Czwartek 09 grudnia 2021 Wydanie nr 5036

Cywilne materialne

najnowsza nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

doctor napisał w dniu 16.02.2010 o godzinie 23:57:55 :

Znacie już zapewne treść ustawy z dnia 18 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. nr 223, poz. 1779). Nasz ustawodawca znalazł błyskotliwy sposób na uporanie się z wyrokiem TK dotyczącym niekonstytucyjności przepisów dotyczących zasad przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności - po prostu ponownie uchwalił tej samej treści przepisy! (Poprawcie mnie, ale chyba nie było wątku na ten temat na forum).

Moim zdaniem taka sytuacja obliguje sądy rozpoznające sprawy z powództwa lokatorów o zobowiązanie spółdzielni do złożenia oświadczenia woli o przekształceniu do zwracania się do TK z pytaniami o zgodność z Konstytucją tej nowej regulacji.

Ja zastanawiam się natomiast nad kwestią następującą - jak w tym stanie prawnym należy ustalać wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu dla potrzeb podziału majątku byłych małżonków? Formalnie rzecz biorąc TK w ogóle się tą kwestią nie zajmował, skoro orzekał na temat zgodności z Konstytucją art. 12 usm, natomiast powszechnie przyjmuje się (i chyba słusznie), że sposób ustalenia wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wynika z treści art. 11 usm (tj. z przepisów dotyczących tego, co spółdzielnia ma wypłacić po wygaśnięciu prawa lokatorskiego). Trudno jednak nie zauważyć, że między wyżej przywołanymi przepisami zachodzi ścisły związek. Czy nadal zamierzacie przyjmować, że wartość tego prawa to wartość rynkowa lokalu pomniejszona o niespłacone zobowiązania spółdzielni zaciągnięte w związku z budową i nominalną kwotę umorzonego kredytu?

Gotka napisał w dniu 17.02.2010 o godzinie 08:58:44 :

ja tylko o art. 11 jako podstawie do wartości dla podziału majatku. Związek z 12 jest, ale czy o takim charakterze, który by dał podstawę prawną do niestosowania 11 - chyba niestety nie. wydaje mi się, że nie ma innego wyjścia niż ustalanie wartości w oparciu o 11. Swoją drogą - z tej nieudanej ustawy tyloma przepisami zajmowały się rózne organizacje i instytucje, a tą nieszczęsną 11 nikt, a to jest też gniot i jego stosowanie powoduje dla ludzi duże obciązenia.

Joasia napisał w dniu 17.02.2010 o godzinie 09:24:36 :

Czy nadal zamierzacie przyjmować, że wartość tego prawa to wartość rynkowa lokalu pomniejszona o niespłacone zobowiązania spółdzielni zaciągnięte w związku z budową i nominalną kwotę umorzonego kredytu?


Nadal.

BTW Najbardziej rozsądne i - chyba sprawiedliwe - było wycenianie tego prawa wedle przepisów o waloryzacji wkładu w odniesieniu do kosztu budowy minus nie spłacone zadłużenie (kredyty wzięte przez sp-lnię na budowę - w części przypadającej na dany lokal). Ale do tego nie ma już podstawy prawnej.

wanam napisał w dniu 17.02.2010 o godzinie 10:21:50 :

"doctor" napisał:

Znacie już zapewne treść ustawy z dnia 18 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. nr 223, poz. 1779). Nasz ustawodawca znalazł błyskotliwy sposób na uporanie się z wyrokiem TK dotyczącym niekonstytucyjności przepisów dotyczących zasad przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności - po prostu ponownie uchwalił tej samej treści przepisy! (Poprawcie mnie, ale chyba nie było wątku na ten temat na forum).

Moim zdaniem taka sytuacja obliguje sądy rozpoznające sprawy z powództwa lokatorów o zobowiązanie spółdzielni do złożenia oświadczenia woli o przekształceniu do zwracania się do TK z pytaniami o zgodność z Konstytucją tej nowej regulacji.

...


Jak dla mnie to trzeba w końcu uruchomić Trybunał Stanu.

doctor napisał w dniu 17.02.2010 o godzinie 17:45:59 :

Nadal mam wątpliwości - jeśli art. 12 ust. 1 w poprzednim brzmieniu (będący przedmiotem wyroku TK) był niezgodny z Konstytucją, to również art. 12 ust. 1 w aktualnym brzmieniu jest niezgodny z Konstytucją. Co więcej, istnieje duże prawdopodobieństwo, że za jakiś czas zostanie to potwierdzone kolejnym wyrokiem TK. W tej sytuacji okaże się, że małżonek, któremu w wyniku podziału przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i który został obciążony obowiązkiem spłaty 50 % wartości rynkowej tego lokalu nie może przekształcić sobie tego prawa w prawo własności (bo brak przepisów na to pozwalających), a co za tym idzie nie może także zbyć lub obciążyć hipoteką prawa do lokalu i w ten sposób uzyskać środków na spłatę.

Z drugiej strony taki małżonek może zrezygnować z członkostwa w spółdzielni i - zgodnie z treścią art. 11 usm - żądać żeby spółdzielnia wypłaciła mu wkład mieszkaniowy, który co do zasady będzie w przybliżeniu równy wartości rynkowej lokalu. Więc może dla potrzeb postępowania (po)działowego jednak wszystko jest w porządku? Ale znów - wkład mieszkaniowy taki małżonek otrzyma dopiero z chwilą opróżnienia lokalu, więc skąd ma zdobyć środki na nabycie prawa do innego lokalu?

Podsumowując: czy Waszym zdaniem skoro art. 12 ust. 1 jest niezgodny z Konstytucją to również art. 11 ust. 2(1) usm jest niezgodny z Konstytucją?

Hakoss napisał w dniu 17.02.2010 o godzinie 21:33:08 :

Zajmował się tym zagadnieniem SN w niedawnym postanowieniu z dnia 29 października 2009 r. III CZP 74/09 odmawiając (z całkiem niezrozumiałych przyczyn) odmówienia podjęcia uchwały. W uzasadnieniu przytoczył całą drogę orzecznictwa wskazując na aktualność uchwały pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 20 listopada 1974 III CZP 1/74 (sic!), oraz wyrażając głęboki żal z powodu braku przepisu "który by wprost określał sposób ustalania powyższego prawa w postępowaniu o podział majątku dorobkowego". Biedaczki, ciekawe czy będą czekać na specjalny przepis dotyczący ustalenia prawa w przypadku postępowania działowego, egzekucyjnego etc. etc. W powołanym postanowieniu SN odróżnił wyraźnie sytuację, gdy nie jest możliwe przekształcenie prawa lokatorskiego i nie powstała ekspektatywa tego prawa, wywód jednak w tym względzie jest dość zagatkowy, pisze więc SN "Podniesiona kwestia statusu prawnego tej części majątku wspólnego podlegającego podziałowi, którą w rozpoznanej sprawie SĄdu Okręgowego stanowi prawo do lokalu mieszkalnego według przytoczonego na wstępie stanu faktycznego, wskazuje, że skoro nie doszło do powstania ekspektatywy prawa własności lokalu mieszkalnego, to ustalenie wartości lokatorskiego prawa do tego lokalu jako różnicy pomiędzy wartością rynkową tego lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego nie pozostaje w wystarczającym związku z rozstrzygnięciem sprawy o podział majątku wspólnego byłych małżonków, w skład którego wchodzi lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego".

M.zd. należy dalej obliczać wartość lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w oparciu o art. 11 u.s.m. odejmując dodatkowo spodziewane koszty przekształcenia tego prawa. Waloryzacja wkładów mieszkaniowych do mnie nie przemawia gdyż nasz ustawodawca nie przewidywał w ogóle takiej waloryzacji, i teraz są to śmieszne sumy. Sztuczne jest odnoszenie wartości tego prawa jako procentowej wartości lokalu (gdyby był odrębną nieruchomością) w odniesieniu jaki udział stanowił wkład w kosztach budowy.
Dotychczas dane mi było orzekać o podziale prawa lokatorskiego w sytuacjach gdy możliwe było przekształcenie, a najczęściej, już jeden z małżonków taki wniosek złożył a spółdzielnia zażądała podziału majątku wspólnego. Była też jedna zabawna (jeżeli chodzi o skutki) sytuacja, gdy małżonkowie zgodnie przekształcili prawo w trakcie trwania postępowania.
Temat jest tak głęboki jak racjonalizm naszego ustawodawcy.

Joasia napisał w dniu 18.02.2010 o godzinie 13:10:10 :

Niemal całkowicie zgadzam się z Hakossem.

Różnice (nieistotne zresztą):
- pisząc o waloryzacji myślałam o odniesieniu do zaktualizowanych kosztów budowy lokalu nie tyle samego wkładu stanowiącego 10 % kosztów budowy (czyli tego, co nazywano wkładem mieszkaniowym pod rządami prawa spółdzielczego z PRL-u), tylko tej wielkości powiększonej o rzeczywiście spłacony przez lokatorów kredyt przypadający na ten lokal (lokatorzy spłacali go wraz z opłatami za mieszkanie - tak samo jak własnościowi, tylko że u lokatorskich nie dopisywano tego do ich wkładu, tylko te wpłaty zgodnie z orzeczeniem SN "owiększały uspołeczniony majątek spółdzielni".
- w przywołanym przez Hakossa uzasadnieniu do odmowy uchwały SN, o ile rozumiem, chce, żebyśmy wartość wkładu ustalali w oparciu o to, jako wkład musiałby wnieść nowy członek spółdzielni, żeby dostać przydział tego mieszkania. Z księżyca wzięte: ani nie ma na to podstaw w żadnym przepisie, ani nikt nie przydziela dziś faktycznie mieszkań lokatorskich, a przede wszystkim - nowy żeby dostał to mieszkanie, to musi je nabyć na przetargu zorganizowanym przez spółdzielnię. Czyli wracamy do wartości rynkowej minus koszty rzeczoznawcy minus zadłużenie.

TDK napisał w dniu 20.03.2012 o godzinie 11:33:44 :

Spółdzielcze lokatorskie - podział majątku wspólnego

http://www.rp.pl/artykul/757949,841390-Podzial-majatku-po-rozwodzie--jak-wycenic-mieszkanie-lokatorskie.html

Cenę mieszkania biegły wyliczył, stosując zasady wyceny mieszkania lokatorskiego w razie wygaśnięcia takiego prawa: według art. 11 ust. 2 (1–2) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Za podstawę przyjął cenę rynkową, jakby było własnościowe.

SN zgodził się tylko z tym, że w sprawie o podział majątku wspólnego, składu i wartości tego majątku wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego określa się na chwilę dokonywania podziału majątku, czyli wyrokowania wedle zasad – jak wskazał sędzia sprawozdawca Krzysztof Pietrzykowski – stosowanych przy wygaśnięciu tego prawa, za podstawę przyjmując cenę rynkową pomniejszoną o długi ciążące na mieszkaniu. Biegły i sądy niższych instancji zastosowali zatem poprawną wycenę.


Czyli nihil novi....

falkenstein napisał w dniu 20.03.2012 o godzinie 17:20:21 :

tak też zawsze robiłem... i chyba inaczej się nie da.

Chociaż chciałbym, żeby wreszcie rozstrzygnięto jak liczyć wartość prawa najmu w TBS. Albo w ogóle prawa najmu komunalnego z potencjalną ekspektatywą ulgi na wykup.

TDK napisał w dniu 20.03.2012 o godzinie 17:45:23 :

"falkenstein" napisał:

tak też zawsze robiłem... i chyba inaczej się nie da.


Też nie mam innego pomysłu...

"falkenstein" napisał:


Chociaż chciałbym, żeby wreszcie rozstrzygnięto jak liczyć wartość prawa najmu w TBS
.


Nie miałem jeszcze przyjemności się z tym zmierzyć ...

"falkenstein" napisał:


Albo w ogóle prawa najmu komunalnego z potencjalną ekspektatywą ulgi na wykup.


W uchwale SN (III CZP 33/08 z 2008.05.09) pisze, że tak "nie lzia".
(w skład majątku wspólnego nie wchodzi prawo zakupu lokalu z bonifikatą)


Więcej na ten temat pisałem tutaj :
http://sedziowie.kei.pl/phpBB2/viewtopic.php?t=2955&ostdays=0&ostorder=asc&highlight=lokatorskie&start=25

falkenstein napisał w dniu 20.03.2012 o godzinie 18:03:55 :

no tak, ale prawo najmu już wchodzi :-) i czy owa "ekspektatywa" wpływa na wycenę czy nie.

TDK napisał w dniu 21.03.2012 o godzinie 12:07:45 :

"falkenstein" napisał:

no tak, ale prawo najmu już wchodzi :-) i czy owa "ekspektatywa" wpływa na wycenę czy nie.


Nie jest to prawo rzeczowe, jest niezbywalne - więc nie ma wartości rynkwej.

Jak SN napisał w uchwale:

Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę


Szacuje się jedynie potencjany czynsz rynkowy, więc owa "ekspektawtywa" nie jest uwzględniana i nie wpływa na wycenę.

Jak pisałem w tamtym wątku, okres "rawdopodobnego trwania stosunku najmu" nie powinien być dłuższy niż wielkość współczynnika kapitalizacji.
A moim zdaniem powinna być jemu równy.

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.