Środa 18 września 2019 Wydanie nr 4223

Cywilne materialne

Rozliczenie nakładów - budowa domu

falkenstein napisał w dniu 10.09.2010 o godzinie 16:40:09 :

Mam taki problem.

Spadkodawca za życia podarował córce i zięciowi udział równy 1/2 w prawie własności działki, żeby mogli sobie zbudować dom. Nie dokonano podziału geodezyjnego (powierzchnia połowy działki byłaby za mała) tylko quo ad usum. Na "swojej" połowie córka i zięć wybudowali dom.
Drugą połowę dziedziczy córka i żona (druga). Mam do rozpoznania wniosek dział spadku i zniesienie współwłasności. Córka i zięć chcą całą działkę.

I w tym miejscu pojawia się problem.

- Macocha chce spłaty swojego udziału według aktualnej wartości, czyli działki z domem twierdząc, ze dom był budowany wspólnie i ona się dokładała. Córka i zięć zgłaszają do potrącenia nakład w kwocie circa 250.000 jako koszt wybudowania domu.
- działka jest w dość parszywym miejscu, między oczyszczalnią ścieków, zakładem przetwarzania odpadów i więzieniem, tak więc wartość jest nieszczególna. Biegły wyliczył wartość działki z domem na 560 tysięcy, a samej działki, jakby nie było domu na 520.000

Wysokość nakładu poczynionego jest wielokrotnie wyższa od osiągniętego w skutek jego poniesienia wzrostu wartości. jeżeli rozliczę całą kwotę, to będzie to oznaczało że czysta wartość nieruchomości wynosi 270.000. Ale gdyby tego nakładu nie poniesiono wynosiła by ona 520.000. Czyli gdyby nie poniesiono nakładu to majątek byłby więcej wart. Czy jest zatem uzasadnione odliczanie całości poczynionego nakładu? Przecież teoretycznie przez zabudowanie domem dobrej działki przemysłowej można doprowadzić do spadku jej wartości rynkowej. Bo domu w takiej okolicy nikt nie kupi, a działkę pod warsztat bardzo chętnie.

Tu przypomina mi się znana z aplikacji historia pewnego domu w Kozim Grodzie, który to dom posiada ujemną wartość rynkową. Tak to określił biegły. Dom to wielka czteropiętrowa landara postawiona w czterech ostrych granicach, z widokiem na trasę szybkiego ruchu. Budowa zatrzymała się na etapie stanu surowego półzamkniętego (dach jest), i biegły ocenił, że koszt wykończenia tego domu (i poprawy dokonanej w nim partaniny) przekroczy realną wartość rynkową nieruchomości, bo nikt tak wielkiego domu w tak kiepskim miejscu nie kupi, a jeśli już to wiele nie zapłaci. A jak się ten dom zburzy, to na tej działce nie da się nic zbudować poza kioskiem, bo jest za mała. Czy w takim przypadku nakład na wybudowanie tego domu też trzeba by odliczać?

Zastanawiam się, czy nie uznać za nakład tylko tej kwoty, o którą zwiększeniu uległa wartość nieruchomości. Ale nie mam pewności czy moje rozumowanie ma sens. A co wy sądzicie?

Hakoss napisał w dniu 10.09.2010 o godzinie 21:02:45 :

A może to będzie pomocne

III CZP 80/79 uchwała SN 1980.01.08 OSNC 1980/9/157

Współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane.

falkenstein napisał w dniu 10.09.2010 o godzinie 21:12:46 :

no ale tutaj nie mam nakładów koniecznych, tylko w najlepszym razie użyteczne. I tu jest kot pogrzebany.

Hakoss napisał w dniu 10.09.2010 o godzinie 21:17:58 :

Można by rzec niekoniecznie,
zgodzić się (raczej) należy, że 207 k.c. obejmuje rozliczenie pomiędzy współwłaścicielami wszystkich nakładów dokonanych na rzecz, bez kwalifikacji na konieczne i użyteczne, wydatki to wydatki. Skoro tak, to do rozliczenia w ogóle bym nakładów nie przyjmował, co więcej brałbym pod uwagę tylko wartość gruntu bez domu. Ale może to za bardzo na skróty...

doctor napisał w dniu 13.09.2010 o godzinie 20:59:13 :

Ja w przypadku nakładów użytecznych uwzględniam tego rodzaju roszczenie tylko w zakresie, w jakim wzrosła wartość rzeczy - jeśli wartość rzeczy spadła lub chociażby nie wzrosła na skutek nakładów, to na czym polega ich użyteczność? Innymi słowy, przyjąłem zasadę, że nakład jest użyteczny tylko o tyle, o ile zwiększa wartość majątkową rzeczy. Jeśli ktoś zna inną nadającą się do praktycznego zastosowania regułę pozwalającą odróżnić nakłady użyteczne od nieużytecznych, to chętnie ją poznam.

Oznacza to, że: przedmiotem działu/zniesienia współwłasności jest działka z domem, ale ten kto poniósł nakłady użyteczne (w sensie wyżej zdefiniowanym) może żądać od pozostałych współwłaścicieli zapłaty kwot stanowiących iloczyn wielkości udziału w prawie własności oraz wzrostu wartości rzeczy na skutek nakładów.

Włóczykij napisał w dniu 14.09.2010 o godzinie 21:04:18 :

W ramach jakiegoś pomysłu do sprawy, to od siebie mogę dodać po odczytywaniu komenatarza (System Prawa Prywatnego ma dość dużą partię rozważań bodajże właśnie w tomie prawo spadkowe) jakiś dłuższy czas temu, że rozliczenie nakładów przy działówkach, to kwestia konkretngo kazusu i tak sobie do ogólnej pamięci wpisałam jeszcze (przede wszystkim), że chodzi o takie podejście rozsądkowe, by nikt nie był wzbogacony, ale by znaleźć metodę adekwatną do założenia, że my wartość nakładów badamy na czas orzekania, a zakres z czasu przeszłego (czyli czasu poniesienia nakładu). Tutaj zatem to, co wydatkowali kiedyś na dom, nie podlegałoby rozliczeniu.

SRS napisał w dniu 19.09.2010 o godzinie 23:06:47 :

"falkenstein" napisał:

Mam taki problem.

Spadkodawca za życia podarował córce i zięciowi udział równy 1/2 w prawie własności działki, żeby mogli sobie zbudować dom. Nie dokonano podziału geodezyjnego (powierzchnia połowy działki byłaby za mała) tylko quo ad usum. Na "swojej" połowie córka i zięć wybudowali dom.
Drugą połowę dziedziczy córka i żona (druga). Mam do rozpoznania wniosek dział spadku i zniesienie współwłasności. Córka i zięć chcą całą działkę.

I w tym miejscu pojawia się problem.

- Macocha chce spłaty swojego udziału według aktualnej wartości, czyli działki z domem twierdząc, ze dom był budowany wspólnie i ona się dokładała. Córka i zięć zgłaszają do potrącenia nakład w kwocie circa 250.000 jako koszt wybudowania domu.
- działka jest w dość parszywym miejscu, między oczyszczalnią ścieków, zakładem przetwarzania odpadów i więzieniem, tak więc wartość jest nieszczególna. Biegły wyliczył wartość działki z domem na 560 tysięcy, a samej działki, jakby nie było domu na 520.000

Wysokość nakładu poczynionego jest wielokrotnie wyższa od osiągniętego w skutek jego poniesienia wzrostu wartości. jeżeli rozliczę całą kwotę, to będzie to oznaczało że czysta wartość nieruchomości wynosi 270.000. Ale gdyby tego nakładu nie poniesiono wynosiła by ona 520.000. Czyli gdyby nie poniesiono nakładu to majątek byłby więcej wart. Czy jest zatem uzasadnione odliczanie całości poczynionego nakładu? Przecież teoretycznie przez zabudowanie domem dobrej działki przemysłowej można doprowadzić do spadku jej wartości rynkowej. Bo domu w takiej okolicy nikt nie kupi, a działkę pod warsztat bardzo chętnie.

Tu przypomina mi się znana z aplikacji historia pewnego domu w Kozim Grodzie, który to dom posiada ujemną wartość rynkową. Tak to określił biegły. Dom to wielka czteropiętrowa landara postawiona w czterech ostrych granicach, z widokiem na trasę szybkiego ruchu. Budowa zatrzymała się na etapie stanu surowego półzamkniętego (dach jest), i biegły ocenił, że koszt wykończenia tego domu (i poprawy dokonanej w nim partaniny) przekroczy realną wartość rynkową nieruchomości, bo nikt tak wielkiego domu w tak kiepskim miejscu nie kupi, a jeśli już to wiele nie zapłaci. A jak się ten dom zburzy, to na tej działce nie da się nic zbudować poza kioskiem, bo jest za mała. Czy w takim przypadku nakład na wybudowanie tego domu też trzeba by odliczać?

Zastanawiam się, czy nie uznać za nakład tylko tej kwoty, o którą zwiększeniu uległa wartość nieruchomości. Ale nie mam pewności czy moje rozumowanie ma sens. A co wy sądzicie?


dział masz do oddalenia - albowiem zapewne to byl majatek dorobkowy ojca .... i zapewne ten majątek jeszcze nie zostal podzielony a nie mozna działu robic zanim majątek dorobkowy nie zostanie podzielony (- odwrotnie to można )!

TDK napisał w dniu 20.09.2010 o godzinie 15:02:34 :

"falkenstein" napisał:

Mam taki problem.

Spadkodawca za życia podarował córce i zięciowi udział równy 1/2 w prawie własności działki, żeby mogli sobie zbudować dom. Nie dokonano podziału geodezyjnego (powierzchnia połowy działki byłaby za mała) tylko quo ad usum. Na "swojej" połowie córka i zięć wybudowali dom.
Drugą połowę dziedziczy córka i żona (druga). Mam do rozpoznania wniosek dział spadku i zniesienie współwłasności. Córka i zięć chcą całą działkę.

I w tym miejscu pojawia się problem.

- Macocha chce spłaty swojego udziału według aktualnej wartości, czyli działki z domem twierdząc, ze dom był budowany wspólnie i ona się dokładała. Córka i zięć zgłaszają do potrącenia nakład w kwocie circa 250.000 jako koszt wybudowania domu.
- działka jest w dość parszywym miejscu, między oczyszczalnią ścieków, zakładem przetwarzania odpadów i więzieniem, tak więc wartość jest nieszczególna. Biegły wyliczył wartość działki z domem na 560 tysięcy, a samej działki, jakby nie było domu na 520.000

Wysokość nakładu poczynionego jest wielokrotnie wyższa od osiągniętego w skutek jego poniesienia wzrostu wartości. jeżeli rozliczę całą kwotę, to będzie to oznaczało że czysta wartość nieruchomości wynosi 270.000. Ale gdyby tego nakładu nie poniesiono wynosiła by ona 520.000. Czyli gdyby nie poniesiono nakładu to majątek byłby więcej wart. Czy jest zatem uzasadnione odliczanie całości poczynionego nakładu? Przecież teoretycznie przez zabudowanie domem dobrej działki przemysłowej można doprowadzić do spadku jej wartości rynkowej. Bo domu w takiej okolicy nikt nie kupi, a działkę pod warsztat bardzo chętnie.

Zastanawiam się, czy nie uznać za nakład tylko tej kwoty, o którą zwiększeniu uległa wartość nieruchomości. Ale nie mam pewności czy moje rozumowanie ma sens. A co wy sądzicie?


Trochę dziwne wyszły te wartości nieruchomości - oczywiście bez dokładnego zapozania się z tematem nie zamierzam kwestionować wyceny kolegi po fachu.
Taki wynik można jedynie uzyskać kiedy wzniesiony budynek jest inwestycją ogólnie mówiąc "bardzo nietrafioną", a zgodnie z ustaleniami planu miejścowego można było zainwestować ją w sposób bardziej racjonalny.

Sam niżej piszesz, że nakłady te należy zaliczyć do "innych" nakładów- posługująć się nomenklatura kodeksową - w tym przypadku użytecznych.

A zwrotu innych nakładów można żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (art. 226 § 1 zd. 2 k.c.).
Więć warunkami koniecznymi rozliczenia nakłądów są:
- wydanie nieruchomości,
- wzrost wartosci - w wyniku ich poniesienia

W tym wypadku wartość nakładów użytecznych wynosi 40 tys. zł i tylko do takiej kwoty może być rozliczana.

Rozliczenie nakładów .... to bardzo mętna rzeka...
Pozostają jeszcze kwestia "wartości uzyskanych korzyści", którą należy uwzględnić - tutaj chyba będzie "0"-zero zł.

doctor napisał w dniu 20.09.2010 o godzinie 17:21:47 :

"TDK" napisał:

A zwrotu innych nakładów można żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (art. 226 § 1 zd. 2 k.c.).


Przepis, na który się powołujesz, dotyczy rozliczeń między właścicielem a posiadaczem rzeczy, który właścicielem nie jest. Przepis ten nie dotyczy zatem rozliczeń między współwłaścicielami w zakresie nakładów, gdyż taką funkcję pełni art. 207 k.c.

Włóczykij napisał w dniu 21.09.2010 o godzinie 20:06:23 :

Obstawiam, że oddalenie w opisanej sytuacji wniosku o dział będzie skutkowało uchyłką. No ale praktyka w kraju wiadomo bywa niejednolita. Oczywiście dział majątku wspólnego musi być, ale albo w zakreślonym terminie i pod rygorem zawieszenie wytoczą sobie sprawy o dział majątku wspólnego, ale w tej samej sprawie dołączą taki wniosek, o czym informują strony (tu opieram się na stanowisku - tak je sobie odzytałam - SN) i zwykle oczywiście wybierają wariant prowadzenia działu w tej samej sprawie, bo zwykle chodzi o badanie tych samych składników w tym samym gronie osób.
Tak wtrącam tylko, bo może rzecz nie została w opisie kazusu poruszona, jako oczywista dla pytającego.

Hakoss napisał w dniu 21.09.2010 o godzinie 21:03:22 :

"doctor" napisał:

A zwrotu innych nakładów można żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (art. 226 § 1 zd. 2 k.c.).


Przepis, na który się powołujesz, dotyczy rozliczeń między właścicielem a posiadaczem rzeczy, który właścicielem nie jest. Przepis ten nie dotyczy zatem rozliczeń między współwłaścicielami w zakresie nakładów, gdyż taką funkcję pełni art. 207 k.c.

W art. 207 k.c. mowa jest o "wydatkach", podnosi się, że wydatkami są nakłady (tak m.in. Gniewek), ale nie chodzi wcale o podnoszenie wartości rzeczy ale o pewne środki na rzecz poniesione. Zgadzam się z tym, że w sytuacji, gdy rzecz znajduje się w posiadaniu obydwu współwłaścicieli przepis dotyczący rozliczeń posiadacza i właściciela nie ma zastosowania. W takiej sytuacji nie należy dokonywać kwalifikacji nakładów (konieczne, użyteczne, zbytkowe) ani rozliczać wzrostu wartości rzeczy na skutek ich dokonania.

Włóczykij napisał w dniu 21.09.2010 o godzinie 21:09:20 :

Ale ten 207 to wydaje mi się, że on ma przede wszystkim zastsowanie w czasie trwania wspówłasności, a w działówkach wchodzę ichnie zasady rozliczeń.
Przy 207 rozróżnienie nakładów może mieć znaczenie, gdy np. jeden współ. poniesienie nakłądy bez uprzedniego trybu, że jest wola ich poniesienia. Wtedy w sprawie jak wykaże, że sa konieczne, to może domagaś się zwrotu adekwatnie do wielkości udziałów. No ale to już inny temat.

Hakoss napisał w dniu 21.09.2010 o godzinie 22:48:42 :

Niekoniecznie... art. 207 k.c. ma charakter materialnoprawny, nie rozróżnia aby chodziło tylko o trwanie współwłasności a nie przy jej zakończeniu, to ostatnie nastąpi zresztą wraz z uprawomocnieniem się postanowienia znoszącego współwłasność.
Przepisy k.p.c. - o ile się nie mylę - w sprawach o zniesienie współwłasności nie odwołują się do spraw o dział spadku (tak jak w przypadku działówek małżeńskich).

SRS napisał w dniu 23.09.2010 o godzinie 19:30:47 :

"Włóczykij" napisał:

Obstawiam, że oddalenie w opisanej sytuacji wniosku o dział będzie skutkowało uchyłką. No ale praktyka w kraju wiadomo bywa niejednolita. Oczywiście dział majątku wspólnego musi być, ale albo w zakreślonym terminie i pod rygorem zawieszenie wytoczą sobie sprawy o dział majątku wspólnego, ale w tej samej sprawie dołączą taki wniosek, o czym informują strony (tu opieram się na stanowisku - tak je sobie odzytałam - SN) i zwykle oczywiście wybierają wariant prowadzenia działu w tej samej sprawie, bo zwykle chodzi o badanie tych samych składników w tym samym gronie osób.
Tak wtrącam tylko, bo może rzecz nie została w opisie kazusu poruszona, jako oczywista dla pytającego.

to poglad nie majacy oparcia w przepisach - bo nie mozna kogos zmuszac do wytoczenia sprawy i grozic zawieszeniem ...
rozszerzenie wniosku na podział dorobkowego to tez nie jest tak sobie - musi byc wyrazone, zmienia się zakres orzekania, wchodzi prekluzja i inne roszczenia z 618 kpc no i trzeba pobrac wpis od kumulatywnie zgloszonego żądania ...

Hakoss napisał w dniu 23.09.2010 o godzinie 20:24:56 :

Podział majątku wspólnego musi być, gdy jst dział po jednym z małżonków a drugi żyje, zaś w chwili śmierci pozostawali we wspólności majątkowej, bądź wcześniej wspólność ta ustała, jak również w sytuacji gdy do kręgów spadkobierców po każdym z małżonków należą różne osoby bądź przysługują im różne udziały. Tak mi się wydaje. Temat był wielokrotnie omawiany na f.

Włóczykij napisał w dniu 23.09.2010 o godzinie 21:10:55 :

"SRS" napisał:

Obstawiam, że oddalenie w opisanej sytuacji wniosku o dział będzie skutkowało uchyłką. No ale praktyka w kraju wiadomo bywa niejednolita. Oczywiście dział majątku wspólnego musi być, ale albo w zakreślonym terminie i pod rygorem zawieszenie wytoczą sobie sprawy o dział majątku wspólnego, ale w tej samej sprawie dołączą taki wniosek, o czym informują strony (tu opieram się na stanowisku - tak je sobie odzytałam - SN) i zwykle oczywiście wybierają wariant prowadzenia działu w tej samej sprawie, bo zwykle chodzi o badanie tych samych składników w tym samym gronie osób.
Tak wtrącam tylko, bo może rzecz nie została w opisie kazusu poruszona, jako oczywista dla pytającego.

to poglad nie majacy oparcia w przepisach - bo nie mozna kogos zmuszac do wytoczenia sprawy i grozic zawieszeniem ...
rozszerzenie wniosku na podział dorobkowego to tez nie jest tak sobie - musi byc wyrazone, zmienia się zakres orzekania, wchodzi prekluzja i inne roszczenia z 618 kpc no i trzeba pobrac wpis od kumulatywnie zgloszonego żądania ...

No to jeszcze raz dodam, że różne są praktyki w kraju z powyższego wyniak, a ja bazuję na dość starawym orzeczeniu SN, co to jeszcze omawiane były w takim starym żóltym komentrzu do krio. Jaki i na wiedzy z aplikacji i znanej mi praktyki co do techniki, że strona ma wytoczyć sprawę, np. choćby gdy w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku wychodzi konieczność sprostowania aktu stanu cywilnego. I jeszcze parę sytaucji, by się znalazło. To nie jest stricte zmuszanie. Albo strona to załatwi, ale sprawa, która nie może dostać biegu (bo wpierw w innym postępowaniu należy załatwić jakąś kwestię mającą wpływ na jej rozstrzygnięcie) z zawieszenia przejdzie w umorzenie.

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.