Żona - jeszcze jako panna posiadała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Potem już jako żona wspólnie z mężem dokonali zamiany praw do mieszkania na większe - ale prawo najmu. Co ma pierwszeństwo zasada surogacji, czy wspólność prawa najmu? Żona przy podziale majątku twierdzi, że prawo najmu to majątek odrębny, nie zgłoszono żądania zwrotu nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny.
A tak nawiasem mówiąc, jak obliczcie wartość prawa najmu przy podziale majątku?

Co do wartości najmu jest uchwała:

III CZP 33/08 uchwała SN 2008.05.09
OSNC 2009/6/86...
Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.

Najem jak wynika z powyższego ma wartość jedynie w przypadku opłacania czynszu mniejszego aniżeli czynsz wolny. W przeciwnym razie najem jako umowa ekwiwalentna (udzielenie mieszkania - czynsz) nie ma wartości majątkowej jako takiej. Ale także wówczas dzielić trzeba.

Reszta pytania kosmos.
Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w najem? Nigdy się z tym nie spotkałem, w drodze umowy ze spółdzielnią. Tak czy inaczej podajesz za mało danych: jakiego spółdzielczego prawa, co się stało z wkładem budowlanym/ mieszkaniowym.
Prima facie pod uwagę wziąłbym samą umowę najmu - kto jest jej stroną, ten jest uprawniony z tytułu tego prawa...
Chociaż życie jest bogate w różne niespodzianki

Moim zdaniem prawo najmu lokalu zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe małżonków zawsze jest wspólne. Rozliczać można ewentualnie nakład w postaci odstępnego, jeżeli takie zostało zapłacone, ale nie wartość "wniesionego" do malzeństwa prawa najmu. Taki przepis i nic nie poradzimy.

A co do wyceniania wartości - to jest tylko jedna droga - róznica pomiędzy czynszem rynkowym i płaconym razy przypuszczalna długość trwania najmu. Bo możliwość zamieszkiwania w lokalu z czynszem niższym niż rynkowy to obiektywna korzyść majątkowa. Jak mi wyliczył biegły w sprawie o uznanie podwyżki czynszu za niezasadną w warunkach rynku warszawskiego możliwy do osiągnięcia zysk właściciela lokalu wynosi 200 do 300% kosztów utrzymania lokalu. W wypadku lokali komunalnych ten zysk to tylko około 30-50% W efekcie za takie samo mieszkanie "komunalny" płaci miesięcznie 600 zł, a "wolnorynkowy" 2.000 zł. te 1.400 zł miesięcznie to korzyść jaką przynosi posiadanie prawa do lokalu komunalnego. Rocznie daje to 16.800 zł, a w ciągu dziesięciu lat 168.000 zł. No i taką kwotę trzebaby uwzględnić przy rozliczeniu. Ale przyznam ciężko jest to ludziom wytłumaczyć.

"falkenstein" napisał:

Moim zdaniem prawo najmu lokalu zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe małżonków zawsze jest wspólne. Rozliczać można ewentualnie nakład w postaci odstępnego, jeżeli takie zostało zapłacone, ale nie wartość "wniesionego" do malzeństwa prawa najmu. Taki przepis i nic nie poradzimy.

A co do wyceniania wartości - to jest tylko jedna droga - róznica pomiędzy czynszem rynkowym i płaconym razy przypuszczalna długość trwania najmu. Bo możliwość zamieszkiwania w lokalu z czynszem niższym niż rynkowy to obiektywna korzyść majątkowa. Jak mi wyliczył biegły w sprawie o uznanie podwyżki czynszu za niezasadną w warunkach rynku warszawskiego możliwy do osiągnięcia zysk właściciela lokalu wynosi 200 do 300% kosztów utrzymania lokalu. W wypadku lokali komunalnych ten zysk to tylko około 30-50% W efekcie za takie samo mieszkanie "komunalny" płaci miesięcznie 600 zł, a "wolnorynkowy" 2.000 zł. te 1.400 zł miesięcznie to korzyść jaką przynosi posiadanie prawa do lokalu komunalnego. Rocznie daje to 16.800 zł, a w ciągu dziesięciu lat 168.000 zł. No i taką kwotę trzebaby uwzględnić przy rozliczeniu. Ale przyznam ciężko jest to ludziom wytłumaczyć.

"Hakoss" napisał:

Co do wartości najmu jest uchwała:

III CZP 33/08 uchwała SN 2008.05.09
OSNC 2009/6/86...
Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.

Z orzeczenia cytowanego przez Haskossa, wynika że musismy ustalać przypuszczalną długość trwania najmu. Wiem, że niektórzy ustalali przeciętną długość życia kobiet i mężczyzn.
Nie wiem jak jest we Wrocławiu, ale kiedy orzekałam w Legnicy zwracałam się do biur nieruchomości o podanie średniej kwoty czynszu wolnego ( co wprawiało biura w szał). Kiedy miałam zwracać się o takie rzeczy przez ileśtam miesięcy, wolałam sobie przyjąć swój przelicznik. . Wychodziło na to samo.

"falkenstein" napisał:

Rocznie daje to 16.800 zł, a w ciągu dziesięciu lat 168.000 zł. No i taką kwotę trzebaby uwzględnić przy rozliczeniu. Ale przyznam ciężko jest to ludziom wytłumaczyć.

"mitesek" napisał:

Rocznie daje to 16.800 zł, a w ciągu dziesięciu lat 168.000 zł. No i taką kwotę trzebaby uwzględnić przy rozliczeniu. Ale przyznam ciężko jest to ludziom wytłumaczyć.

"Beleg" napisał:

Mitesku, trudno przy takiej interpretacji przepisu, którą przyjął SN dojśc do jakichkolwiek logicznych rozwiązań. Co to jest za stwierdzenie "rzewidywalny czas trwania najmu"? W jednym z wcześniejszych postów napisałam, że nalezy przyjąć taki miernik, aby nie doszło do absurdów. Jeżeli Ty przyjmujesz miernik oczekiwania na przydział i potrafisz go uzasadnić, to tak rób, wszystkie chwyty wydają się być dozwolone.

"Beleg" napisał:

Z orzeczenia cytowanego przez Haskossa, wynika że musismy ustalać przypuszczalną długość trwania najmu. Wiem, że niektórzy ustalali przeciętną długość życia kobiet i mężczyzn.

Nie wiem jak jest we Wrocławiu, ale kiedy orzekałam w Legnicy zwracałam się do biur nieruchomości o podanie średniej kwoty czynszu wolnego ( co wprawiało biura w szał).

Kiedy miałam zwracać się o takie rzeczy przez ileśtam miesięcy, wolałam sobie przyjąć swój przelicznik. . Wychodziło na to samo.

"Beleg" napisał:

Co to jest za stwierdzenie "rzewidywalny czas trwania najmu"?

"Johnson" napisał:

Co to jest za stwierdzenie "rzewidywalny czas trwania najmu"?

"TDK" napisał:

Kiedy miałam zwracać się o takie rzeczy przez ileśtam miesięcy, wolałam sobie przyjąć swój przelicznik. . Wychodziło na to samo.

"Beleg" napisał:

Przypominam sobie, że ustalałam też, czy mieszkanie będące przedmiotem najmu jest przewidziane do sprzedaży. Gmina sprzdawała najemcom lokale po atrakcyjnych cenach ( wobec rynkowych) . Wówczas ustalałam wartość rynkową takiego mieszkania i odejmowałam cenę sprzedaży lokalu przez gminę.

"TDK" napisał:

Przypominam sobie, że ustalałam też, czy mieszkanie będące przedmiotem najmu jest przewidziane do sprzedaży. Gmina sprzdawała najemcom lokale po atrakcyjnych cenach ( wobec rynkowych) . Wówczas ustalałam wartość rynkową takiego mieszkania i odejmowałam cenę sprzedaży lokalu przez gminę.

Niestety cały problem z ustalaniem wartości prawa najmu, wynika z absurdalności takich rozwiązań panujących na rynku lokali tzw. komunalnych, gdzie czynsz za przyzwoite mieszkanie jest o połowę mniejszy aniżeli opłaty obciążające właściciela lokalu o połowę mniejszego. Idąc więc tym tokiem rozumowania - metodą "dochodową" taki najem ładnego lokalu komunalnego jest więcej warty aniżeli własność lokalu. Zapewnienie potrzeb mieszkaniowych odbywa się mniejszym kosztem własnym.

"Hakoss" napisał:

Idąc więc tym tokiem rozumowania - metodą "dochodową" taki najem ładnego lokalu komunalnego jest więcej warty aniżeli własność lokalu. Zapewnienie potrzeb mieszkaniowych odbywa się mniejszym kosztem własnym.

"falkenstein" napisał:

Moim zdaniem prawo najmu lokalu zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe małżonków zawsze jest wspólne.

Co do wartości najmu jest uchwała:




Reszta pytania kosmos.
Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w najem? Nigdy się z tym nie spotkałem, w drodze umowy ze spółdzielnią. Tak czy inaczej podajesz za mało danych: jakiego spółdzielczego prawa, co się stało z wkładem budowlanym/ mieszkaniowym.
Prima facie pod uwagę wziąłbym samą umowę najmu - kto jest jej stroną, ten jest uprawniony z tytułu tego prawa...
Chociaż życie jest bogate w różne niespodzianki

Brakuje dat...
Ale zakładając, że zamiana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego miała miejsce przed 1987 rokiem, i stosujemy przepis art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 Prawo lokalowe, zgodnie z którym:

3. Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków.

Należy ten przepis traktować jako ius cogens, w dodatku mający pierwszeństwo przed surogacją. A więc należałoby zaliczyć najem do majątku wspólnego obojga małżonków. Ale nic straconego, żona ma roszczenie z tytułu nakładu z majątku odrębnego na majątek wspólny. Jeżeli nic nie dopłacali przy zamianie, to wątpliwe byłoby obecnie zasądzanie od niej jakiejś spłaty na rzecz męża. Do tego prostego wniosku zapewne dojdziemy dokonując jakiś skomplikowanych obliczeń wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i najmu... ech!

Co do postu TDK:
"No, nie! Wartość lokalu jest zawsze taka sama - tyle ile mozna za niego uzyskac na rynku."

Akurat!
Końcowy wynik może się wielce różnić.
Określenie "metoda dochodowa" użyłem nazywając pomysł oszacowania tego prawa zgodnie z poglądem SN. Jest to bowiem dochód, zysk uzyskiwany przez najemców z tego powodu, że płacą mniej niż inni (zwykli) najemcy.

Zamiana mieszkań miała miejsce pod koniec 2000r. Wtedy obowiązywał art. 7 ustawy z 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst. jednol. Dz.U. 1998r., Nr 120, poz. 787 ze zm.). Co w sumie niewiele zmienia...
A jeżeli chodzi o rozliczenie nakładów - żona a reprezentuje ją radca prawny - nie złożyła wniosku o takie rozliczenie, upiera się tylko, ze to jej majątek odrębny. Rozliczacie takie nakłady mimo braku wniosku?

"Oklahoma" napisał:

Rozliczacie takie nakłady mimo braku wniosku?

Dzięki Johnson za precyzyjną podpowiedź -

Też bym nie rozliczał,
jak chcesz być sprawiedliwy,
odwalić robotę za radcę prawnego,
spowodować, aby babka nie straciła,
wydaj postanowienie wstępne.

"Hakoss" napisał:

Też bym nie rozliczał,
jak chcesz być sprawiedliwy,
odwalić robotę za radcę prawnego,
spowodować, aby babka nie straciła,
wydaj postanowienie wstępne.

Szczerze mówiąc nie wydawałem takiego...
ale postanowienie wstępne, tak jak wyrok wstępny powinno rozstrzygać pewną kwestię sporną, co do zasady. Wydaje się więc, że nie trzeba w nim rozstrzygać że w skłąd majątku wspólnego wchodzą wszystkie przedmioty - w tym bezsporne ruchomości. Można tak zrobić, można też wydać takie:

"stwierdzić, że w skład majątku wspólnego X i Y wchodzi również prawo najmu lokalu mieszkalnego numer 3 w budynku mieszkalnym przy ul. Kowalskiej 1 w Pcimiu Dolnym"

również

"Hakoss" napisał:

Określenie "metoda dochodowa" użyłem nazywając pomysł oszacowania tego prawa zgodnie z poglądem SN. Jest to bowiem dochód, zysk uzyskiwany przez najemców z tego powodu, że płacą mniej niż inni (zwykli) najemcy.

Czy najem nabyty w drodze ustalenia wstąpienia w stosunek najmu przez jednego z małżonków po jego rodzicu, wchodzi waszym zdaniem w skład majątku wspólnego małżonków. Moim zdaniem nie bo tylko ten jeden małżonek był uprawniony do wstąpienia w stosunek najmu a takiego wstąpienia nie można według mnie utożsamiać z przydziałem lub zawarciem umowy najmu. Tak więc do wykupu takiego mieszkania od gminy będzie uprawniony chyba tylko ten jeden zgodnie z zasadą surogacji. Ale nie mam pewności bo może to być kontrowersyjne a w orzecznictwie nic nie mogę znaleźć. Czy ktoś z was spotkał się już z taką sytuacją?

Tak na gorąco
art. 680 (1) kc i wszystkie jego wcześniejsze odpowiedniki ( z ust. o najmie lokali) stanowi, iż małżonkowi są najemcami lokalu .... jeżeli NAWIĄZANIE STOSUNKU NAJMU ...
Nie liczy się zatem - wg mnie - źródło powstania stosunku najmu (umowa, wcześniej decyzja o przydziale itp) chyba że jest przepis szczególny. Można też odmienną argumentację przedstawić choćby w związku z systematyczną wykładnią (art. 680 kc kt. jest w zobowiązaniach ale taki sam przepis był chwilowo w ustawie o najmie lokali -wiec to raczej odpada )
Ale takiej sprawy nie miałam

hmm... ale czy wstąpienie w najem to jest nawiązanie?

nowy stosunek się niby nie nawiązuje następuje tylko zmiana stron

No właśnie, też mi się tak wydaje. nawiązanie nastąpiło jeszcze na rzecz poprzedniego najemcy, a wstępujący w stosunek najmu wstępuje po prostu w jego prawa i obowiązki. Gdyby przyjmować, że najem wchodzi w ten sposób w skład majątku wspólnego tow ten sposób pośrednio rozszerzałby się krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu także na małżonka zstępnego zmarłego najemcy, a przecież ustawodawca nie wymienia go wprost wśród osób upranionych. Poza tym nawiązanie stsunku najmu miało służyć zaspokojeniu potrzeb założonej przez małżonków rodziny, żeby obydwoje bylki najemcami. A w sytuacji wstąpienia nawiązanie służyło zaspokojeniu potrzeb tamtej rodziny a wstąpienie w stosunek najmu rządzi się innymi prawami i nie możan moim zdaniem oceniać go w kategoriach, że służy zaspokojeniu potrzeb rodziny założonej przez wstępującego i jego małżonka.
Ale broń Boże, nie przesądzam tego kategorycznie. Skłaniam się ku koncepcji, że takie coś należy do majątku odrębnego ale uważam że wątpliwości są. W orzecznictwie nic nie mogę w dlaszym ciągu znaleźć. Jest tylko orzeczenie, dosyć stare, że jak jeden z małżonków jest już najemcą jakiegoś lokalu to nie preszkadza to w tym aby drugi wstąpił w stosunek najmu. To przemawiałoby za koncepcją, że raczej do majątku odrębnego ale związek jest bardzo odległy.

"falkenstein" napisał:

hmm... ale czy wstąpienie w najem to jest nawiązanie?

Wydaje mi się, że jeśli między małżonkami jest wspólność majątkowa, to prawo najmu lokalu nabyte przez jednego z małżonków na podstawie art. 691 par. 1 k.c. wchodzi do majątku wspólnego po prostu z mocy art. 31 par. 1 k.r.o. - bo nie zachodzi żaden przypadek z art. 33 k.r.o. (wszak nabycie na podstawie art. 691 k.c. nie jest dziedziczeniem, bo prawo najmu lokalu mieszkalnego nie wchodzi w skład spadku).

Problem, który rozważacie, ma zatem znaczenie jedynie w wypadku uprzedniego wyłączenia wspólności majątkowej. Podzielam pogląd, że nabycie prawa najmu w trybie art. 691 par. 1 k.c. nie stanowi nawiązania stosunku najmu, lecz wstąpienie w stosunek już istniejący - dlatego też art. 680(1) k.c. nie ma tutaj zastosowania.

W Monitorze prawniczym 7/2000 jest napisane m. in coś takiego :

Prawo najmu lokalu mieszkalnego

Wzbudzającym liczne kontrowersje okazało się postanowienie SN z 19.4.1996 r., wydane w sprawie I CRN 55/96 (OSNC Nr 9/1996, poz.123), zgodnie z którym podziałowi między byłymi małżonkami podlega prawo najmu lokalu mieszkalnego. Najem jest bowiem stosunkiem zobowiązaniowym i nie może być uznany za dobro materialne podlegające zbyciu i zliczane do dorobku małżeńskiego. Zdaniem SN, przedmiotami majątkowymi mogą być także prawa majątkowe, przy szerokim rozumieniu tego sformułowania. Zaliczyć do nich należy prawa rzeczowe i obligacyjne. W rezultacie, nie ma w przekonaniu SN podstaw do wyłączenia z tego zakresu stosunku najmu lokalu zajmowanego dotychczas przez małżonków. Skoro prawo najmu może podlegać dziedziczeniu i wobec tego podlega podziałowi, to brak jest podstaw do przyjęcia, iż nie może być traktowane jak dorobek małżonków i w rezultacie stanowić przedmiot podziału. Za takim rozumowaniem przemawia nadto fakt, że gdy obydwoje małżonkowie z mocy prawa są najemcami, to nie będzie konieczne nawiązywanie nowego stosunku najmu w przypadku dokonania podziału tegoż składnika. Przedstawione rozumowanie kłóci się z naturą stosunków zobowiązaniowych, bowiem trudno sobie wyobrazić, aby także inne umowy, np. zlecenia, pracy czy o dzieło, miałyby także podlegać takiemu podziałowi, co sugeruje SN, generalnie ujmując problem podziału stosunków obligacyjnych małżonków.

"Beleg" napisał:

W Monitorze prawniczym 7/2000 jest napisane m. in coś takiego :

Zdaniem SN, przedmiotami majątkowymi mogą być także prawa majątkowe, przy szerokim rozumieniu tego sformułowania. Zaliczyć do nich należy prawa rzeczowe i obligacyjne. (...) Przedstawione rozumowanie kłóci się z naturą stosunków zobowiązaniowych, bowiem trudno sobie wyobrazić, aby także inne umowy, np. zlecenia, pracy czy o dzieło, miałyby także podlegać takiemu podziałowi, co sugeruje SN, generalnie ujmując problem podziału stosunków obligacyjnych małżonków.