tak jak proponujecie, nie odliczając wartości hipoteki, małżonek który otrzymał lokal spłaca drugiego 50.000 zł i (zwykle) dalej spłaca kredyt. Sam spłaca - to co później może sobie te pieniądze wyegzekwować od b. małżonka. Tylko po co najpierw zasądzać taką spłatę a później ich po raz wtóry z tego rozliczać.

Niewykluczony jest również taki przypadek, małżonek od którego zasądzamy spłatę, nie robi tego, drugi uzyskuje tytuł wykonawczy i wszczyna postępowanie egzekucyjne skierowane do nieruchomości (tego mieszkania), egzekucja jest skuteczna, mieszkanie zostaje sprzedane, przy czym wobec treści art. 1025 k.p.c. cała cena w podziale przypada bankowi. I co mamy, obu małżonków bez mieszkania i jednego z długiem wobec drugiego - zasądzonej spłaty.

Inny przykład, małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości obciążonej hipoteką, przy czym nie są dłużnikami rzeczowymi. Zasądzamy spłatę od całej wartości, a później wierzyciel sobie prowadzi egzekucję z tej rzeczy. Dochodzi do sprzedaży licytacyjnej. Nie ma rzeczy a jest spłata.

Joasia napisał w dniu 11.11.2009 o godzinie 23:57:01 :

Ta druga uchwała III CZP 58/08 jest bardzo OK, tylko że w ogóle nie dotyczy tego, o czym tu sobie rozmawiamy. My mówimy o hipotece obciążającej nieruchomość, a ta uchwała dotyczy niespłaconego kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię w części przypadającej na dany lokal/dom. Z prawa spółdzielczego wynika (przynajmniej wynikał do czasu jak zajął się tym TK) sposób wyliczenia wartości prawa do lokalu/domu - i tam kwestia tego, w jakiej części uprawniony spłacił przypadający na jego lokal/dom kredyt spółdzielni, jest uregulowana. To jest jednak zupełnie inny temat.


Co do pierwszej uchwały SN - to niestety uważam ją za wypadek przy pracy. [jest zresztą niepublikowana w OSNC - co jest znaczące.] No popatrzmy, czy można się zgodzić z następującymi twierdzeniami:

1. Jeżeli nieruchomość w wyniku podziału majątku wspólnego przypadła uczestnikowi, którego obciążono na rzecz wnioskodawczyni określoną kwotą z tytułu wyrównania wartości udziałów w majątku wspólnym, to przede wszystkim uczestnika, jako właściciela lokalu i dłużnika rzeczowego, obciąża uregulowanie należności na rzecz wierzyciela wynikającej z wpisu hipoteki.

No niestety nie. Bank sobie pódzie po spłatę nie do hipotecznego, tylko do tego, do którego będzie chciał. Śmiem nawet twierdzić, że nierzadko banki wolą egzekucję z pensji, niż zabawę z licytowaniem nieruchomości.
Nieuwzględnienie zatem przy ustaleniu dopłat przez uczestnika wysokości obciążającej nieruchomość hipoteki może doprowadzić do tego, że uczestnik jako dłużnik rzeczowy spłaci sam dług hipoteczny, w którym wnioskodawczyni nie będzie już partycypowała,
Tak, może się tak zdarzyć.
zwłaszcza że uczestnik nie będzie mógł przeciwko niej skutecznie dochodzić z tego tytułu swych roszczeń (art. 618 § 3 k.p.c.).

A niby dlaczego? Tak jak przy każdym innym długu, ten z byłych współwłaścicieli, który go spłaci, ma regres do pozostałych współdłużników. To, że jest hipoteka, nie oznacza, że pozostali dłużnicy zostają zwolnieni z długu. Niby co tu ma do rzeczy 618 kpc? Jakaś paranoja.
2. Przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenie zmieniające rzeczywistą wartość tych składników majątkowych, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawami dożywocia. Wartość takich obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczeniu wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym.

No właśnie to jest absurd. Błędne założenia prowadzą niestety do błędnych wniosków.

W przypadku gdy ten, kto dostał nieruchomość z hipoteką, spłacił sam resztę kredytu - ma on regres do drugiego byłego współwłaściciela, i spłata nic do tego nie ma.
W drugiej wersji (proponowanej w tej uchwale przez SN), gdy ten, kto dostał spłatę pomniejszoną odpowiednio do hipoteki, zapłaci potem cały kredyt - to ma z tego tytułu regres do drugiego, ale spłaty już sobie podwyższyć nie może. Żeby to się wyrównało, musiałby mieć regres o cały spłacony kredyt, a nie tylko o połowę - a aż takiego regresu przecież nie ma, bo i niby skąd.

Czy to Cię przekonuje? M.zd. po prostu inaczej się nie da. Hipoteki odliczyć nie można. Po prostu nie ma jak.

TDK napisał w dniu 12.11.2009 o godzinie 09:01:52 :

"cin" napisał:

Dlatego, że:
" Najczęściej jest tak, że rzeczywisty koszt kredytu pozostającego do spłaty jest niższy niż wartość hipoteki ujawniona w k.w. (bo przecież kredyt był spłacany). Tego rzeczywistego zadłużenia w chwili dokonywania podziału nie da się ustalić (bo nie wiadomo czy wpłaty będą dokonywane terminowo itd). Jeżeli w rozliczeniach uwzględnimy całą wartość hipoteki, to będzie to niesłuszne, bo może się okazać, że spłata zostanie pomniejszona o większą kwotę, niż kwota, która będzie wpłacona w przyszłości na poczet zadłużenia".

To jest chyba wystarczający argument i myślę - i nie jest to tylko moje zdanie - że jest on zobiektywizowany i niezależny od subiektywnego poczucia sprawiedliwości.

Do tego dołożyć jeszcze można casus kredytu walutowego (np. we frankach szwajcarskich) i daremne próby ustalenia rzeczywistego zadłużenia w sytuacji, gdy do spłaty pozostało jeszcze np. 120 miesięcznych rat kredytu.

W odniesieniu do paragrafu 38 ust. 2 rozporządzenia, to wynika z niego wprost, że uwzględnia się tylko te obciążenia, których następstwem jest zmiana wartości nieruchomości. Z tego przepisu nie wynika, że odlicza się wartość całej hipoteki, ale jej równowartość odpowiadającą "zmianie wartości" nieruchomości. Takiego automatyzmu (wartość nieruchomości minus wartość hipoteki) nie można stosować.


Oczywiście, że określając wartość nieruchomości nie mamy uwzględniać nominalnej wartosci hipoteki. Nie o to tutaj chodzi.
Problem sprowadza się do ustawowego obowiązku (wyjaśnionego wprost w rozporządzeniu) uwzględniania w wartości rynkowej nieruchomości - wartosci "rynkowej" hipoteki - czyli pomniejszany o kwotę równą zmiany ceny zapłaty za nieruchomość.

W transakcjach rynkowych wygląda to tak: Strony w akcie podają cenę nabycia i jednoczewśnie oświadczają, że kwota X zostanie przalana do Banku Y na spłatę zadłużenia.

Wykonując oszacowanie nieruchomości dla potrzeb sądowych mamy obowiązek w oszacowanej wartosci uwzględnić "wartość rynkową" hipotek. I taki produkt, zgodnie z przepisami prawa, powinni Państwo od nas otrzymać.

Obecnie ja jak i inni biegli tego nie robimy, a jedynym uzasadnieniem jest ..... "kropka".

romanoza napisał w dniu 12.11.2009 o godzinie 09:08:04 :

Ja to się w sumie nie znam, ale w sobotę oglądałem odpis z kw szwagra i zdziwiłem się, że kwota hipoteki jest wyższa od kredytu i to znacznie. Jak mi wyjaśnił, bank zabezpiecza w ten sposób również odsetki. Skoro zatem hipoteka może być wyższa od wartości kredytu to na zdrowy rozum chyba nie powinna być wliczana. Ale może ja nie zrozumiałem waszych wywodów...

tombialka napisał w dniu 12.11.2009 o godzinie 10:21:51 :

Nie odliczać jest sprawiedliwie. Po spłacie kredytu dojdzie do ewentualnych rozliczeń i każdy dostanie to co mu się należy. Nie da się tego zagwarantować przy odliczeniu wartości hipoteki.

Gorzej jeśli małżonkowie nie są dłużnikami banku, lecz odpowiadają tylko rzeczowo nieruchomoscią. Jeśli odliczymy hipotekę, a wierzyciel zaspokoi się nie z nieruchomości tylko przez spłatę kredytu przez dłużnika, to ten co dostanie nieruchomość wzbogaci się kosztem drugiego małżonka. A jeśli nie odliczymy to może być na odwrót. Pytanie w jaki sposób można dokonać rozliczeń po prawomocnym podziale majątku, bo nie chodzi tu przecież o wspólny dług spłacony po podziale. Może bezpodstawne wzbogacenie?

Joasia napisał w dniu 12.11.2009 o godzinie 11:26:39 :

Nie widziałam jeszcze podziału z hipoteką oderwaną od kredytu, ale cóż, życie jest bogate...

W każdym razie na 26 listopada wyznaczono do rozpoznania w SN - referent SSN Iwona Koper - następujące pytanie prawne:
"Sygn. akt III CZP 103/09
Czy w przypadku, gdy w skład majątku wspólnego wchodzi prawo własności nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą wierzytelność z tytułu kredytu zaciągniętego solidarnie przez oboje małżonków w czasie trwania ustroju wspólności majątkowej, a do spłaty kredytu zobowiązany jest nie tylko rzeczowo małżonek, któremu przyznano nieruchomość, ale zobowiązani są też nadal solidarnie i osobiście oboje byli małżonkowie, wartość podlegającego podziałowi prawa powinna odpowiadać aktualnej wartości rynowej tegoż prawa, nie pomniejszonej o niespłacony kredyt, a jeśli tak, to czy uczestnikiem postępowania winien być bank - krtedytodawca?"

Harry napisał w dniu 14.11.2009 o godzinie 16:26:44 :

"Hakoss" napisał:

Przecież jak masz dwie strony to wyrok zwykle przez jedną jest uznawany za sprawiedliwy a dla drugiej nie. .


znam przypadki, że wyrok jest uznawany za niesprawiedliwy przez obie strony i to - wbrew pozorom - nie zdarza sie rzadko

Hakoss napisał w dniu 01.12.2009 o godzinie 11:56:39 :

Tutaj zażarta dyskusja a SN nie miał żadnych wątpliwości (albo pytanie prawne skopsane):

Postanowienie z dnia 26 listopada 2009 r. (sygn. akt III CZP 103/09).
W sprawie zagadnienia prawnego:
"Czy w przypadku, gdy w skład majątku wspólnego wchodzi prawo własności nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą wierzytelność z tytułu kredytu zaciągniętego solidarnie przez oboje małżonków w czasie trwania ustroju wspólności majątkowej, a do spłaty kredytu zobowiązany jest nie tylko rzeczowo małżonek, któremu przyznano nieruchomość, ale zobowiązani są też nadal solidarnie i osobiście oboje byli małżonkowie, wartość podlegającego podziałowi prawa powinna odpowiadać aktualnej wartości rynkowej tegoż prawa, nie pomniejszonej o niespłacony kredyt, a jeśli tak, to czy uczestnikiem postępowania winien być bank – kredytodawca?"
Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały.


Pewnie w nowym roku się dowiemy dlaczego...

Joasia napisał w dniu 28.01.2010 o godzinie 16:08:11 :

http://www.rp.pl/artykul/212825,425827_Hipoteka_zmniejsza_wartosc_dzielonego_lokum.html

Hipoteka zmniejsza wartość dzielonego lokum.
Przy podziale majątku wspólnego po rozwodzie sąd musi, ustalając wartość nieruchomości, uwzględnić ciążący na niej dług zabezpieczony hipotecznie. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21 stycznia 2010 r. (sygn. I CSK 205/09)
Głównym składnikiem majątku dorobkowego Agnieszki i Marcina K. było mieszkanie. Jego cena wynosiła w chwili podpisywania aktu notarialnego 250 tys. zł, z czego 70 tys. zł pochodziło z majątku osobistego męża, a 15 tys. zł z majątku osobistego żony. Resztę pokrył kredyt bankowy, którego spłata została zabezpieczona hipoteką. Małżeństwo zakończyło się rozwodem. Z wnioskiem o podział wspólnego majątku wystąpiła Agnieszka K., domagając się przyznania lokum na wyłączną własność ze spłatami na rzecz męża.
Z podziału dokonanego przez sąd I instancji niezadowolone były obie strony. Sąd II instancji oddalił apelację eksmęża, a wskutek apelacji eksżony częściowo zmienił postanowienie sądu I instancji. Przyznał wyłączną własność lokum Agnieszce K., a jej mężowi spłaty. Wartość mieszkania została ustalona na 403 tys. zł. Sąd uznał, że obciążająca je hipoteka na 45 tys. franków szwajcarskich nie wpływa na jego wartość. Powołał się na powszechnie aprobowany pogląd, że pasywów podział majątku dorobkowego nie obejmuje. Nakłady zaś z majątku odrębnego rozliczył tak, że najpierw ustalił, jaki stanowiły procent w cenie podanej w akcie notarialnym. W wypadku męża było to 28 proc., a żony 6 proc. Następnie odniósł te procenty do aktualnej ceny mieszkania: wartość nakładów męża wyniosła 112 840 zł, a żony 24 180 zł.
W skardze kasacyjnej eksżona zakwestionowała zarówno nieuwzględnienie hipoteki, jak i sposób wyliczenia wartości nakładów. Gdy chodzi o pierwszą kwestię, zarzuciła naruszenie art. 46 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego i mających na podstawie tego przepisu odpowiednie zastosowanie do działu majątku dorobkowego art. 1038, art. 1035 oraz art. 212 § 2 kodeksu cywilnego. Gdy zaś chodzi o drugą kwestię – naruszenie art. 45 § 1 k.r.o. Twierdziła, że przy rozliczaniu nakładów trzeba uwzględnić ich wartość z chwili dokonywania i odnieść do wartości z chwili orzekania (aktualnej) stanu surowego, a nie – jak przyjął sąd II instancji – wykończonego.

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Odnosząc się do pierwszej kwestii, sędzia Marek Sychowicz stwierdził, że na wartość nieruchomości oczywisty wpływ mają obciążenia prawami rzeczowymi, w tym hipoteką. To prawda, że przy podziale majątku wspólnego sąd nie dzieli wiążących się z nim długów, ale tu nie chodziło o podział kredytu, lecz obciążenie nim nieruchomości. Dlatego należy podzielić argumenty skargi kasacyjnej.
– Prawdą też jest – mówił sędzia – że po przyznaniu nieruchomości obciążonej hipoteką sytuacja jest skomplikowana. Bank może dług nią zabezpieczony egzekwować nadal od obojga eksmałżonków. Bardziej prawdopodobne jednak, że sięgnie do zabezpieczenia hipotecznego. Wyjście jest jedno: by strony same uzgodniły te kwestie – zaznaczył sędzia. Inaczej każde rozstrzygnięcie może się okazać niedobre.

SN zgodził się także z argumentami skargi kasacyjnej dotyczącymi sposobu rozliczenia nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny. Można je rozliczyć tak jak sąd II instancji, tj. ustalić ich udział procentowy w wartości z chwili nabycia i odnieść do wartości końcowej z chwili orzekania o podziale, ale nie wówczas, gdy wartość końcowa jest też wynikiem nakładów z majątku wspólnego. Sąd powinien to uwzględnić .


No sama nie wiem, śmiać się czy płakać.

Jakby strony mogły cokolwiek między sobą uzgodnić, to by nie szły do sądu.Że nie wspomnę o tym, jaka wartość dla banku miałyby ich uzgodnienia.

Zamierzam nadal nie odliczać hipoteki. Stanowczo.

mitesek napisał w dniu 28.01.2010 o godzinie 16:13:18 :

"Joasia" napisał:


No sama nie wiem, śmiać się czy płakać.

Jakby strony mogły cokolwiek między sobą uzgodnić, to by nie szły do sądu.Że nie wspomnę o tym, jaka wartość dla banku miałyby ich uzgodnienia.

Zamierzam nadal nie odliczać hipoteki. Stanowczo.


a ja dzisiaj odliczyłem, w końcu to niemoje pieniądze, tak?
jak zauważył sędzia trzeba się było dogadać, a tak mają za swoje

wiem, że to odliczanie jest bez sensu ale nie będę sie kopał z koniem

PS. i dalej nie wiem czy odliczać wartość hipoteki kaucyjnej (pomniejszonej o spłaty) czy może coś innego? tylko skąd bank ma wiedzieć ile za rok będą wynosić odsetki, a ile kapitał? jakby wiedzieli, to bym ich o to zapytał i sobie pospekulował walutą

M.P. napisał w dniu 28.01.2010 o godzinie 16:25:24 :

Ja odliczam pozostała do spłaty kwotę kredytu obliczoną przez bank. Jest to przecież ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomośc, które zmniejsza jej wartośc.

Hakoss napisał w dniu 28.01.2010 o godzinie 22:34:37 :

"M.P." napisał:

Ja odliczam pozostała do spłaty kwotę kredytu obliczoną przez bank. Jest to przecież ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomośc, które zmniejsza jej wartośc.


I tutaj trafiłeś w setno tarczy !!!!!!

mitesek napisał w dniu 29.01.2010 o godzinie 08:45:00 :

"M.P." napisał:

Ja odliczam pozostała do spłaty kwotę kredytu obliczoną przez bank. Jest to przecież ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomośc, które zmniejsza jej wartośc.


ale co zrobić jak bank nie podaje takiej kwoty? bo zmienne oprocentowanie, bo kurs franka, bo coś tam, coś tam odejmowanie "gołego" kapitału jest bez sensu przecież...

tombialka napisał w dniu 29.01.2010 o godzinie 08:53:56 :

Póki co do Sąd Najwyższy nie dostarczył żadnych argumnetów za tym żeby odliczać hipotekę. A z takiego odliczania to tylko same kłopoty.
Ps. Stanowczo nie odliczam!

Kynas napisał w dniu 29.01.2010 o godzinie 09:56:22 :

A ja teraz przerabiam ten temat w następujący sposób. Wzywam do udziału w postępowaniu wierzyciela. Wskazałem byłym małżonkom ( mają pełnomocników), że skomplikowany stan faktyczny, nie będę się tu rozpisywał, i ich interes tego wymaga. Dążę do ugodowego zakończenia postępowania,ale punktem zapalnym jest ponad milionowy kredyt i dofinansowanie unijne.Więc tak sobie wymyśliłem, że ( dodam, że nieruchomości nie da się podzielić - gospodarstwo)może bank zgodzi się na zwolnienie jednego z małżonków z długu, jeżeli drugi weźmie wszystko za obniżoną spłatą. Od razu dodam, że co do zasady - z uwagi na stan faktyczny- jest to możliwe. Propozycja spotkała się z akceptacją wszystkich, a pełnomocnicy byli zaskoczeni wręcz. Ja zdziwiony ich zaskoczeniem.

Zresztą osobiście uważam, że w tego typu sprawach celowe jest wezwanie wierzyciela. Może to ułatwić rozwiązanie sporu, szczególnie jeżeli wierzyciel ma także interes biznesowy, pod kątem przyszłej zdolności kredytowej jednego z małżonków. Z drugiej strony jest niebezpieczeństwo wypowiedzenia kredytu i koniec. Dlatego warto negocjować, także z bankiem.

Joasia napisał w dniu 29.01.2010 o godzinie 16:00:59 :

Nie widziałam jeszcze banku, który by dla wygody sądu lub swoich dłużników zgodziłby się zmniejszyć bezpieczeństwo udzielonego kredytu.

Wracając do wywodów referenta sprawy w SN, to jako sędzia nadzorujący egzekucję WIEM, że bank do nieruchomości idzie w ostateczności - zawsze woli egzekucję z wynagrodzenia, konta, innych płynnych aktywów, nawet z ruchomości. Już widzę bank, który zamiast do pensji byłego męża idzie z egzekucja do mieszkania, w którym pozostała była żona z dwojgiem małoletnich dzieci.

Szkoda słów...


Żeby była jasność: w przypadku hipoteki oderwanej od długu osobistego małżonków (kupili nieruchomość obciążoną hipoteką) - pełna zgoda. To ciężar rzeczowy, odliczamy. Ale jak hipoteka stanowi tylko zabezpieczenie długu osobistego - to jej odliczenie oznacza rozliczanie niespłaconego długu - a tego nam robić nie wolno, nie mówiąc już o tym, że jest to nieskuteczne względem wierzyciela.

M.P. napisał w dniu 29.01.2010 o godzinie 16:09:20 :

Z reguły bank oblicza pozostałą do spłaty kwotę wraz odsetkami. Trudno uwzględniac odsetki karne, bo to już wynik niedbalstwa. Za obniżeniem wartości nieruchomości o pozostały do spłaty kredyt hipoteczny opowiadają się także autorzy komentarzy. Hipoteki nie odliczają biegli szacujący nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, gdyż po przysądzeniu własności hipoteki wygasają, więc nabywca ma przysądzona nieruchomośc bez tego obciążenia. Ale np wartośc ujawnionych w opisie i oszacowaniu służebności obniża wartośc nieruchomości.
W podziałach majątku dorobkowego mam zazwyczaj sytuację, że jedno z byłych małżonków spłaca kredyt, gdyż uważa że jemu przypadnie mieszkanie, czy dom (osoba która zamieszkuje z dziecmi stron). Więc spłaconą po ustaniu wspólności kwotę odliczam od spłaty na rzecz drugiego małżonka, a o pozostały do spłaty kredyt na dzień orzekania obniżam wartośc nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. I to się utrzymuje w II instancji.
Zdarzyło mi się, że została zawarta z bankiem umowa o przejęciu długu. Ale z reguły banki nie chcą takich umów zawierac.
Jeśli kredyt jest denominowany w EUR to obliczam wg kursu z daty orzekania.

Joasia napisał w dniu 29.01.2010 o godzinie 18:06:31 :

No a co robią Twoim zdaniem tacy Twoi byli uczestnicy, którzy dostali pomniejszona spłatę, a potem bank od nich ściągnął resztę kredytu?

Hakoss napisał w dniu 29.01.2010 o godzinie 21:59:40 :

"tombialka" napisał:

Póki co do Sąd Najwyższy nie dostarczył żadnych argumnetów za tym żeby odliczać hipotekę. A z takiego odliczania to tylko same kłopoty.
Ps. Stanowczo nie odliczam!


Niestety taka nasza robota, że kłopoty, kłopoty, kłopoty,
Zasadniczo zgadzam się z tym co pisze M.P. Robię tak samo.
Co do informacji od banku,
1) obowiązkiem sądu w sprawach o podział majątku wspólnego jest ustalenie składników i ich wartości. Jeżeli przyjmiemy - a przyjmiemy - że hipoteka wpływa na wartość nieruchomości, a nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, to ustalenie kwoty obciążającej (a więc zmniejszającej wartość) jest naszym obowiązkiem i robimy to z urzędu. Bank ma obowiązek przedstawienia nam informacji na podstawie art. 105 ust. 2 lit. d prawa bankowego, niektóre banki wymagają wydania postanowienia zwalniającego z tajemnicy bankowej w tym zakresie;
2) w przypadku gdy nieruchomość jest jednego z małżonków a my walczymy z nakładem z majątku wspólnego na majątek odrębny, to już należy do niego niekoniecznie działania z urzędu;
3) oczywistym jest, że kredyt jest cały czas spłacany i kwota obciążenia się zmienia, ale jak ze wszystkim (np. rzeczą przynoszącą pożytki) musimy sobie przyjąć jakiś konkretny dzień i to rozliczać. Kwestia waluty też nie powinna być problemem, po prostu sobie przeliczymy na złotówki według kursu tego banku bądź NBP... Zauważcie, że całe to szacowanie składników majątkowych ma pewien walor umowny, co widać jak są opinie różnych biegłych...;
4) można wezwać wierzyciela do udziału w sprawie, nie jest to jednak obowiązkowe. Wątpię aby każdy bank wspaniałomyślnie zwalniał z długu. Negocjację z bankiem też pozostawiłbym co do zasady uczestnikom poza postępowaniem,
5) prawdą jest, że najczęściej kredyt obciążony hipoteką spłaca ta osoba, której bardziej zależy a więc jest we władaniu nieruchomością;
6) co może zrobić dłużnik osobisty, który spłacił kredyt a wcześniej otrzymał spłatę z nieruchomości obniżoną o wartość hipoteki?
Podział majątku wspólnego, dział spadku, zniesienie współwłasności ma charakter definitywny, nie można po uprawomocnieniu wracać do kwestii ponownego ustalania wartości nieruchomości i wysokości spłaty. Bezpodstawne wzbogacenie, nienależne świadczenie też - jak się zdaje - jest wątpliwe, bo przecież spłaca swój dług osobisty. A skoro spłaca swój dług osobisty to świadczenie jest należne, a i zubożonym nie jest. Można by powiedzieć, że wówczas zubożony jest obniżoną spłatą, ale przecież proces o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia nie może służyć korygowaniu prawomocnych orzeczeń Sądowych. Rozwiązania poszukiwałbym w treści art. 376 par. 1 k.c. intuicyjnie dopuszczając roszczenie o zwrot. Chociaż kwestia do dyskusji.

M.P. napisał w dniu 30.01.2010 o godzinie 11:22:43 :

Wiadomo, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego nie dzielimy długów. I zwyczajny kredyt, nie zabezpieczony hipoteką nie ma wpływu na podział.Chodzi jedynie o wartośc nieruchomości obciążonej hipoteką i, powtarzam, jest to ograniczone prawo rzeczowe, które zmniejsza wartośc nieruchomości. Bo jeśli jeden z byłych małżonków, któremu ta nieruchomośc przypadnie zechce ja sprzedac musi spłacic kredyt, np. z zaliczki. W przeciwieństwie do Joasi, mam inne doświadczenia z postępowaniem egzekucyjnym, banki bardzo chętnie wybierają egzekucję z nieruchomości, jeśli maja zabezpiecznie hipoteczne.
Uważam, że współmałżonek który spłacił resztę należności z kredytu, już po podziale majątku wspólnego ma roszczenie z art.376 k.c. gdyż, moim zdaniem nie zachodzi tu prekluzja z art. 618 k.p.c.
TAK PRZY OKAZJI, skoro mowa o podziale majatku dorobkowego. Mam inny problem. Zasadą jest, że jeśli nieruchomośc da sie podzielic, to pierszeństwo ma podział. I jeśli rozwód nastapił z winy męża skazanego wyrokami za znęcanie fizyczne i psychiczne nad rodziną, dalsze zamieszkiwanie w podzielonym na lokale budynku byłoby c.d. sytuacji z małżeństwa, to czy odstępujecie od podziału fizycznego? SN i nasz sąd odwoławczy stoi na stanowisku, nieco absurdalnym, ze stosunki osobiste między współwłaścicielamo nie mają wpływu na sposób podziału nieruchomości. Jak takie sytuacje rozstrzygacie? To jest inny temat, jednak nie umiem stworzyc nowego wątku

mitesek napisał w dniu 30.01.2010 o godzinie 11:45:30 :

"M.P." napisał:

Wiadomo, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego nie dzielimy długów. I zwyczajny kredyt, nie zabezpieczony hipoteką nie ma wpływu na podział.Chodzi jedynie o wartośc nieruchomości obciążonej hipoteką i, powtarzam, jest to ograniczone prawo rzeczowe, które zmniejsza wartośc nieruchomości.


jeśli więc odliczamy od wartości nieruchomości wartość ograniczonego prawa rzeczowego, to nie potrzebna nam informacja ile jeszcze kredytu zostało do spłacenia (bo nie odliczamy tego kredytu przecież, jako dlugu niespłaconego). więc co? odejmujemy nominalną wartość hipoteki? bo nawet odejmowanie od niej spłaconego już kredytu nie załatwia problemu, skoro i tak nie wiadomo ile to zobowiązanie będzie wynosić za 20 lat...

TDK napisał w dniu 30.01.2010 o godzinie 21:18:01 :

"mitesek" napisał:

Wiadomo, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego nie dzielimy długów. I zwyczajny kredyt, nie zabezpieczony hipoteką nie ma wpływu na podział.Chodzi jedynie o wartośc nieruchomości obciążonej hipoteką i, powtarzam, jest to ograniczone prawo rzeczowe, które zmniejsza wartośc nieruchomości.


jeśli więc odliczamy od wartości nieruchomości wartość ograniczonego prawa rzeczowego, to nie potrzebna nam informacja ile jeszcze kredytu zostało do spłacenia (bo nie odliczamy tego kredytu przecież, jako dlugu niespłaconego). więc co? odejmujemy nominalną wartość hipoteki? bo nawet odejmowanie od niej spłaconego już kredytu nie załatwia problemu, skoro i tak nie wiadomo ile to zobowiązanie będzie wynosić za 20 lat...

Wartość rynkowa nieruchomosci jest to wartość praw do nieruchomości: prawa własnosci i innych praw do nieruchomości - art.4 pkt 6a ugn.
Jeżeli już mamy odliczać hipoteki to nie możemy odliczyć jej nominalnej wartosci tylko jej "wartość rynkową" czyli kwotę pienięzna za którą na dzień oszacowania można znieść tę hipotekę - w przypadku jednorazowej spłaty.

tombialka napisał w dniu 01.02.2010 o godzinie 09:43:39 :

Przepisy art. 46 kro, art. 567 kpc w zw. z art. 686 kpc w zw. z art. 688kpc moim zdaniem są jasne. Dzielimy tylko spłacone długi (art. 686 kpc in fine). Nie odnotowano tam, że uwzględnia się niespłacone długi zabezpieczone na majątku wspólnym. Art. 376 § 1 kc nie ma tu akurat nic do rzeczy. Nikt nie ma chyba wątpliwości, że jak małżonkowie kupią pralkę, której jeszcze nie spłacili, to takie zadłużenie nie należy odliczać od spłaty należnej temu z nich co ją będzie w przyszłości używał i najpewniej będzie mu zależało na spłacie. Zadłużenie zabezpieczone hipoteką ustawa traktuje tak samo.

Myślę, że sytuacja wcale nie jest skomplikowana. Jeśli wspólny dług obciąża wspólną nieruchomość to nie należy hipoteki odliczać od jej wartości. Dług spłacony przez jednego z małżonków po podziale może on dochodzić w ewentualnym przyszłym procesie regresowym. Fakt obciążenia nieruchomości można brać pod uwagę oceniając możliwości dokonania spłaty przez małżonka, który otrzymał nieruchomość. Trudno np. powoływać się na to, że może ją spieniężyć i dokonać spłaty w razie kłopotów finansowych. To byłoby nieuczciwe.

Przy przeciwnym podejściu ciekawy jestem rozwiązania problemu:
1. gdy małżonkowie obciążyli nieruchomość hipotekami znacznie przekraczającymi jej wartość,
2. małżonek, któremu obniżamy spłatę ponosi ciężar częściowej spłaty niewymagalnego jeszcze długu (czasem rozłożonego na kilkadziesiąt lat) co stanowi nieuzasadnione uprzywilejowanie drugiego z nich – jak uwzględnić ten fakt?

A poza tym to może uwzględniajmy też zastawy rejestrowe...

Hakoss napisał w dniu 01.02.2010 o godzinie 22:08:56 :

Masz rację, zastawy rejestrowe trzeba brać pod uwagę!

Rzecz w tym, że jeżeli kupili pralkę jeszcze nie spłaconą, która w chwili podziału jest warta 1000 zł, to oznacza to, że pan X może tą pralkę sprzedać i uzyska z tego tytułu gotówkę w kwocie 1000 zł powiększającą jego majątek.
Jeżeli pralka jest objęta zastawem rejestrowym, to w wyniku sprzedaży tej pralki nie uzyska kwoty 1000 złotych powiększającej jego majątek. Najprawdopodobniej będzie to kwota 1000 zł minus kwota wierzytelności zabezpieczonej zastawem rejestrowym. Rzecz jasna zostanie zmniejszony jego dług wobec zastawnika, nie mniej jednak, jeżeli jest to "wspólny" dług z jego X małżonką, a żona otrzymała wcześniej spłatę z pralki 500 zł, to ona jest wzbogacona, nie spłaciła kredytu a otrzymała pełną spłatę.
Argumenty za rozstrzygnięciem na rzecz którejś ze stron są takie same.

Joasia napisał w dniu 11.02.2010 o godzinie 01:57:15 :

Kochani, 2 argumenty - po raz ostatni :

1. jeśli traktujecie hipotekę zabezpieczającą kredyt jako zwykły ciężar rzeczowy - to dlaczego jej wartość wiążecie z samym kredytem, który zabezpiecza? Przecież kredyt (dług osobisty b. małżonków) może się np. przedawnić, a hipoteka i tak pozostanie (miałam taką sprawę ostatnio). i to pozostanie w pełnej wysokości. Dług osobisty bank może zsekurytyzować albo po prostu sprzedać innemu bankowi - a hipotekę sobie zostawić. Może być mnóstwo wariacji. Skoro więc odliczać, to w pełnej nominalnej wysokości. A tego nawet Wy nie chcecie, prawda? Bo to już z daleka pachnie absurdem.

2. Można sobie pięknie mówić, a matematyka jest nieubłagana:
Działka warta 300 tys., kredyt zabezpieczony hipoteką na 200 tys. Byli małżonkowie A i B. Działkę dostaje A.

Wyobraźmy sobie, że kredyt spłaca w całości B.

Wersja I: nie odliczamy hipoteki.
B dostaje spłatę 150 tys. zł; spłaca 100 tys. kredytu; ma regres do A na połowę, czyli na 50 tys.
w sumie B ma 100 tys. na czysto.


[A ma tyle samo: działka 300 tys. minus spłata dla B 150 tys. minus 50 tys. dla B z regresu = 100 tys.]

Wersja II: odliczamy hipotekę.
B dostaje spłatę 100 tys.; spłaca 100 tys. kredytu i ma regres do A na połowę, czyli na 50 tys.
w sumie B dostaje na czysto 50 tys.
Czyli jest 50 tys. w plecy.

[A ma : działka 300 tys. minus spłata dla B 100 tys. minus 50 tys. dla B z regresu = 150 tys. - czyli ostatecznie dostaje więcej od B, a powinni dostać po połowie, prawda?]

Rozumiecie? To NIE jest sprawiedliwe.

Sprawdzamy w drugą stronę: założenia jak poprzednio, tylko że cały kredyt spłaca A, czyli ten, który dostał działkę.

Wersja I: nie odliczamy hipoteki.
B dostaje spłatę 150 tys.; A spłaca 100 tys. kredytu; ma regres do B na połowę, czyli na 50 tys.
w sumie B dostaje znowu na czysto 100 tys. NIE MA RÓŻNICY, KTÓRE Z NICH SPŁACI KREDYT - DOSTAJĄ NA CZYSTO TYLE SAMO.

Wersja II: odliczamy hipotekę.
B dostaje spłatę 100 tys.; A spłaca 100 tys. kredytu i ma regres do B na połowę, czyli na 50 tys.
w sumie B dostaje na czysto 50 tys.
Czyli znowu jest te 50 tys. w plecy.


Jak by nie patrzeć, ten, kto dostaje spłatę obniżoną o hipotekę, jest pokrzywdzony, i to o połowę kredytu.

Nie będę odliczać hipoteki. A odwoławczy niech sobie robi co chce i niech na siebie bierze ludzką krzywdę.

mitesek napisał w dniu 11.02.2010 o godzinie 10:09:53 :

"Joasia" napisał:

Kochani, 2 argumenty - po raz ostatni :

1. jeśli traktujecie hipotekę zabezpieczającą kredyt jako zwykły ciężar rzeczowy - to dlaczego jej wartość wiążecie z samym kredytem, który zabezpiecza? Przecież kredyt (dług osobisty b. małżonków) może się np. przedawnić, a hipoteka i tak pozostanie (miałam taką sprawę ostatnio). i to pozostanie w pełnej wysokości. Dług osobisty bank może zsekurytyzować albo po prostu sprzedać innemu bankowi - a hipotekę sobie zostawić. Może być mnóstwo wariacji. Skoro więc odliczać, to w pełnej nominalnej wysokości. A tego nawet Wy nie chcecie, prawda? Bo to już z daleka pachnie absurdem.



ja tam ostatnio odliczyłem w nominalnej wysokości... i zgodzę się z Tobą - niech okręg bierze na siebie ludzką krzywdę

Volver napisał w dniu 11.02.2010 o godzinie 15:32:58 :

"mitesek" napisał:

Kochani, 2 argumenty - po raz ostatni :

1. jeśli traktujecie hipotekę zabezpieczającą kredyt jako zwykły ciężar rzeczowy - to dlaczego jej wartość wiążecie z samym kredytem, który zabezpiecza? Przecież kredyt (dług osobisty b. małżonków) może się np. przedawnić, a hipoteka i tak pozostanie (miałam taką sprawę ostatnio). i to pozostanie w pełnej wysokości. Dług osobisty bank może zsekurytyzować albo po prostu sprzedać innemu bankowi - a hipotekę sobie zostawić. Może być mnóstwo wariacji. Skoro więc odliczać, to w pełnej nominalnej wysokości. A tego nawet Wy nie chcecie, prawda? Bo to już z daleka pachnie absurdem.



ja tam ostatnio odliczyłem w nominalnej wysokości... i zgodzę się z Tobą - niech okręg bierze na siebie ludzką krzywdę
Nie odliczam.to sprawa, którą powinny sobie strony wyjaśnić po podziale majątku. w kolejnych procesach, bądź innych takich.

cin napisał w dniu 11.02.2010 o godzinie 16:18:16 :

Kupiłem mieszkanie za 400 tys. Wziąłem 395 tys. kredytu na 30 lat i na taką sumę została ustanowiona hipoteka. Czy to oznacza, że wartość rynkowa mojego mieszkania będzie wynosiła 5 tys. złotych??? I (zakładając, że nie będzie wzrostu cen na rynku) będzie tyle wynosiła przez 30 lat ???? Zastanówcie się. Przecież to jest absurd.

Volver napisał w dniu 11.02.2010 o godzinie 18:19:15 :

"cin" napisał:

Kupiłem mieszkanie za 400 tys. Wziąłem 395 tys. kredytu na 30 lat i na taką sumę została ustanowiona hipoteka. Czy to oznacza, że wartość rynkowa mojego mieszkania będzie wynosiła 5 tys. złotych??? I (zakładając, że nie będzie wzrostu cen na rynku) będzie tyle wynosiła przez 30 lat ???? Zastanówcie się. Przecież to jest absurd.


no własnie

mitesek napisał w dniu 11.02.2010 o godzinie 19:01:53 :

"cin" napisał:

Kupiłem mieszkanie za 400 tys. Wziąłem 395 tys. kredytu na 30 lat i na taką sumę została ustanowiona hipoteka. Czy to oznacza, że wartość rynkowa mojego mieszkania będzie wynosiła 5 tys. złotych??? I (zakładając, że nie będzie wzrostu cen na rynku) będzie tyle wynosiła przez 30 lat ???? Zastanówcie się. Przecież to jest absurd.


a za ile kupiłbyś od kogoś takie mieszkanie?

Joasia napisał w dniu 11.02.2010 o godzinie 19:43:26 :

Za 400 tysi. Z tym, że 5 dla kolegi, a resztę dla banku.
Jeśli myślisz, że urząd skarbowy dałby się nabrać na to, że to mieszkanie jest warte 5 tysi, to raczej się mylisz.

Hakoss napisał w dniu 11.02.2010 o godzinie 21:31:14 :

Niestety wygląda na to, że kwestia odliczania hipoteki w SN-ie jest już przesądzona,
ostatnią "deską ratunku" miała być uchwała SN w sprawie III CZP 103/09 (poprzednie orzeczenia są znane), a tymczasem SN odmówił udzielenia odpowiedzi a w uzasadnieniu wskazał m.in. na następujące kwestie:

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podjęcie uchwały rozstrzygającej zagadnienie prawne przedstawione przez sąd odwoławczy, ze względu na jej wiążący charakter (art. 390 § 2 k.p.c.), stanowi wyjątek od zasady samodzielnego rozstrzygania sprawy przez właściwy sąd, dlatego przesłanki stosowania art. 390 k.p.c. powinny być wykładane ściśle. Takie ich rozumienie skłania do przyjęcia, że użyte w jego § 1 pojęcie poważnych wątpliwości wiązać należy z występowaniem w sprawie zagadnienia prawnego nowego, nierozwiązanego w ogóle albo rozwiązanego niedostatecznie w doktrynie i dotychczasowym orzecznictwie lub rozstrzyganego w nich rozbieżnie (post. SN z dnia 22 lutego 2007 r., III CZP 163/06 nie publ. z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 102/07 nie publ.).
Na tle zagadnień prawnych sformułowanych przez Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie, takie poważne wątpliwości nie występują. Przedstawione w ich ramach kwestie mogą być bowiem rozwiązane, przy uwzględnieniu poglądów funkcjonujących już w piśmiennictwie i judykaturze, za pomocą reguł wykładni czy prostego zastosowania przepisów.
Zgodnie z ustalonym stanowiskiem judykatury, aprobowanym przez doktrynę, przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenia zmieniające rzeczywistą wartość tych składników w szczególności obciążenia o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką. Wartość tych obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczaniu wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym. (post. SN z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99 i z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03, nie publ.).
Skutkiem zastosowania takiej formuły rozliczeń jest to, że spłata długu hipotecznego uwzględnionego przy ustalaniu wartości nieruchomości przez zmniejszenie jej wartości, dokonana z osobistego majątku przez małżonka, któremu przypadła ona w wyniku podziału nie rodzi roszczenia wobec drugiego małżonka, mimo że dług zabezpieczony hipoteką obciążał oboje małżonków (post. SN z dnia 2 kwietnia 2009 r., IV CSK 566/08, M. Prawn. 2009, nr 9, s. 466). Czym innym jest bowiem odpowiedzialność osobista byłych małżonków wobec wierzyciela, na którą podział majątku nie ma wpływu, czym innym natomiast zasady rozliczenia między nimi wydatków z majątku osobistego jednego z małżonków z tytułu wspólnego długu. Jeżeli ze względu na istnienie odpowiedzialności rzeczowej dług obciąża rzecz i obniża jej wartość, jego spłata przez małżonka, który w wyniku podziału majątku otrzymał obciążoną rzecz oszacowaną z uwzględnieniem tego długu stanowi realizację zasady, że zobowiązany do spłaty jest ten komu nieruchomość została przyznana, gdyż spłacając dług zapobiega skierowaniu przez wierzyciela roszczeń do tej rzeczy. Za takim stanowiskiem przemawia również treść art. 618 § 3 k.p.c. w zw. z art. 567 § 1 i 3 k.p.c. wyłączającego możliwość dochodzenia roszczeń podlegających rozpatrzeniu w postępowaniu działowym po jego prawomocnym zakończeniu, nawet wówczas gdy nie zostały w tym postępowaniu zgłoszone (post. SN z dnia 2 kwietnia 2009 r., IV CSK 566/08). Nieuwzględnienie zatem obciążającej nieruchomość hipoteki, przy ustalaniu wysokości spłaty należnej małżonkowi któremu nieruchomość nie została przydzielona, od drugiego małżonka, mogłoby prowadzić do tego, że jako dłużnik hipoteczny małżonek ten spłaci sam cały dług będąc przy tym pozbawiony możliwości dochodzenia w stosunku do współmałżonka roszeń z tego tytułu. W takiej sytuacji, małżonek któremu przysądzono własność nieruchomości zobowiązany byłby do spłaty całego kredytu jako dłużnik rzeczowy oraz połowy wartości nieruchomości nie uwzględniającej obciążenia, drugi małżonek pozostawał by natomiast solidarnym dłużnikiem z tytułu kredytu.
(...)

A więc w pełni przyłączył się do poprzednich stanowisk za nic mając małżonka, który nie otrzyma lokalu (nieruchomości) obciążonej hipoteką,
Co ciekawe z rezerwą odniósł się także do wzywania banku (wierzyciela) jako uczestnika postępowania, wskazując iż jest to uzasadnione w zasadzie w przypadku gdy sąd zamierza dokonać podziału cywilnego.

Joasia napisał w dniu 11.02.2010 o godzinie 22:20:13 :

Na szczęście czasy wytycznych należą do minionych. Jak SN uchwali, że blondynki są głupie, to przyjmę to z pokorą; ale jak uchwala coś wbrew matematyce, to spokojnie to pomijam i robię swoje.

mitesek napisał w dniu 12.02.2010 o godzinie 08:00:10 :

"Joasia" napisał:

Za 400 tysi. Z tym, że 5 dla kolegi, a resztę dla banku.
Jeśli myślisz, że urząd skarbowy dałby się nabrać na to, że to mieszkanie jest warte 5 tysi, to raczej się mylisz.


czyli wartość mieszkania dla sprzedającego wynosi 5 tys.
przyjmując oczywiście, że wartość rzeczy to tyle ile ktoś jest w stanie za nią zapłacić właścicielowi.

PS. a do skarbówki to się nie odnoszę...

Gotka napisał w dniu 12.02.2010 o godzinie 09:33:18 :

"mitesek" napisał:

Kochani, 2 argumenty - po raz ostatni :

1. jeśli traktujecie hipotekę zabezpieczającą kredyt jako zwykły ciężar rzeczowy - to dlaczego jej wartość wiążecie z samym kredytem, który zabezpiecza? Przecież kredyt (dług osobisty b. małżonków) może się np. przedawnić, a hipoteka i tak pozostanie (miałam taką sprawę ostatnio). i to pozostanie w pełnej wysokości. Dług osobisty bank może zsekurytyzować albo po prostu sprzedać innemu bankowi - a hipotekę sobie zostawić. Może być mnóstwo wariacji. Skoro więc odliczać, to w pełnej nominalnej wysokości. A tego nawet Wy nie chcecie, prawda? Bo to już z daleka pachnie absurdem.



nasze SO w wydz. odwoławczym wymyśliło rozwiązanie pośrednie - by odliczać taką wartość kredytu jaka pozostaje do spłaty na datę orzekania, ale bardziej to służy złagodzeniu tego absurdu, niż ma uzasadnienie prawne - bo tu odwołuje się w istocie do długu osobistego, a nie jego rzeczowego zabezpieczenia

mitesek napisał w dniu 12.02.2010 o godzinie 10:21:03 :

"Gotka" napisał:

nasze SO w wydz. odwoławczym wymyśliło rozwiązanie pośrednie - by odliczać taką wartość kredytu jaka pozostaje do spłaty na datę orzekania, ale bardziej to służy złagodzeniu tego absurdu, niż ma uzasadnienie prawne - bo tu odwołuje się w istocie do długu osobistego, a nie jego rzeczowego zabezpieczenia


Gotka! cały ten temat to jest nasza próba złagodzenia tego absurdu
dlatego ja za każdym razem robię inaczej
a potem obstawiam zakłady co się utrzyma, a co nie

Joasia napisał w dniu 12.02.2010 o godzinie 11:06:45 :

Zastanawia mnie, że nikt nie odniósł się do przedstawionych wyżej wyliczeń. Matematyki nie da się zmanipulować. A ona pokazuje, że nie należy odliczać hipoteki.


Mitesek napisał:

czyli wartość mieszkania dla sprzedającego wynosi 5 tys.

Nie. Wartość rynkowa to tyle, ile daje nabywca. Wartość umowy sprzedaży wynosi tu 400 tysięcy. Po prostu sprzedawca jest zadłużony, i musi sprzedać mieszkanie warte 400 tys., żeby spłacić dług wynoszący 395 tys.

mitesek napisał w dniu 12.02.2010 o godzinie 11:24:35 :

"Joasia" napisał:

Zastanawia mnie, że nikt nie odniósł się do przedstawionych wyżej wyliczeń. Matematyki nie da się zmanipulować. A ona pokazuje, że nie należy odliczać hipoteki.


ja się do matematyki nie odnoszę, bo nie umiem liczyć takich dużych liczb
ale przyznam szczerze, że lepiej hipoteki nie odliczać (nawet tej nie spłaconej) i są za tym 2 niepodważalne argumenty:
argument numer pierwszy: nie trzeba gromadzić niezrozumiałej dokumentacji bankowej
argument numer drugi: jak nie trzeba odliczać, to się człowiek nie pomyli!

cin napisał w dniu 12.02.2010 o godzinie 11:39:41 :

"mitesek" napisał:

Kupiłem mieszkanie za 400 tys. Wziąłem 395 tys. kredytu na 30 lat i na taką sumę została ustanowiona hipoteka. Czy to oznacza, że wartość rynkowa mojego mieszkania będzie wynosiła 5 tys. złotych??? I (zakładając, że nie będzie wzrostu cen na rynku) będzie tyle wynosiła przez 30 lat ???? Zastanówcie się. Przecież to jest absurd.


a za ile kupiłbyś od kogoś takie mieszkanie?

Joasia już odpowiedziała na to pytanie i ta odpowiedź jest aktualna nie tylko wtedy, gdy to sprzedający będzie spłacał bank, ale również wtedy, gdy umówią się w ten sposób, że to sam kupujący będzie spłacał zadłużenie hipoteczne. On będzie musiał wydać na tą nieruchomość łącznie 400 tys i to jest jej wartość rynkowa.

Hipoteka nie powoduje więc obniżenia wartości rynkowej nieruchomości.
Jak już wyżej pisałem, pomniejszanie wartości nieruchomości o wartość hipoteki, powoduje, że wkraczamy w podział długu spoczywającego na małżonkach. Tego w podziale majątku nie powinno się robić, o czym świadczą "matematyczne kazusy" Joasi.

Hakoss napisał w dniu 12.02.2010 o godzinie 21:40:58 :

"Gotka" napisał:



nasze SO w wydz. odwoławczym wymyśliło rozwiązanie pośrednie - by odliczać taką wartość kredytu jaka pozostaje do spłaty na datę orzekania, ale bardziej to służy złagodzeniu tego absurdu, niż ma uzasadnienie prawne - bo tu odwołuje się w istocie do długu osobistego, a nie jego rzeczowego zabezpieczenia



Wcale nie jest to żadne rozwiązanie pośrednie! Jak absurd? jaki dług osobisty?
Przecież obniżenie wartości nieruchomości na skutek obciążenia hipoteką nie równa się wysokości hipoteki (wpisanej do kw) ale wysokością wierzytelności, którą ta hipoteka zabezpiecza. To jest sumy do jakiej wierzyciel będzie mógł się zaspokoić z tej nieruchomości. Nie będzie mógł się zaspokoić do kwoty przekraczającej przysługującą wierzytelność.

Joasia napisał w dniu 13.02.2010 o godzinie 08:46:18 :

Będzie mógł - w przypadku np. przedawnienia wierzutelności.

Hakoss, a może Ty skomentujesz jakoś matematykę? Cieszyłabym się, gdybyś przedstawił mi symulacyjne wyliczenia odmienne od moich; pokazujące, że odliczanie hipoteki jest OK. Naprawdę bym się ucieszyła - nie musiałabym w każdym uzasadnieniu pisać, dlaczego nie podzielam sprzecznych z matematyką poglądów SN.

Policzysz?

cin napisał w dniu 13.02.2010 o godzinie 11:09:03 :

"Hakoss" napisał:



nasze SO w wydz. odwoławczym wymyśliło rozwiązanie pośrednie - by odliczać taką wartość kredytu jaka pozostaje do spłaty na datę orzekania, ale bardziej to służy złagodzeniu tego absurdu, niż ma uzasadnienie prawne - bo tu odwołuje się w istocie do długu osobistego, a nie jego rzeczowego zabezpieczenia



Wcale nie jest to żadne rozwiązanie pośrednie! Jak absurd? jaki dług osobisty?
Przecież obniżenie wartości nieruchomości na skutek obciążenia hipoteką nie równa się wysokości hipoteki (wpisanej do kw) ale wysokością wierzytelności, którą ta hipoteka zabezpiecza. To jest sumy do jakiej wierzyciel będzie mógł się zaspokoić z tej nieruchomości. Nie będzie mógł się zaspokoić do kwoty przekraczającej przysługującą wierzytelność.

Czyli odwołuje się do długu osobistego.

Hakoss napisał w dniu 13.02.2010 o godzinie 20:55:09 :

Do matematyki nie zamierzam się odnosić, bo:
1) nie uważam, że w tym przypadku regres (nieregres) stanowiłby tylko połowę spłaconego kredytu;
2) przede wszystkim - błąd polega na tym, że dzieląc majątek zwracamy uwagę na to co będzie w przyszłości. Kto będzie spłacał, kogo bank pozwie, co dalej z kredytem itp. a powinniśmy się zatrzymać na chwili orzekania, czyli co wchodzi w skład majątku wspólnego jaką ma wartość rynkową, i tyle. Możemy przecież założyć, że np. w rok po uprawomocnieniu się postanowienia działowego jednego z małżonków, który otrzymał nieruchomość obciążoną hipoteką szlag trafi... etc. etc,

Co do postu Cina, dla wartości nieruchomości obciążonej hipoteką nie ma większego znaczenia, czy zabezpiecza dług osobisty jej właściciela, współwłaściciela czy też osoby trzeciej. Stąd też odnoszenie tego do kwestii długów osobistych małżonków jest nieporozumieniem.

Co do przedawnienia przecież na skutek przedawnienia wierzytelność nie znika, wierzytelność też nie będzie wyższa z racji brzmienia
Art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczenia o odsetki.
To ostatnie zdanie w powiązaniu z Art. 69.  u.o.kw. i hip. W granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania.

pozwala na stwierdzenie, iż możliwości banku manipulowania wierzytelnością, jeżeli zaś sprzeda to razem z hipoteką,
Art. 79. 1. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba że ustawa stanowi inaczej.
2. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

Joasia napisał w dniu 14.02.2010 o godzinie 09:36:03 :

1) nie uważam, że w tym przypadku regres (nieregres) stanowiłby tylko połowę spłaconego kredytu;


A ile Twoim zdaniem wynosić będzie regres byłego małżonka, któremu przyznano przedtem spłatę z nieruchomości, do byłego małżónka, któremu przydzielono wcześniej nieruchomość - z tytułu spłacenia przez niego po podziale kredytu, skoro z kredytu tego odpowiadał solidarnie z byłym współmałżonkiem?
Nie połowę, tylko ile? I dlaczego?

cin napisał w dniu 14.02.2010 o godzinie 15:58:57 :

"Hakoss" napisał:



Co do postu Cina, dla wartości nieruchomości obciążonej hipoteką nie ma większego znaczenia, czy zabezpiecza dług osobisty jej właściciela, współwłaściciela czy też osoby trzeciej. Stąd też odnoszenie tego do kwestii długów osobistych małżonków jest nieporozumieniem.



Przecież w swoim przedostatnim poście wyraźnie napisałeś, że pomniejszamy wartość nieruchomości o wartość wierzytelności, którą zabezpiecza hipoteka, czyli o wysokość długu osobistego. Sam więc stwierdziłeś, że trzeba odwołać się do długu osobistego, a jednocześnie nazwałeś takie podejście nieporozumieniem

Nie napisałem, że chodzi o dług osobisty małżonków, powiem więcej, według mnie tak samo jest w sytuacji, gdy hipoteka zabezpiecza dług obojga małżonków, jednego z małżonków albo osoby trzeciej

Zaczyna się ten etap dyskusji, w którym nieporozumienie goni nieporozumienie, a jedni dyskutanci zaczynają imputować drugim, że ci drudzy napisali coś, czego nie napisali.

staryiustitianin napisał w dniu 14.02.2010 o godzinie 16:06:44 :

Bardzo ciekawa dyskusja.
Mogę ze swej praktyki powiedzieć (praktyki sądów z środkowej Polski), że hipoteka nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Takie jest stanowisko SO i SA (wpadkowo wypowiedział się w jednej ze spraw spółkowych). Niestety walentynkowe obowiązki nie pozwalają mi szczegółowo się odnieść do ciekawych wypowiedzi ale powiem krótko. Podpisuję się pod stwierdzeniami, że czym innym jest zabezpieczenie hipoteczne a zwłaszcza jego funkcja a czym innym jest odpowiedzialność osobista małżonków. To prawda że sprzedając nieruchomość idzie za nią hipoteka ale nie zmienia to także faktu, że ciąży na dłużnikach także dług osobisty. Ta zależność jest nieodwracalna, dlatego też brak spłaty przez właściela nieruchomości rodzi takie same skutki dla byłego małżonka niewłaściela. Wszystko to powoduje, że rozważania na temat obniżenia wartości nieruchomości o wartość hipoteki są bezprzedmiotowe. Gdyby jednak obniżyć wartość nieruchomości o wartość hipoteki a jednocześnie dokonać podziału majątku (w części dotyczącej prawa własności nieruchomości) nie nie trudno dostrzec kto najlepiej na tym wyszedłby. Jeszcze raz wracam do wstępnej części, mianowicie że niestety na ten problem trzeba spojrzeć obiektywnie a więc nieruchomość jest tyle warta ile za nią dadzą. Może i to nie przekonywujące, ale dzisiaj są dla mnie ważniejsze walentynki, i chyba głownie to mam w głowie.
Dyskusja jednak ciekawa.
Pa.
S

ropuch napisał w dniu 14.02.2010 o godzinie 20:19:46 :

Naprawde uwielbiam takie prawniczo teoretyczne dzielenie włosa na czworo.

Tylko rzeczywistość niestety jest dośc prozaiczna.

A w rzeczywistości wygląda to najczęściej tak, że małżonek, który w podziale nie dostał nieruchomości, najczęściej jest wściekły na cały świat, a najbardziej na durnego sędziego i tego drugiego małżonka i idzie w świat w du..... szy mając pozostały do spłaty kredyt i wszystko co się z tym wiąże.
Teraz przyjmijmy wariant ekstremalny, ostatnio w mojej praktyce wbrew pozorom dośc częsty. Małżeństwo trwało 2 lata i do spłaty pozostaje 90 % kredytu.
I teraz tak mie4szkanie jest warte dajmy na to 300.000 zł. Jeden z małzonków dostaje mieszkanie i ma 150.000 do spłaty. I dalej - teoretycznie to wszystko fajnie wygląda wierzyciel - bank może się zaspokoić z tego, z tamtego, a tymczasem proza życia jest taka, że wydruki z banku, odcinki wpłaty raty czy wezwania do zapłaty przychodzą na adres mieszkania dostaje je ten małzonek który tam mieszka i płaci bo co ma robić. Boi sie, że straci mieszkanie, a wyprowadzić się nie ma dokąd. sprzedać mieszkanie z obciążona hipoteką to też nie taka prosta sprawa. Matematycznie Joasiu ? Matematyka w takim wpadku jest taka, że ktoś dostaje mieszkanie warte 300.000 zł, za które płaciu drugiemu małzonkowi 150.000 zł i kolejne 350.000 kredytu z odsetkami bankowi.
I nie opowiadajcie mi tu, że bank si w pierwszej kolejności zaspokoi z wynagrodzenia obu małżonków. Nigdy nie widzieliście akt egzekucyjnych KMP ? Nowe miejsce zamieszkania, nowa praca, nowy dowód i witaj wolności. Żadnemu bankowi nie będzie się takiego nawet chciało szukać.

Tak więc teoria teorią, nie dzielim długów i tak dalej ale czasem trzeba zamknąć oczy i zobić tak, żeby było ...... ZNACZY SPRAWIEDLIWIE

Hakoss napisał w dniu 14.02.2010 o godzinie 21:08:22 :

"cin" napisał:



Zaczyna się ten etap dyskusji, w którym nieporozumienie goni nieporozumienie, a jedni dyskutanci zaczynają imputować drugim, że ci drudzy napisali coś, czego nie napisali.


Racja, więc kończę.

cin napisał w dniu 14.02.2010 o godzinie 23:36:14 :

"Hakoss" napisał:



Zaczyna się ten etap dyskusji, w którym nieporozumienie goni nieporozumienie, a jedni dyskutanci zaczynają imputować drugim, że ci drudzy napisali coś, czego nie napisali.


Racja, więc kończę.

UUUuuuuu. Nieładnie tak kończyć dyskusję

Joasia napisał w dniu 15.02.2010 o godzinie 14:30:04 :

Do Ropucha:
Wiesz co, jak po 2-ch latach małżeństwa zostaje w trzypokojowym mieszkaniu powiedzmy żona, z powiedzmy małym dzieckiem, i z powiedzmy niewielkimi dochodami, a były mąż pryska w świat - to przepraszam, ale po co byłej żonie takie duże mieszkanie? Niech je sobie sprzeda, spłaci bank, a regres do byłego niech sobie potrąci ze spłaty. Za resztę, która jej zostanie po spłacie banku, kupi sobie nowe małe mieszkano, z ewentualnym nowym kredytem, który już weźmie sama, o ile bank uzna, że ma zdolność kredytową, i które to mieszkanko będzie w stanie utrzymać.
Nie widzę żadnego niebezpieczeństwa.

A co do banków i akt Kmp:
Widziałam niejedne takie akta; widziałam też banki, którym absolutnie nie chce się bawić w licytowanie mieszkania z byłą żona i nieletnimi dziećmi - tylko sobie ściągają kredyt mieszkaniowy od byłego męża - maklera. I mają z czego ściągać.

Taka rozmowa do niczego nie prowadzi. Nie ma sensu przewidywać kolei losów naszych stron po podziale. Z jednym zastrzeżeniem - powinniśmy tak liczyć spłatę, żeby nie zamknąć drogi do regresu i żeby w razie spłaty kredytu przez tego, kto dostał spłatę, nie był on pokrzywdzony.

ropuch napisał w dniu 15.02.2010 o godzinie 15:43:46 :

Joasiu trochę wydaje mi się, że upierasz się tak dla zasady

Po pierwsze nie widzę powodów dla których mamy bez potrzeby mnożyć procesy i odsyłać strony do kolejnych postępowań tylko dla "czystości formy",

Po drugie chyba jednak przesadzasz. Z sytuacją w której kredyt spłaca małżonek który nie otrzymał nieruchomości jeszcze się nie spotkałem, a z odwrotną wielokrotnie ale cóż być może mało jeszcze widziałem

Po trzecie jak wynika z matematyki nie zawsze "nie odliczanie hipoteki jest sprawiedliwe ale tak to z ta matematyka jest, a przecież nie o nią tu chodzi

I po czwarte jeżeli ostatnim postem Cię nie przekonałem to chyba pozostaniemy przy swoim.
Bo tak jak Ty nie akceptujesz orzecznictwa SN w zakresie odliczania hipoteki tak ja mogę go nie akceptować w zakresie niedopuszczalności regresu ze strony małżonka, który otrzymał pomniejszoną spłatę i twierdzić, że moje rozwiązanie jest bardziej sprawiedliwe.

Konieć końców SN dał nam do ręki narzędzie dzięki któremu możemy dostosowywać orzeczenie do realiów konkretnej sprawy i moim zdaniem bardzo dobrze

Hakoss napisał w dniu 15.02.2010 o godzinie 20:59:00 :

"cin" napisał:



Zaczyna się ten etap dyskusji, w którym nieporozumienie goni nieporozumienie, a jedni dyskutanci zaczynają imputować drugim, że ci drudzy napisali coś, czego nie napisali.


Racja, więc kończę.

UUUuuuuu. Nieładnie tak kończyć dyskusję

Przyjacielu, sam stwierdziłeś, że dyskusja przeszła do następnego etapu (można by go nazwać mało konstruktywnym).
Poglądami się wymieniliśmy, każdy pozostał przy swoim stanowisku.
I to w tej robocie lubię najbardziej (do czasu kiedy wrócą akta z odwoławczego). Sam więcej argumentów chyba nie podam, i tak głównie cytuję SN, do którego każdy ma dostęp.
A więc UUUUuuu

cin napisał w dniu 15.02.2010 o godzinie 22:31:35 :

Takie zakończenie to rozumiem

Volver napisał w dniu 16.02.2010 o godzinie 13:26:19 :

Przepraszam, że wracam do dyskusji w przedmiocie podziału majątku wspólnego, kiedy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym i do kwestii,jak by nie było , konieczności ustalania przez sąd wartości i składu majątku objętego podziałem, a także wartości takiej nieruchomości.Być może, pewnym wskazaniem powinien być pogląd wyrażony w monografii, której autorem jest sędzia(wiele lat orzekał w zagadnieniach nieprocesowych) Stanisław Madaj"Postępowanie nieprocesowe w sprawach małżeńskich"Wyd.Prawnicze-Warszawa 1978, gdzie na str 137 i nast. wskazuje, iż podział majątku wspólnego jest podziałem aktywów,gdyz przepisy k.r.o i k.p.c nie przewidują możności zobowiązania przez sąd w postanowieniu działowym małzonka( albo jego następców prawnych) do dokonania spłaty określonych długów i zwolnienia ich od obowiązku spłaty tych długów w stosunku do wierzycieli..."atrz powołane tam glosy i orzeczenia SN w przypisie 83 do tej tezy.

Małżonek "obdarzony" nieruchomością obciążoną kredytem hipotecznym,w różnych opisanych tam konfiguracjach czasowych w stosunku do czasu wydania postanowienia o podziale majątku wspólnego, na takie czy inne uprawnienia w stosunku do byłego małżonka.Nie można ,moim zdaniem,żądać od Sądu regulowania tych stosunków majątkowych, tam, gdzie nie ma jednakowo określonych zasad.Problem ten był poruszony na szkoleniu sędziów w Będlewie,bodajże w styczniu 2008, wypowiadała się w tym przedmiocie sędzia H.Ciepła, zapytana przez "zdesperowanych" nieprocesowców".

Obecna dyskusja przypomina mi dyskusję, jak obliczać wysokość spłaty w przypadku lokatorskiego prawa do lokalu, która przetoczyła się przed laty w orzecznictwie SN i w doktrynie.

Warto, aby strony pamiętały, że dawna nazwa postępowania nieprocesowego, to postępowanie "niesporne", wzięte z ustawodawstw b.państw zaborczych.Tutaj konieczne jest poszukiwanie płaszczyzny dla porozumienia, albowiem w taki czy w inny sposób pieniądze będą rozliczone pomiędzy stronami sprawy o podział majątku wspólnego, a czy ze szkodą dla nich, to już nie jest troską sądu.Są, moim zdaniem, granice działania z urzędu, nawet w trybie nieprocesowym.

cin napisał w dniu 19.02.2010 o godzinie 18:47:38 :

"Volver" napisał:

Są, moim zdaniem, granice działania z urzędu, nawet w trybie nieprocesowym.


Te słowa każdy sędzia cywilny w RP (SSR, SSO i SSN) powinien sobie zawiesić nad łóżkiem i czytać je ze zrozumieniem na głos 10 razy dziennie po przebudzeniu się i 10 razy przed zaśnięciem.

mariusz78 napisał w dniu 19.01.2012 o godzinie 08:56:26 :

Nowe orzeczenie SN w tym zakresie.

http://www.rp.pl/artykul/793243-Rozwod-takze-z-hipoteka.html

Joasia napisał w dniu 19.01.2012 o godzinie 09:04:40 :

Niestety, niestety... Matematyka jest obca pewnym humanistom...

kam napisał w dniu 19.01.2012 o godzinie 10:50:43 :

A tak w nawiązaniu do artykułu i powołanego w nim orzeczenia - czy rzeczywiście przedsiębiorstwo wchodzące w skład majątku wspólnego powinno rozliczać się wyłącznie w oparciu o jego aktywa?

Joasia napisał w dniu 19.01.2012 o godzinie 11:42:25 :

Najfajniej będzie miał kolega z Wydziału, który ma w podziale majątku tylko mieszkanie - kupione na górce na kredyt - a teraz po spadku cen hipoteka przewyższa wartość mieszkania.
Trzymając się SN-u - to normalnie nic tylko wniosek oddalić.
Może jeszcze w licytacjach będziemy cenę oszacowania wyliczac po odjęciu hipotek?

Wiecie skąd to wszystko siębierze? Z całkowitego oderwania sędziów z SN od rzeczywistości. Na ostatnim szkoleniu prowadziliśmy sobie rozmowę na temat tych nieszczęsnych hipotek w działach z przemiłą Panią Sędzią z SN. I wiecie co? Ona nie mogła uwierzyć (i chyba jednak nam nie uwierzyła), że jak się kupuje od kogoś mieszkanie obciążone hipoteką zabezpieczającą kredyt zaciągnięty na kupno tego mieszkania - to się płaci za takie mieszkanie tyle samo, co za mieszkanie bez hipoteki. Znaczy się - dla nabywcy jest to bez różnicy. Cena mieszkania jest taka sama - tylko przy hipotece część kasy idzie bezpośrednio do banku, a reszta - dla sprzedawcy.
No po prostu nie mogła w to uwierzyć i była przekonana, że te mieszkania z hipoteką chodzą taniej o wartość hipoteki.
I pytała, czy w przypadku drogi koniecznej to też nie wpływa na cenę. To tłumaczymy, że wpływa, ale z hipoteką jest inaczej. Nie mogła tego przyjąć. A dlaczego? Bo nigdy sama nie kupowała mieszkania. Po prostu. Nie zaciągała kredytu na zakup mieszkania. Bo oni są po prostu z innej planety - z planty etosu i braku trosk materialnych.

Troszeczkę zastanowiło wówczas Panią Sędzię to, że w ugn rzeczoznawca wyceniając wartośc rybnkową nieruchomości bierze pod uwagę np. drogę konieczną, a hipotek - nie. Ale tak do końca też Jej to nie przekonało.
Obiecała postawić kwestię na naradzie w SN. Ale to było jeszcze jesienią - no i widać, co z tego wyszło.

Życzę wszystkim sędziom z SN-u, żeby kupili sobie wiele mieszkań obciążonych hipoteką za cenę pomniejszoną o wartość hipoteki. Ze szczerego serca.

Może gdy podejmą taką próbę, to zrozumieją, że wartość rzeczy to jest cena jaką płaci nabywca - a nie to, co realnie dostaje zbywca.

kam napisał w dniu 19.01.2012 o godzinie 12:44:05 :

"Joasia" napisał:

Najfajniej będzie miał kolega z Wydziału, który ma w podziale majątku tylko mieszkanie - kupione na górce na kredyt - a teraz po spadku cen hipoteka przewyższa wartość mieszkania.
Trzymając się SN-u - to normalnie nic tylko wniosek oddalić.

jak oddalić? podzielić, przyznając jeszcze dopłatę od małżonka, który nie dostaje mieszkania

TDK napisał w dniu 19.01.2012 o godzinie 14:05:55 :

"Joasia" napisał:

Wiecie skąd to wszystko siębierze? Z całkowitego oderwania sędziów z SN od rzeczywistości. Na ostatnim szkoleniu prowadziliśmy sobie rozmowę na temat tych nieszczęsnych hipotek w działach z przemiłą Panią Sędzią z SN. I wiecie co? Ona nie mogła uwierzyć (i chyba jednak nam nie uwierzyła), że jak się kupuje od kogoś mieszkanie obciążone hipoteką zabezpieczającą kredyt zaciągnięty na kupno tego mieszkania - to się płaci za takie mieszkanie tyle samo, co za mieszkanie bez hipoteki. Znaczy się - dla nabywcy jest to bez różnicy. Cena mieszkania jest taka sama - tylko przy hipotece część kasy idzie bezpośrednio do banku, a reszta - dla sprzedawcy.
No po prostu nie mogła w to uwierzyć i była przekonana, że te mieszkania z hipoteką chodzą taniej o wartość hipoteki.
I pytała, czy w przypadku drogi koniecznej to też nie wpływa na cenę. To tłumaczymy, że wpływa, ale z hipoteką jest inaczej. Nie mogła tego przyjąć.


Ło Booszzze …..

Napisz, ze to nie prawda …. <rosi>

Rozbawiłaś mnie do łez ……. <beczy>

Czy dobrze rozumiem? Od „ceny” nieruchomości należy odjąć nominalną wartość hipotek - tą wpisaną w KW?

Jeśli mogę wtrącić swoje trzy grosze….

Zawsze należy rozróżniać wartość nieruchomości (wielkość obiektywna), którą określamy w opiniach, od ceny – a w szczególności sposobu zapłaty ceny.
Wiadomo - Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń ….. itd


Przy transakcjach nieruchomościami zbywane są, ściśle rzecz biorąc, prawa do nieruchomości – a określając wartość nieruchomości określamy wartość prawa własności i innych praw do nieruchomości (art. 4 pkt. 6 ugn).
Wartość ta określana jest jako ‘wiązka’ istniejących praw. A w szczególności obligatorynie uwzględniamy istniejące ograniczone prawa rzeczowe – do których zaliczamy przecież hipotekę, ale tylko: o ile wpływają one na zmianę wartości (§ 38, ust. 1 rozporządzenia).

Kiedyś mając coś napisać na ten temat, przy przeglądaniu aktów notarialnych, szczegółowo przyjrzałem się konstrukcjom umów o nabycie praw do nieruchomości obciążonych hipoteką. W takich umowach istnienie hipoteki nie wpływa na wysokość ustalonej ceny. Odmienny jest jedynie sposób zapłaty ceny. Część ceny jest płatna, w przypadku kredytów bankowych, wprost na rachunek techniczny banku służący do obsługi kredytu. Wysokość wpłaty odpowiada wysokości całkowitego zadłużenia kredytowego – przy jednorazowej spłacie. W przypadku pożyczek od osób fizycznych zabezpieczonych hipoteką pieniądze są wpłacane wprost na rachunek wierzyciela - w wysokości wartości pożyczki wraz z odsetkami. Dopiero pozostała cześć ceny płacona jest sprzedawcy.
Jak widać strony przy transakcji zauważają istnienie hipoteki, a ściśle rzecz biorąc uwzględniają istniejące rzeczywiste obciążenie hipoteczne poprzez sposób zapłaty ceny nabycia - lecz nie wpływa to na wysokość ustalonej ceny. A zatem na wartość nieruchomości.
Chociaż teoretycznie można by sobie wyobrazić, że istnienie hipoteki będzie wpływać nie tylko na sposób zapłaty ceny, ale również powodować obniżenie tej ceny – wówczas należałoby to uwzględnić przy wycenie.

"Joasia" napisał:


Troszeczkę zastanowiło wówczas Panią Sędzię to, że w ugn rzeczoznawca wyceniając wartośc rybnkową nieruchomości bierze pod uwagę np. drogę konieczną, a hipotek - nie.

No nie, pod uwagę to bierzemy…..
tylko nie obniżamy wartości, bo fakt istnienia hipoteki nie powoduje zmiany ceny nabycia (jak na razie-oby jak najdłużej).

"Joasia" napisał:


Życzę wszystkim sędziom z SN-u, żeby kupili sobie wiele mieszkań obciążonych hipoteką za cenę pomniejszoną o wartość hipoteki. Ze szczerego serca.


Wow, litościwa jesteś….
Ja bym sobie wyobraził sytuację zupełnie odwrotną…

falkenstein napisał w dniu 19.01.2012 o godzinie 18:33:23 :

Koncepcja z odliczaniem ceny ma sens, ale w wypadku hipotek takich jak w USA, czyli obciążających nieruchomość, a nie osobę. Tam faktycznie jeżeli kupuje się dom wart 100.000$ na którym jest 60.000$ zabezpieczone 60.000$ długu, to płaci się faktycznie tylko 40.000$ bo kupując tak obciążony dom bierze się na siebie obowiązek spłacenia tego długu. Bo jak się go nie zapłaci, to bank może wnieść o wszczęcie egzekucji i doprowadzić do sprzedaży domu. Ale tylko i wyłącznie domu i niczego innego. Ich wierzytelność zabezpieczona jest na domu i tylko z niego mogą egzekwować. Dlatego Bank wcale nie musi wiedzieć nawet tego, od kogo fizycznie egzekwuje - on egzekwuje z domu, i to jego aktualnym właścicielom powinno zależeć na tym, żeby udowodnić swoje prawa do niego.

To rozwiązanie prowadzi do tego, że jeżeli dochodzi do sytuacji, w której długu na domu jest więcej niż jest on wart, to bank na tym traci, bo właściciel oddający bankowi dom wychodzi z niego wolny od długu. Poza tym zdecydowanie ułatwia obrót nieruchomościami. Nie miałbym nic przeciwko temu, by to wprowadzono u nas.

TDK napisał w dniu 05.06.2012 o godzinie 10:49:01 :

Po zniesieniu współwłasności hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości powstałe na skutek podziału. Może to naruszać konstytucję

Sąd rejonowy z Poznania skierował pytanie prawne do Trybunału Konstytucyjnego. Dotyczy ono podziału hipoteki. Współwłaściciele nieruchomości, na której stał budynek mieszkalny, wystąpili o zniesienie współwłasności. Chcieli wydzielenia na odrębną własność 18 mieszkań oraz garażu jako lokalu użytkowego.


http://www.rp.pl/artykul/757964,886989-Hipoteka-obciazona-bez-wiedzy-wspolwlasciciela---TK-odpowie--czy-to-narusza-konstytucje.html

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.