Bo do posta nie chciało wejść. Ale mogę spróbować jeszcze raz:
W pozwie z dnia 2 lutego 2008 r. powód twierdził, że dnia 22 czerwca 2004 r. zawarł z deweloperem „umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu”. Umowę tę strony zawarły w wyniku zastosowania przez Spółkę wzorca umownego. Żadne z postanowień tej umowy nie zostało uzgodnione indywidualnie. Postanowienia tej umowy zawarte w art. 6 pkt 3 i w art. 7 mają charakter klauzul niedozwolonych.
Na podstawie art. 6 pkt 3 tej umowy powód zmuszony był zapłacić całą cenę, mimo że wybudowany lokal ma powierzchnię o 1,23 m2 mniejszą, niż ustalona w umowie – co przy cenie 4 tys. zł za m2 spowodowało nadpłacenie przezeń kwoty 4.920,- zł. Spółka otrzymała tę kwotę nienależnie, ponieważ w tym zakresie nienależycie wykonała swoje zobowiązanie. Zobowiązanie powoda do zapłaty całej ceny pomimo nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę umowy rażąco narusza jego interesy jako konsumenta, a postanowienie wzorca umownego tej treści zostało uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 września 2004 r. i wpisane do rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone w dniu 18 listopada 2004 r. pod poz. 155. Przed zawarciem umowy ostatecznej powód próbował uzyskać zmianę stanowiska Spółki w tym zakresie, jednak bez rezultatu.
Z kolei na podstawie art. 7 tej umowy ostateczna cena lokalu została zwaloryzowana o kwotę 7606,74 zł, a powód nie mógł z tego powodu odstąpić od umowy [odstąpić od umowy mógł wyłącznie w przypadku, gdyby z winy Spółki umowa ostateczna nie została zawarta do dnia 31 marca 2005 r. – art. 11 pkt 4 umowy przedwstępnej]. Klauzula ta odpowiada treści przepisu art. 3853 pkt 20 k.c. – jest zatem bezprawna. Także Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 3 listopada 2005 r. XVII AmC 41/05 orzekł o bezprawności umownej klauzuli waloryzującej cenę z powodu inflacyjnego wzrostu kosztów działania przedsiębiorcy, jeśli taka klauzula nie daje jednocześnie konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy.
Wobec tego powód wniósł o zasądzenie na jego rzecz od Deweloper spółki z o.o. w Warszawie – jako następcy prawnego Deweloper spółki z o.o. w Warszawie - kwot:
- 4920,- zł tytułem nienależnie pobranego wynagrodzenia za wybudowanie lokalu mieszkalnego o powierzchni mniejszej niż ustalona w umowie – wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 13 kwietnia 2005 r. (tj. od dnia wydania lokalu) do dnia zapłaty,
- 7606,74 zł tytułem nienależnie pobranego wynagrodzenia naliczonego na podstawie bezprawnej klauzuli waloryzacyjnej zawartej w umowie przedwstępnej, z odsetkami ustawowymi od dnia 17 maja 2005 r. (tj. od dnia zapłaty ceny za lokal) do dnia zapłaty.
Wnosił też o zasądzenie kosztów. (k. 2 – 28).
W toku postępowania powód wskazywał na różne możliwości interpretowania umowy z dnia 22 czerwca 2004 r.: jako umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu odrębnego, albo jako umowy deweloperskiej, która – aczkolwiek nie respektuje formy notarialnej (art. 9 ustawy o własności lokali) - pozostaje ważna w ramach swobody umów jako umowa zobowiązująca [do wybudowania, wyodrębnienia i sprzedaży lokalu – tak więc zawarcie umowy ostatecznej było, zdaniem powoda, spełnieniem świadczenia z umowy deweloperskiej]. (k. 66 - 68). Zdaniem powoda, jakkolwiek by tej umowy nie interpretować, określone w pozwie żądanie zapłaty pozostaje aktualne: jeśli była to umowa przedwstępna – to przedstawione wyżej kwoty podlegają zwrotowi jako świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 k.c. (k. 58, 67 – 68, 69); jeśli zaś była to umowa deweloperska – to pozwana, wymuszając na powodzie ich zapłatę pod rygorem niezawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, wyrządziła mu szkodę w rozmiarze odpowiadającym wartości waloryzacji – i powinna tę szkodę naprawić na podstawie art. 471 k.c. (k. 66 – 67).
Ostatecznie powód na rozprawie w dniu 3 czerwca 2008 r. zajął stanowisko, że umowa z dnia 22 czerwca 2004 r. była umową deweloperską, która miała skutek jedynie zobowiązujący, zaś umowa ostateczna z dnia 6 czerwca 2005 r. – skutek prawno – rzeczowy. (k. 69). Wysokość ceny lokalu w ostatecznej umowie sprzedaży wynikała ze zsumowania ceny ustalonej w art. 6 ust. 1 umowy z dnia 22 czerwca 2004 r. i waloryzacji wyliczonej na podstawie art. 7 tej umowy. A ponieważ waloryzacja ta była bezprawna – pozwana powinna ją zwrócić powodowi. (k. 68 in fine). Roszczenie powoda jest zatem roszczeniem o zwrot nienależnego świadczenia.
Pozwana Deweloper spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu (k. 34 – 36).
Pozwana nie kwestionowała, że jest następcą prawnym spółki Deweloper sp. z o.o. w Warszawie, i przyznała wszystkie okoliczności związane z zawarciem umowy przedwstępnej, także bezprawność klauzul abuzywnych zawartych w art. 6 pkt 3 i w art. 7 tej umowy. [Zdaniem pozwanej była to jednak umowa przedwstępna, a nie deweloperska].
Pozwana podniosła jednak, że w wykonaniu tej umowy strony zawarły w dniu 6 czerwca 2005 r. umowę ostateczną: Spółka ustanowiła odrębną własność przedmiotowego lokalu i sprzedała go powodowi, zaś umowa ta – zawarta w formie aktu notarialnego (k. 43 - 53) – stanowi dowód tego, co zostało w niej stwierdzone (art. 244 § 1 k.p.c.).
Roszczenia powoda oparte na umowie z dnia 22 czerwca 2004 r. (przedwstępnej) - nie są zasadne, gdyż rzeczywistą podstawą zapłaty ceny za ten lokal jest umowa ostateczna (przyrzeczona), która tak cenę, jak i powierzchnię lokalu określa w sposób precyzyjny (§ 2.2 i § 4.1 umowy) – do postanowień tych nie ma zatem zastosowania przepis art. 3851 § 1 k.c. Skoro w umowie ostatecznej strony w sposób jednoznaczny określiły takie elementy łączącego je stosunku prawnego, jak cena i powierzchnia lokalu, to ustalenia te zastępują odpowiednie postanowienia z umowy przedwstępnej. Przyjęcie przeciwnego poglądu prowadziłoby do sytuacji, w której w obrocie prawnym funkcjonowałyby jednocześnie dwie umowy zawierające dwie różne ceny i dwie różne powierzchnie mieszkania będącego ich przedmiotem. Powód nie może zatem żądać zwrotu nienależnej części ceny opierając się na umowie przedwstępnej – bo strony zawarły później umowę ostateczną, w której na nowo i stanowczo określiły cenę i powierzchnię. Z chwilą zawarcia umowy ostatecznej zobowiązania z umowy przedwstępnej wygasły.
Niezależnie od tego, jeśli powód rzeczywiście kwestionował klauzule umowne z art. 6.3 i art. 7 umowy przedwstępnej, to powinien odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej w jej obecnym kształcie, i domagać się zawarcia umowy na warunkach wynikających z umowy przedwstępnej - przy czym pozwana zgłosiła zarzut przedawnienia tych roszczeń z umowy przedwstępnej. Skoro jednak strony zawarły tę umowę sprzedaży, to należy uznać, że w ten sposób ostatecznie uregulowały łączący je stosunek prawny, w tym określiły cenę i powierzchnię mieszkania, i że powód się na te ustalenia zgodził. W konsekwencji to umowa przyrzeczona (a nie przedwstępna) stanowi causa dla dokonania przez powoda zapłaty uzgodnionej ceny za mieszkanie o określonej powierzchni.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Deweloper spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie jako deweloper prowadziła na nieruchomości przy ul. XXX w Warszawie, będącej jej własnością, budowę osiedla mieszkaniowego „YYY”. Na stronie internetowej Spółka prezentowała lokalizacje budowanych budynków i rzuty mieszkań z podaną ich powierzchnią oraz ceną metra kwadratowego. Te dane były także dostępne w dziale sprzedaży, gdzie można było zapoznać się z ofertą w postaci katalogu mieszkań, z podaniem ich projektowanego metrażu, ceny za metr kwadratowy i ceny za całe mieszkanie.
Powód – wówczas 34-letni informatyk - postanowił kupić mieszkanie na tym osiedlu. Było to pierwsze mieszkanie, jakie kupował w życiu. Wybrał z tej oferty mieszkanie oznaczone numerem J282 o projektowanej powierzchni użytkowej (bez tynków) 84,2 m2, z podaną ceną metra kwadratowego 4.000,- zł. (tj. łączną ceną 336.800,- zł).
Dnia 22 czerwca 2004 r. powód zawarł z Deweloper sp. z o.o. w Warszawie pisemną „umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności” tego lokalu (umowa nr URS/70127/2004, k. 8 – 13). Umowę tę strony zawarły w wyniku zastosowania przez Spółkę wzorca umownego. Powód zapoznał się z tą umową przed jej podpisaniem. Żadne z postanowień tej umowy nie zostało uzgodnione indywidualnie.
Spółka zobowiązała się wybudować przedmiotowy lokal, ustanowić go lokalem odrębnym i sprzedać go powodowi – zaś powód zobowiązał się zapłacić za ten lokal cenę ustaloną w tej umowie; zapłata miała nastąpić jeszcze przed wydaniem mieszkania.
Cena za mieszkanie została ustalona na kwotę 336.800,- zł (plus dodatkowo 49.000,- zł za garaż - art. 6 ust. 1). Cena ta miała zostać podwyższona o kwotę waloryzacji według zasad opisanych w art. 7, tzn. na wypadek, gdyby w okresie obowiązywania umowy skumulowany wskaźnik inflacji, obliczany na podstawie miesięcznych wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, publikowanych przez Prezesa GUS w Biuletynie Statystycznym GUS, za okres liczony od miesiąca, w którym podpisana została umowa, do miesiąca, w którym dokonana została ostatnia wpłata ceny, przekroczy 1 %. Kwotę waloryzacji mała wyliczyć Spółka i poinformować o tym pisemnie powoda, który zobowiązany był zapłacić tę kwotę na 5 dni przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży lokalu.
Powód podpisując tę umowę miał świadomość tego, że cena może ulec zmianie o tak opisaną waloryzację. Liczył jednak, że w tak krótkim czasie, w jakim wpłacił całą cenę (kilka miesięcy), nie zdąży ona ulec zmianie.
Cena za lokal mogła ulec zmianie także w przypadku, gdy po dokonaniu powykonawczych obmiarów geodezyjnych powierzchnia mieszkania lub garażu okazałaby się inna od przewidzianej w projekcie o więcej niż 2 %; szczegóły regulował art. 6 pkt 3 umowy.
Po wybudowaniu lokalu dokonano jego inwentaryzacji (k. 28) i odbioru jakościowego (miał miejsce 14 stycznia 2005 r., k. 25 – 26). W wyniku inwentaryzacji stwierdzono, że powierzchnia użytkowa mieszkania (w stanie wykończeniowym, tj. w tynkach) wynosi 82,97 m2. Spółka wyliczyła także inflacyjną kwotę waloryzacji na 7606,74 zł i zażądała jej dopłaty.
Powód odebrał klucze do mieszkania i przystąpił do prac wykończeniowych (łazienki, zabudowa szafami). Jednocześnie prowadził ze Spółką korespondencję, w której negował możliwość waloryzacji ceny lokalu, a także podnosił, że powierzchnia użytkowa mieszkania (liczona w świetle podłóg pomiędzy otynkowanymi elementami) jest mniejsza od zakładanej. Twierdził, że cena lokalu, która jest iloczynem ceny metra powierzchni i powierzchni użytkowej mieszkania nie powinna uwzględniać powierzchni zajętej pod tynki – w sumie 1,23 m2 .
Spółka jednak twierdziła, że powierzchnia jest zgodna z zapisaną w umowie przedwstępnej powierzchnią projektowaną (liczoną bez tynków), a od zapłaty kwoty waloryzacji uzależniła zawarcie umowy ostatecznej. (korespondencja stron w tym zakresie k. 14, 57, 63, 64 - 65).
Wobec kategorycznego stanowiska Spółki i poczynionych prac wykończeniowych w lokalu, a przy tym przy silnym wzroście cen mieszkań na rynku, powód pismem z dnia 9 maja 2005 r. poinformował Spółkę, że dopłaci żądana waloryzację i przystąpi do aktu notarialnego, zaś „o zawarciu umowy definitywnej wszelkie spory wynikłe na tle realizacji umów między nami zawartych zostaną poddane rozstrzygnięciom właściwych organów państwowych” (k. 63).
Dnia 16 maja 2005 r. powód wpłacił żądaną przez Spółkę kwotę waloryzacji (k. 17) i dnia 6 czerwca 2005 r. strony zawarły umowę ostateczną sprzedaży tego lokalu. W akcie notarialnym sprecyzowano, że lokal ten oznaczony jest numerem 274 (nr roboczy J282), znajduje się w budynku nr 35 przy ul. Indiry Gandhi w Warszawie, i ma powierzchnię 82,97 m2., zaś cena sprzedaży wynosi 350.406,74 zł (k. 43 – 53, § 2.2 i § 4). W § 4 umowy Spółka oświadczyła, że powód zapłacił już tę cenę.
Choć nie opisano tego w akcie notarialnym (który wskazywał jedynie ostateczną wysokość ceny), cena ta była wynikiem zsumowania ceny ustalonej w umowie z dnia 22 czerwca 2004 r. oraz jej waloryzacji wyliczoną przez Spółkę wedle zasad opisanych w tej umowie.
W trakcie samego podpisania aktu notarialnego powód nie zgłaszał przedstawicielowi dewelopera ponownie zastrzeżeń co do waloryzacji ceny i powierzchni lokalu. Odczytanie aktu i jego podpisanie trwało dwie minuty (notariusz nie odczytał całego aktu, tylko te jego fragmenty, które uznał za istotne), z czego pół minuty zajęło wręczenie powodowi przez przedstawiciela Spółki pamiątkowego breloka.
Deweloper spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie przekształciła się następnie w Deweloper spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie (niesporne).
Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie powołanych dokumentów oraz zeznań powoda. Okoliczności związane z zawarciem przez strony pierwszej umowy z dnia 22 czerwca 2004 r. były niesporne. Strony różniły się w interpretacji prawnej tej umowy (przedwstępna czy deweloperska), choć zgadzały się co do nieważności klauzuli waloryzacyjnej zawartej w jej art. 7. Także niesporne były okoliczności związane z inwentaryzacją i odbiorem lokalu, podjętych przez powoda prac wykończeniowych w lokalu, korespondencji pomiędzy stronami i dokonania wpłaty kwoty waloryzacji przez powoda. Niesporne były również okoliczności faktyczne związane z zawarciem umowy z dnia 6 czerwca 2005 r., ani z jej treścią zapisaną w akcie notarialnym. Sąd zbadał kontekst zawarcia tej umowy w zakresie tego, w jaki sposób strony ustaliły cenę sprzedaży przedmiotowego lokalu – i okoliczności te w gruncie rzeczy także nie były sporne. Spór dotyczył jedynie interpretacji prawnej tej umowy, a także tego, czy powód zastrzegł żądanie zwrotu wpłaconej kwoty waloryzacji (pozwana twierdziła, że zastrzeżenia takiego nie było, albowiem nie zgłoszono go w trakcie podpisywania umowy).
Należy w tym miejscu uzasadnić stanowisko Sądu co do dopuszczenia dowodu z zeznań stron (z ograniczeniem go – wobec nie stawienia się pozwanej – do przesłuchania powoda) na okoliczności zawarcia umowy sprzedaży lokalu i zapłaty ceny (postanowienie Sądu k. 73) – a to w związku z przepisem art. 247 k.p.c. Otóż przepis ten wyłącza możliwość prowadzenia między uczestnikami tej czynności dowodu z zeznań świadków lub stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną, chyba że ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne, i tylko pod warunkiem, że nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności.
Wykładnia tego przepisu wywoływała spory zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie. Długo Sąd Najwyższy, opierając się na teorii „użyczenia” formy czynności prawnej zatajonej przez czynność prawną ujawnioną, dopuszczał możliwość prowadzenia dowodu z zeznań świadków i przesłuchania stron na okoliczność rzeczywiście zapłaconej ceny, bez naruszenia ograniczeń określonych w art. 247 k.p.c. (tak w uchwale Całej Izby Cywilnej SN z dnia 21 lipca 1954 r. I CO 22/54, OSN 1955/I poz. 1; w uchwale SN z dnia 20 października 1966 r., III CZP 83/66, OSNCP 1967/7-8 poz. 119; w wyroku z dnia 18 marca 1966 r., II CR 123/66, OSNCP 1967/2 poz. 22). Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie podziela tego poglądu, argumentując to podobnie jak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 marca 2005 r. (IV CK 630/2004). „Pozorność czynności prawnej, czyli tzw. czynności prawnej dyssymulowanej, istnieje wtedy, gdy strony stwarzają pozór dokonania jednej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości dokonują innej czynności (np. zawierają umowę darowizny, gdy w rzeczywistości chodzi o sprzedaż). Istnieje zatem taka sytuacja, w której element ujawniony stanowi inny typ umowy niż element ukryty. Tymczasem, w wypadku wskazania w umowie innej ceny niż rzeczywiście zapłacona, dochodzi do zatajenia tylko części wzajemnego świadczenia, sama zaś czynność prawna (umowa sprzedaży) pozostaje ta sama. Gdyby uznać, że czynność ta ukrywa inną, dyssymulowaną czynność prawną, to ta inna czynność prawna również musiałaby być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym bowiem razie byłaby nieważna. Trudno zaś uznać, że zaniżenie ceny przedmiotu sprzedaży stanowi taką wadę umowy, która powoduje jej nieważność Sąd orzekający podziela zatem stanowisko przyjęte w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego, że zawarte w akcie notarialnym oświadczenie woli w zakresie ceny, jako składowy element umowy, której ważność ustawa uzależnia od zachowania formy notarialnej (art. 158 kc), nie mogą być podważane, bowiem prowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247 kpc (tak w cyt. wyroku z dnia 8 marca 2005 r., IV CK 630/2004; w wyroku SN z dnia 17 grudnia 1998 r., II CKN 849/98 OSNC 1999/7-8 poz. 128; w wyroku z dnia 7 sierpnia 1997 r., I CKN 214/97, w postanowieniu z dnia 7 stycznia 1998 r., III CKN 307/97, OSNC 1998/9 poz. 135; w wyroku SN z dnia 12 października 2001 r. V CKN 631/2000 OSNC 2002/7-8 poz. 91; w wyroku z dnia 27 kwietnia 2004 r., II CK 191/2003).
Tak więc Sąd orzekający stoi na stanowisku, że cena sprzedaży nieruchomości stanowi niewątpliwie istotny składnik umowy, stanowiąc obok określenia stron umowy i przedmiotu jej essentialia negotii (art. 535 kc). Tym samym wykazywanie, że cena umówiona była inna niż ujawniona w akcie, stanowi obejście przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności. Akt notarialny stanowi dowód tego, iż wskazane w akcie osoby stawiły się w określonym czasie u notariusza oraz że złożyły oświadczenie woli, które zostało dokładnie bez żadnych zniekształceń ujęte w treści aktu; akt notarialny obejmujący czynność prawną oddaje zatem wiernie ostateczną wolę stron, zaś treść tego aktu stanowi jego osnowę.
Czym innym jednak jest próba wykazania, że cena sprzedaży była inna niż zapisana w akcie notarialnym – a czym innym wykazanie, jak strony doszły do ustalenia tej ceny, jak tę cenę wyliczyły, co stanowiło jej składniki. Wykazanie tych okoliczności – choć ponad osnowę aktu notarialnego – nie prowadzi oczywiście do obejścia formy czynności prawnej, a w niniejszej sprawie – o czym będzie dalej mowa - było nader istotne dla jej prawidłowego rozstrzygnięcia. Sąd dopuścił zatem w niniejszej sprawie dowód z przesłuchania stron na okoliczność ceny sprzedaży przedmiotowego lokalu - dla ustalenia pozatekstowego kontekstu umowy. Judykatura jest przy tym zgodna co do możliwości, a nawet konieczności przeprowadzenia takich dowodów (por. wyrok SN z dnia 4 lipca 1975 r. III CRN 160/75 OSPiKA 1977/1 poz. 6; wyrok SN z dnia 21 listopada 1997 r. I CKN 825/97 OSNC 1998/5 poz. 81; wyrok SN z dnia 19 listopada 2002 r., IV CKN 1464/2000) – a to szczególnie w kontekście przepisu art. 65 § 2 k.c., celem odtworzenia rzeczywistej woli stron. [„Dla ustalenia pozatekstowego kontekstu umowy sąd może prowadzić dowód z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron i nie sprzeciwia się temu treść art. 247 kpc.” - wyrok SN z dnia 29 stycznia 2002 r., V CKN 679/2000].
Przepis art. 65 k.c. wskazuje, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, przy czym w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Judykatura i piśmiennictwo prawnicze podkreślają, że w istocie każda umowa podlega wykładni sądowej – także ta zapisana w formie aktu notarialnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1998 r. I CKN 815/97 OSNC 1999/2 poz. 38, wyrok z dnia 9 września 1998 r. I CKN 842/97 OSNC 1999/5 poz. 91, wyrok z dnia 8 czerwca 1999 r. II CKN 379/98 OSP 2000/6 poz. 92). Wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu, a zwłaszcza związków treściowych występujących między zawartymi w dokumencie postanowieniami, jak też bierze się pod uwagę okoliczności towarzyszące złożeniu oświadczenia woli, a nadto cel oświadczenia woli wskazany w tekście lub odtworzony na podstawie zawartych w nim postanowień. Tekst dokumentu nie stanowi zatem wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń woli, a art. 247 kpc nie stoi na przeszkodzie dowodzeniu przy pomocy przesłuchania stron okoliczności nie odzwierciedlonych w dokumencie, jeżeli miałoby to służyć wyjaśnieniu treści oświadczeń woli w nim wyrażonych. W takim wypadku bowiem wspomniane dowody nie są skierowane przeciw osnowie dokumentu, a jedynie posłużyć mają jej ustaleniu (por. orzeczenia SN z dnia 18 września 1951 r., C 112/51, OSN 1952/III poz. 70; wyrok z dnia 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75 OSPiKA 1977/1 poz. 6; uchwałę składu siedmiu sędziów SN z dnia 29 czerwca 1995 r. III CZP 66/95 OSNC 1995/12 poz. 168; wyrok SN z dnia 21 listopada 1997 r. I CKN 825/97 wyrok SN z dnia 28 kwietnia 1998 r., II CKN 724/97).
W orzecznictwie wskazuje się, że na tle art. 65 k.c. należy przyjąć kombinowaną metodę wykładni, opartą na kryterium subiektywnym i obiektywnym (szerzej: w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 czerwca 1995 r. III CZP 66/95 OSNC 1995/12 poz. 168). Realizując tę zasadę należy brać pod uwagę nie tylko kontrowersyjny fragment tekstu czy inne postanowienia umowy, ale też uwzględnić pozatekstowe okoliczności, np. rokowania poprzedzające zawarcie umowy, cele umowy, rozumienie tekstu, zachowanie stron itd. Tak też postąpił Sąd orzekający, dopuszczając przedmiotowy dowód z zeznań stron. Wykładnia umów bowiem powinna uwzględniać rzeczywistą wolę stron zawierających umowę – a to wymaga analizy nie tylko samych postanowień umowy, ale także ich wcześniejszych i późniejszych oświadczeń oraz zachowań, czyli tzw. kontekstu sytuacyjnego (por. wyrok SN z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 30/2006). Nie można zatem podzielić stanowiska pozwanej, że zawarcie przez strony pierwszej umowy („rzedwstępnej” nie ma znaczenia wobec zawarcia przez nie ostatecznej umowy sprzedaży. Przeciwnie, analizując znaczenie tej ostatniej umowy nie można abstrahować od kontekstu, w jakim ją zawarto, a zatem od wcześniejszej umowy „rzedwstępnej”, negocjacji stron – także sposobu, w jaki wyliczyły cenę sprzedaży. W ocenie Sądu nie można tego uznać za pozbawione znaczenia – zwłaszcza, że od zapłaty jednego z tych składników ceny (waloryzacji) pozwana uzależniła w ogóle zawarcie umowy. Z kontekstu zawarcia umowy sprzedaży wynika, zdaniem Sądu, że strony nie tyle zmieniły cenę sprzedaży (uzgodniły cenę ostateczną w oderwaniu od umowy przedwstępnej) – jak twierdzi pozwana, ale przeciwnie: wykonały ściśle postanowienia umowy „rzedwstępnej”. Nie jest to bez znaczenia dla oceny ważności tej części umowy: jeśli bowiem jeden ze składników ceny został narzucony powodowi przez pozwaną bezprawnie – to Sąd, orzekający w imieniu Państwa Prawa, nie może tego sankcjonować. Już samo to jest okolicznością wystarczająco, zdaniem Sądu, istotną, aby dopuścić tu dowód z zeznań stron na okoliczność ceny sprzedaży. Sąd nie może bowiem sankcjonować fikcji, ale – ważąc zasady prawa: kontradyktoryjności, słuszności, respektowania dobrych obyczajów i ochrony konsumenta – powinien dążyć do wydania sprawiedliwego orzeczenia.
Należy jeszcze podkreślić, że art. 247 k.p.c. zawiera jedynie ograniczenia w przeprowadzeniu określonych dowodów na to, że strony nie złożyły oświadczenia zawartego w dokumencie lub, że oświadczenie to miało inną treść. Natomiast kwestia, czy złożone oświadczenie było zgodne z prawem, jest zagadnieniem, którego ten przepis w ogóle nie dotyczy. (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 listopada 1991 r., I ACr 390/91, OSAiSN 1992/3 poz. 31 str. 38). Tak więc Sąd w niniejszej sprawie ustalił w opisanym wyżej stanie faktycznym, w jaki sposób strony ustaliły cenę sprzedaży przedmiotowego lokalu i jakie elementy się na tę cenę składały (cena z umowy „rzedwstępnej” oraz kwota waloryzacji naliczona przez powódkę zgodnie z zapisem art. 7 umowy „rzedwstępnej” natomiast zbadanie, czy tak ustalona cena jest zgodna z prawem – należy do Sądu.
W ustalonym jak wyżej stanie faktycznym, Sąd zważył, co następuje:
Powództwo obejmowało dwie kwoty: 4920,- zł z odsetkami tytułem nienależnie pobranego wynagrodzenia za wybudowanie lokalu mieszkalnego o powierzchni mniejszej niż ustalona w umowie, oraz 7606,74 zł z odsetkami tytułem nienależnie pobranego wynagrodzenia naliczonego na podstawie bezprawnej klauzuli waloryzacyjnej.
Jeśli chodzi o żądanie zapłaty oparte na twierdzeniu, że wybudowany lokal ma mniejszą niż umówiona powierzchnie – to roszczenie to jest bezpodstawne. W umowie z 22 czerwca 2004 r. (zatytułowanej „rzedwstępną” wyraźnie zapisano, że przedmiotowy lokal, oznaczony numerem roboczym J282, ma projektowaną powierzchnię użytkową (liczoną bez tynków) 84,2 m2. Także wybudowany lokal ma taką powierzchnię liczoną bez uwzględnienia tynków – zaś powierzchnię użytkową ma o 1,23 m2 mniejszą (tyle powierzchni zajmują w sumie tynki). Jest to zatem taki sam lokal, a różnice w powierzchni wynikają z przyjęcia innego sposobu jej liczenia (powierzchnia bez tynków i z tynkami). Co istotne, także cena lokalu przewidziana w umowie „rzedwstępnej” nie odwołuje się do ceny za metr powierzchni użytkowej – przeciwnie: umowa podaje cenę ogólna za lokal, a cena ta odpowiada iloczynowi powierzchni projektowanej (bez uwzględnienia tynków) oraz ceny za 1 metr kwadratowy takiej właśnie powierzchni. Skoro zatem w umowie „rzedwstępnej” strony umówiły się na wybudowanie lokalu o danej powierzchni liczonej bez uwzględnienia tynków, a wybudowany lokal ma taką właśnie powierzchnię (niesporne) – to zarzut, że powierzchnia jest inna niż umówiona jest chybiony. Stąd też powództwo podlegało w tej części oddaleniu już na tej podstawie – bez potrzeby badania dalszych kwestii spornych co do interpretacji prawnej zawartych przez strony umów.
Wobec tego Sąd orzekł jak w punkcie II. Wyroku.
Odnośnie do żądania zapłaty tytułem zwrotu nienależnego świadczenia w związku z waloryzacją ceny umówionej w umowie „rzedwstępnej”, Sąd zważył, co następuje:
Strony nie były zgodne co do tego, czy umowa zawarta przez nie dnia 22 czerwca 2004 r. to umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowego lokalu, czy też umowa deweloperska zawarta bez zachowania wymaganej przez art. 9 ustawy o własności lokali formy aktu notarialnego. Bezspornie umowa ta nie została zawarta w formie notarialnej, a taka forma jest warunkiem ważności umowy deweloperskiej w rozumieniu cytowanego przepisu. Niewątpliwie zatem jest to umowa zobowiązująca – przy czym pozwana zobowiązała się do wybudowania przedmiotowego lokalu, wyodrębnienia go i następnie sprzedaży pozwanemu – zaś pozwany zobowiązał się zapłacić za ten lokal umówioną cenę. Z umowy tej wynikały zatem różne zobowiązania pozwanej – jednak dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne jest tylko zobowiązanie do sprzedaży przedmiotowego lokalu (wówczas jeszcze rzeczy przyszłej). Z pozostałych zobowiązań bowiem pozwana wywiązała się (kwestia wielkości lokalu została wyjaśniona powyżej) i nie było to objęte przedmiotem sporu. Niezależnie zatem od tego, jak zakwalifikowana zostałaby cała ta umowa – zawierała w sobie niewątpliwie zobowiązanie pozwanej do sprzedaży lokalu. Umowa ta określała wszystkie elementy istotne tej sprzedaży (określenie lokalu, strony sprzedaży, cenę) oraz termin zawarcia umowy sprzedaży. Należy zatem do niej stosować przepisy o umowie zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym).
Strony zgodne były co do tego, że umowa sprzedaży została zawarta w wykonaniu umowy z 22 czerwca 2004 r. (zatytułowanej „rzedwstępną”. Jak ustalono, cena zapisana w umowie sprzedaży składała się z dwóch składników: ceny ustalonej w umowie „rzedwstępnej” oraz kwoty waloryzacji naliczonej przez pozwaną – także zgodnie z tą umową. Od zapłaty zaś tej kwoty waloryzacji pozwana uzależniła zawarcie umowy sprzedaży. Rację ma zatem powód, że nie da się umowy sprzedaży zinterpretować w oderwaniu od umowy „rzedwstępnej”. Twierdzenie pozwanej, że strony w umowie sprzedaży „oderwały” cenę od umowy „rzedwstępnej”, ustaliły ją na nowo – jest bowiem sprzeczne ze stanem faktycznym. W rzeczywistości bowiem – choć nie zapisano tego expressis verbis w umowie sprzedaży – cena w niej ustalona była wypełnieniem postanowień umowy „rzedwstępnej”.
W ocenie Sądu zatem, sposób ustalenia tej ceny, w szczególności naliczenia kwoty waloryzacji - podlega badaniu przez Sąd w ramach wykładni umowy sprzedaży, a wykładnia ta musi wiązać się z postanowieniami umowy „rzedwstępnej”, bo taka była rzeczywista treść oświadczeń woli stron umowy sprzedaży.
Jest oczywiste, że klauzula waloryzacyjna zapisana w art. 7 umowy „rzedwstępnej” była sprzeczna z prawem - strony były zresztą co do tego zgodne. Jak słusznie podnosi powód, zapis ten przewidywał dla pozwanej możliwość zwaloryzowania ceny nie dając przy tym powodowi prawa odstąpienia od umowy z tego powodu [odstąpić od umowy mógł – co było niesporne - wyłącznie w przypadku, gdyby z winy Spółki umowa ostateczna nie została zawarta do dnia 31 marca 2005 r. – art. 11 pkt 4 umowy przedwstępnej]. Klauzula waloryzacyjna z art. 7 umowy „rzedwstępnej” odpowiada zatem treści przepisu art. 3853 pkt 20 k.c. – i jest bezprawna. Także Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 3 listopada 2005 r. XVII AmC 41/05 orzekł o bezprawności umownej klauzuli waloryzującej cenę z powodu inflacyjnego wzrostu kosztów działania przedsiębiorcy, jeśli taka klauzula nie daje jednocześnie konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy.
Skoro zatem waloryzacja ceny sprzedaży była bezprawna, to bezpodstawne było świadczenie powoda, który kwotę tej waloryzacji zapłacił. Było to zatem jego świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. i podlega zwrotowi na podstawie art. 405 w zw. z art. 410 § 1 k.c.
Pozwana podnosiła, że powód nie może żądać zwrotu tego świadczenia nienależnego, ponieważ nie zastrzegł zwrotu w chwili jego spełnienia. Zarzut ten nie jest prawdziwy. Jak ustalono, powód w pismach kierowanych do pozwanej przed wpłatą kwoty waloryzacji wielokrotnie podnosił, że waloryzacja ta jest bezprawna, a w piśmie z dnia 9 maja 2005 r., które poprzedziło zapłatę kwoty waloryzacji, poinformował Spółkę, że dopłaci tę kwotę i przystąpi do aktu notarialnego – skoro pozwana od tego uzależnia sprzedaż lokalu – jednak „o zawarciu umowy definitywnej wszelkie spory wynikłe na tle realizacji umów między nami zawartych zostaną poddane rozstrzygnięciom właściwych organów państwowych” (k. 63). W ocenie Sądu takie zastrzeżenie jest wystarczająco jasnym zastrzeżeniem zwrotu spełnianego nienależnie świadczenia.
Pozwana podniosła, że skoro powód nie zgadzał się z waloryzacją ceny, to powinien – realizując uprawnienie z umowy „rzedwstępnej” – żądać zawarcia umowy [przyrzeczonej we właściwym kształcie, tj. sprzedaży lokalu za cenę bez waloryzacji. Podniosła przy tym zarzut przedawnienia tego roszczenia.
Argument ten Sąd uznał za bardzo poważny. Rzeczywiście, zgodnie z przepisem art. 389 § 2 k.c., można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej tylko w ciągu roku od dnia, w którym miała być zawarta – w niniejszej sprawie umowa ostateczna miała być zawarta do dnia 31 marca 2005 r., zatem termin żądania jej zawarcia upłynął dnia 31 marca 2006 r.
W rozpatrywanej sprawie nie można jednak abstrahować od tego, kim są strony postępowania: pozwana to profesjonalista, podmiot zorganizowany, o nieporównywalnej przewadze ekonomicznej; powód zaś – to konsument, który chce kupić pierwsze w życiu mieszkanie. Te podmioty działały na rynku w czasie niezwykle szybkiego wzrostu popytu na mieszkania i gwałtownego wzrostu ich cen. W rzeczywistości powód miał do wyboru albo przystać – z zastrzeżeniem zwrotu – na warunki dewelopera i kupić mieszkanie, albo wystąpić na długotrwałą drogę sądową i nie mieć gdzie mieszkać przez nawet kilka lat. Wybór był oczywisty – zwłaszcza, że powód miał zaciągnięty kredyt na kupno tego mieszkania, a dopóki nie był właścicielem tego mieszkania (przez co bank nie mógł zabezpieczyć kredytu hipoteką na tym lokalu), ponosił co miesiąc wysokie koszty ubezpieczenia kredytu. Nie bez znaczenia było także zainwestowanie przez powoda środków w wykończenie tego mieszkania jeszcze przed podpisaniem ostatecznej umowy (wykańczanie łazienki, szafy do zabudowy).
W tej sytuacji powód działał w istocie w sytuacji przymusu ekonomicznego i dlatego jest oczywistym, że wybrał zapłatę nienależnej części ceny i zawarcie umowy – a potem dochodzenie zwrotu tego nienależnego świadczenia. W ocenie Sądu taka konstrukcja prawna była możliwa, a powód miał wybór drogi postępowania: roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej o prawidłowej treści (cena bez waloryzacji) nie wyłączało tu możliwości zawarcia umowy i roszczenia o zwrot nienależnej części ceny jako świadczenia nienależnego, spełnionego z zastrzeżeniem zwrotu.
Należy podkreślić, że roszczenie powoda nie opiera się na przepisach o wyzysku (art. 388 k.c.) i nie jest żądaniem obniżenia ceny o kwotę waloryzacji – ale jest to roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia w postaci tej części ceny, która została ustalona bez podstawy prawnej (kwota waloryzacji).
Przeprowadziwszy powyższą analizę, Sąd uznał, że żądanie pozwu w tej części jest zasadne i zasądził od pozwanej zwrot nienależnego świadczenia w kwocie odpowiadającej bezprawnej waloryzacji ceny za przedmiotowy lokal – i orzekł jak w punkcie I wyroku, na podstawie art. 405 w zw. z art. 410 § 2 k.c.
O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c., zgodnie z którym wierzyciel może żądać od dłużnika opóźniającego się ze spełnieniem świadczenia odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł szkody, w tym odsetek ustawowych. Za zasadne należało uznać roszczenie powoda o zasądzenie od pozwanego odsetek ustawowych od dnia faktycznej zapłaty kwoty waloryzacji, tj. od dnia 17 maja 2005 r. – do dnia zapłaty.
Mając to wszystko na uwadze, Sąd orzekł jak w wyroku.
O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 102 k.p.c., uwzględniając pozycję powoda jako konsumenta - i nie obciążył powoda obowiązkiem zwrotu na rzecz pozwanej części kosztów postępowania wynikającej z częściowego oddalenia powództwa.
Wobec powyższego orzeczono jak w wyroku.
[ Dodano: Sro Gru 16, 2009 6:08 pm ]
Oooo, weszło
