Środa 13 listopada 2019 Wydanie nr 4279

Cywilne materialne

zarząd budynkiem a eksmisja

gilgamesz napisał w dniu 22.02.2010 o godzinie 10:54:17 :

Krótkie pytanie o wasze poglądy na następujący problem:
- czy zarządca budynku ustanowiony na podstawie rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z 0.06.1959 w sprawie przejmowania budynków w zarząd państwowy ma legitymację czynną w sprawie o eksmisję a jeśli tak to na jakiej podstawie.

Joasia napisał w dniu 23.02.2010 o godzinie 18:36:27 :

Napisz bliżej - czym dziś jest ten budynek? Nadal tylko prywatny? Czy może jest wspólnotą? I ten zarządca jest dziś zarządcą wspólnoty - to ma legitymację.

Jeśli budynek nadal prywatny, a zarządca tylko zarządza jak za PRL-u - to nie ma legitymacji z 222 kc, ale może mieć legitymację jako wynajmujący (czyli ten, z kim jest stosunek najmu) - trzeba by wiedzieć troche więcej o stanie faktycznym.

gilgamesz napisał w dniu 23.02.2010 o godzinie 20:42:35 :

Jakby była podstawa z 222 lub 675 to bym nie pytał

Nie ma też wspólnoty . Po prostu jest sobie budynek wielmieszkaniowy, właściciele od czasów PRL-u za granicami - gdzie nikt nie wie, nie wiadomo by zmarli więc brak podstaw do kurtora spadku i zarządza sobie podmiot ustanowiony decyzją z lat 70-tych na podstawie tego rozporządzenia. Najemcy mieli przydziały więc nie zawierali umów z zarządcą.
Występuje ten zarządca w imieniu własnym, mówi jestem przymusowym zarządcą , oni nie płacą więc im wypowiadam najem i żądam wydania
Gdyby przyjąć brak legitymacji to hulaj dusza piekła nie ma

plesser napisał w dniu 24.02.2010 o godzinie 15:50:58 :

O kurateli spadku nie chcialem wspominac, zeby nie bylo, ze mi sie wszystko z jednym albo z drugim kojarzy .

Kiedys w Krakowie czytalem udostepnione do celow naukowych akta sprawy, w ktorej Sad dociskal gminna jednostke organizacyjna sprawujaca zarzad kamienica o podanie podstawy prawnej sprawowania tego zarzadu. W koncu bezsilny zarzad budynkow komunalnych odpisal, ze kamienica zarzadza na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia

Ciekaw jestem, czy Joasia dostrzeze cos z warszawskiej perspektywy. Ja wiedze tylko kuratele dla osoby nieobecnej do ustanowienia z urzedu przez sad opiekunczy. Tak tez wyglada to czesto w Krakowie: zaczyna sie od 184 KRO, a z momentem udowodnienia zgonu wlasciciela wieczystoksiegowego 666 KPC i przejmuje sad spadku.

magda1311 napisał w dniu 24.02.2010 o godzinie 22:07:12 :

i mógł mieć rację

Ustawa o najmie lokali mieszkalnych

Art. 61. 1. Z dniem wejścia w życie ustawy do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych, wydanych na podstawie art. 25 ust. 2 i 3 ustawy wymienionej w art. 67 pkt 2, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, z zastrzeżeniem ust. 2.
2. Jeżeli zarząd zostanie przywrócony właścicielowi na jego wniosek złożony w ciągu roku od dnia wejścia w życie ustawy, znosi się wzajemne rozliczenia z tytułu dochodów z nieruchomości i wydatków na eksploatację i remonty bieżące, jakie miały miejsce do dnia przywrócenia zarządu.

art. 67 pkt 2 to prawo lokalowe z 1974 r. Zdaje się że jak się przejdzie przez przepisy przejściowe ustaw lokalowych to do zarządów z powojennych dekretów też wychodzi, że to jest prowadzenie cudzych spraw bec zlecenia

kiedyś to sprawdzałam w jednej sprawie ale już nie pamiętam dokładnie

plesser napisał w dniu 25.02.2010 o godzinie 06:46:54 :

Wow, Magdo, super motyw (do zapamietania do spraw o zasiedzenie).
Widze jeden problem: ustawa o najmie lokali mieszkalnych nie obowiazuje, wiec jej przepisy miedzyczasowe nie moga byc w mojej ocenie poczatkiem skutecznego ciagu odeslan. Trzebaby wyjsc od regulacji miedzyczasowych Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jako aktu uchylajacego.
Czcigodny Gilgameszu, czy dasz znac, co udalo Ci sie ustalic?

Joasia napisał w dniu 25.02.2010 o godzinie 13:59:32 :

Pisałam tu wczoraj posta, ale mi go zeżarło.
Jak Magda: art. 61 ustawy o najmie lokali.
I jeszcze art. 56 ust. 1 tej ustawy: że najem z przydziału automatycznie przeszedł w umowny stosunek najmu - z tym, że wynajmującym nie stawał się zarządca, tylko właściciel budynku. I dalej - z art. 67: dotychczasowy zarządca działał jako prowadzący sprawy właściciela bez zlecenia.

Co do zakresu obowiązywania art. 61: po pierwsze, czy jest przepis, czy nie - nic innego jak prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia tu nie pasuje. Można i bez wyraźnego przepisu zastosować KC. Po drugie - niezupełnie ustawa o najmie z 1994 r już nie obowiązuje. Art. 39. ustawy o ochronie praw lokatorów: 1. Traci moc ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, z wyjątkiem przepisów rozdziału 6.. Skoro coś z tej ustawy zostawiono - to także i przepisy przejściowe i końcowe obowiązują.

Na gruncie moich warszawskich doświadczeń, to owszem, zastanawiałam się niedawno np. na jakiej podstawie miasto wynajęło w 2002 r. lokal w kamienicy nie objętej dekretem, prywatnej, która kiedyś była objęta zarządem przymusowym(wynajęli ten lokal jako socjalny). Potem ten najem wypowiedzialo. A potem wystąpiło z eksmisją. Ale okazało się, że tylko ja nad tym myślałam, bo pozwani - reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika - sie na ten temat nie zająknęłi. No i miałam stan faktyczny niesporny - co do tego, ze istniał między stronami (miasto i ludzie) stosunek najmu . Także na etapie II instancji.

Gilgameszu, Ty o tym myślisz, czy pozwani zauważyli?

plesser napisał w dniu 27.02.2010 o godzinie 09:48:53 :

Aleeee fajnyyy watek sie zrobil.
Z jednym tylko zgodzic sie nie moge :

"Joasia" napisał:

Można i bez wyraźnego przepisu zastosować KC.


Gdyby na prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia kazdy w kazdej sprawie mogl opierac legitymacje w procesie cywilnym, mielibysmy actio popularis. Bez wyraznej szczegolowej podstawy do zastosowania tych przepisow do zarzadu kamienicami KC to dla mnie za malo.

Joasia napisał w dniu 27.02.2010 o godzinie 13:39:50 :

Actio popularis, powiadasza? Hm... No dobrze, przekonujące.
Co nie zmienia mego poglądu na dalsze obowiązywanie tego przepisu przejściowego z ustawy o najmie lokali.

doctor napisał w dniu 28.02.2010 o godzinie 13:03:14 :

No dobrze, ale pytanie dotyczyło tego, czy podmiot zarządzający budynkiem (niezależnie od tego, jaka byłaby podstawa prawna tego zarządu) może we własnym imieniu wystąpić z powództwem o eksmisję lokatora budynku jeśli taki zarządzający nie jest ani stroną stosunku najmu ani właścicielem nieruchomości. Moim zdaniem takiej legitymacji zarządzający nie ma, a jeśli ktoś twierdzi, że takowa legitymacja mu przysługuje, to proszę o wskazanie podstawy prawnej.

plesser napisał w dniu 04.03.2010 o godzinie 19:04:59 :

"doctor" napisał:

No dobrze, ale pytanie dotyczyło tego, czy podmiot zarządzający budynkiem (niezależnie od tego, jaka byłaby podstawa prawna tego zarządu) może we własnym imieniu wystąpić z powództwem o eksmisję lokatora budynku jeśli taki zarządzający nie jest ani stroną stosunku najmu ani właścicielem nieruchomości. Moim zdaniem takiej legitymacji zarządzający nie ma, a jeśli ktoś twierdzi, że takowa legitymacja mu przysługuje, to proszę o wskazanie podstawy prawnej.


W ramach prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia gestor może występować w roli zastępcy pośredniego, a więc we własnym imieniu (Przemyslaw Drapała, Prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia, str. 80).
A ewentualną podstawę prawną (skutkującą zastosowania przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia do zarządu kamienicą) wskaże nam Wątkotwórca

Joasia napisał w dniu 29.03.2010 o godzinie 12:52:44 :

Znalazłam.

Nadal obowiązująca (nie uchylona) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz.U. 97/111/723)

Art. 7. 1. W razie niezłożenia przez właściciela nieruchomości (...) wniosku o przywrócenie zarządu w terminie do dnia 31 grudnia 1998 r., gminie przysługuje roszczenie o przejęcie przez niego zarządu. (...)
2. Jeżeli właściciel nieruchomości zarządzanej przez gminę nie jest znany lub nie zostało ustalone miejsce jego pobytu, do budynków położonych na tej nieruchomości stosuje się przepisy art. 5 ustawy, o której mowa w art. 1.

[Chodzi o art. 5 ustawy o najmie lokali, który definiował mieszkaniowy zasób gminy.]

Art. 9. Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia (...)

Jak myślicie, czy z tego można wywodzić, że nadal taka kamienica pozostaje mieszkaniowym zasobem gminy? Wtedy gmina miałaby prawo wynajmować lokale w niej - a zatem i żądać eksmisji po wypowiedzenniu i wygaśnięciu najmu.

doctor napisał w dniu 25.04.2010 o godzinie 19:23:13 :

Chciałem zauważyć, że pogląd jakoby osoba prowadząca cudze sprawy bez zlecenia mogła we własnym imieniu w drodze procesu realizować cudze prawa nie znajduje żadnej podstawy prawnej.

Nawet jeśli negotiorum gestor może we własnym imieniu zawrzeć umowę z osobą trzecią dotyczącą cudzej rzeczy, którą zajmuje się bez zlecenia (a tego dotyczy pogląd o tym, że negotiurum gestor może działać jak zastępca pośredni), to nie oznacza to bynajmniej, że negotiorum gestor ma także legitymację do dochodzenia roszczeń wynikających z umowy dotyczącej cudzej rzeczy, jeżeli nie był stroną tej umowy.

Joasia napisał w dniu 25.04.2010 o godzinie 21:08:22 :

Doctorze, ale czy stąd, że daną kamienicę traktujemy jako zasób mieszkaniowy gminy, nie może wynikać, że gmina może w stosunku do niej działać tak jak w stosunku do swojej kamienicy? Czyli - wynajem, pobór opłat, ale też i - eksmisje?

doctor napisał w dniu 29.04.2010 o godzinie 23:32:16 :

No cóż, po głęęębszym przemyśleniu tematu zgadzam się z tezą mówiącą, że jeśli lokal należy do zasobu mieszkaniowego gminy, to gmina ta może nie tylko zawrzeć umowę najmu dotyczącą tego lokalu (jako wynajmujący) lecz również wypowiedzieć umowę dotychczasową.

Generalnie natomiast co do legitymacji procesowej zarządcy nieruchomości w sprawie o eksmisję, to pozostaję w szoku po lekturze uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 roku, sygn. akt III CZP 7/09 (jest w Lexie). Jest to uzasadnienie - nie boję się tych słów - kuriozalne, bo ewidentnie i rażąco sprzeczne zarówno z treścią przepisów prawa jak i z doktryną prawa cywilnego. Zdaniem SN upoważnienie (czyli pełnomocnictwo) może oznaczać umocowanie pełnomocnika do "wykonywania roszczenia w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionego". Co oznacza, że SN postanowił zignorować treść art. 96 k.c., z którego wynika w sposób nie budzący żadnych wątpliwości czym jest pełnomocnictwo (z pewnością nie jest to umocowanie do działania przez pełnomocnika w imieniu własnym).

Co więcej, zdaniem SN, można przenieść na inną osobę uprawnienie do "wykonywania roszczenia" opartego na istnieniu danej wierzytelności nie przenosząc samej wierzytelności. Innymi słowy, można nie być wierzycielem ale mieć wszelkie uprawnienia wierzyciela - a sąd ma to "rzyklepać" swoim wyrokiem. Kuriozum.

kam napisał w dniu 30.04.2010 o godzinie 12:08:54 :

"doctor" napisał:

No cóż, po głęęębszym przemyśleniu tematu zgadzam się z tezą mówiącą, że jeśli lokal należy do zasobu mieszkaniowego gminy, to gmina ta może nie tylko zawrzeć umowę najmu dotyczącą tego lokalu (jako wynajmujący) lecz również wypowiedzieć umowę dotychczasową.

a jaki skutek taka umowa będzie miała wobec właściciela nieruchomości (np. w przypadku żądania eksmisji zgłoszonego przez właściciela...)

Joasia napisał w dniu 30.04.2010 o godzinie 14:26:22 :

M.zd. wyprzedzający. Gmina działała na podstawie ustawy jak właściciel dlatego, że właściciel się nie interesował kamienicą. Dopóki wlaściciel nie uorządkuje swoich spraw - w tym nie porozlicza się z gminą - dopóty, jak sądzę, gmina nie przekaże mu zarządu kamienicy. Czyli uprawnienia obligacyjne z gminą będą dla lokatorów wyprzedzały ich zobowiązania wobec właściciela.

kam napisał w dniu 04.05.2010 o godzinie 21:36:59 :

a na jakiej podstawie chcesz dać pierwszeństwo obligacyjnemu uprawnieniu lokatora wobec gminy w stosunku do praw właściciela, w tym żądania wydania rzeczy? tym bardziej że nie zawsze przejęcie zarządu musiało wiązać się z bezczynnością właściciela
nie bardzo widzę też podstawę do uzależniania przekazania zarządu od rozliczenia pomiędzy gminą a właścicielem...
raczej widziałbym stosunek najmu istniejący pomiędzy właścicielem a lokatorem, powstały wskutek czynności zarządcy

Joasia napisał w dniu 05.05.2010 o godzinie 17:04:03 :

No bo wątek dotyczy kamienicy z zaginionymi wlaścicielami. jak sie nikt nie znajdywał, to gmina musiała tym zarządzać. A na podstawie cyt. przepisu zarządzała jako zasobem gminnym. A jak zasób gminny, to na swój rachunek - co zreszta logiczne, skoro sama musi zarządzać i utrzymywać, a właściciele nieznani.
Więc jak się nagle właściciel objawi, to aby otrzymać zarząd od gminy, muszą się porozliczać. Tak przynajmniej gmina Warszawa robi, tzn. rozlicza się. Czy są do tego jakieś przepisy? Pewno są. Dziś ich już nie poszukam, ale sądzę, że są. Były i w dekrecie o majątkach opuszczonych, i w zarządzie przymusowym z czasów PRL-u. Np. na hipoteki wtedy wchodzili, wpisywali tam m.in. koszty remontów. Jak teraz b. właściciele odzyskują zarząd, to im te hipoteki wiszą i je spłacają jednocześnie z otrzymaniem zarządu. To tyle z tzw. praktyki.

A dlaczego obligacja wyprzedza roszczenia właścicielskie? Tak sobie to dedukuję stąd, że 1) wynajmujący działał jako quasi powiernik właściciela, 2) nowy nabywca lokalu wstępuje w stosunki najmu.

doctor napisał w dniu 06.05.2010 o godzinie 19:07:23 :

O ile rozumiem, nie ma między wami sporu: zgadzacie, że działania gminy powodują, że powstaje "stosunek najmu istniejący pomiędzy właścicielem a lokatorem, powstały wskutek czynności zarządcy". Zgadzam się - ale jest tak tylko wówczas, gdy lokal wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu gminy (np. z uwagi na art. 7 ust. 2 ustawy przywołanej przez Joasię).

Oczywiście, właściciel nieruchomości może w każdym czasie zarządać aby gmina przekazała mu zarządzanie jego nieruchomością - gmina nie może tego uzależniać od zapłaty jakichkolwiek kwot przez właściciela. Gminie pozostają roszczenia o zwrot uzasadnionych wydatków z art. 753 par. 2 k.c.

Joasia napisał w dniu 07.05.2010 o godzinie 00:57:24 :

Prawo zatrzymania?

doctor napisał w dniu 11.05.2010 o godzinie 17:48:12 :

No cóż, ja pod pojęciem "rzekazania zarządzania" rozumiałem rezygnację przez zarządcę z czynności zarządu nieruchomością i wydanie właścicielowi dokumentów dotyczących sprawowanego zarządu i ew. uzyskanych ze sprawowania zarządu środków pieniężnych.

Rzecz jasna, można sobie wyobrazić, że poza tak rozumianym przekazaniem zarządzania może wchodzić w grę wydanie nieruchomości (np. kluczy do drzwi wejściowych) i wtedy może wchodzić w grę prawo zatrzymania.

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.