Wtorek 19 marca 2019 Wydanie nr 4040

Cywilne materialne

Zniesienie współwłasności a odrębna własność lokali

Johnson napisał w dniu 02.12.2010 o godzinie 18:00:26 :

Załóżmy że jest sobie nieruchomość z dwoma lokalami stanowiącymi odrębna własność plus część wspólna (korytarz, strych i takie tam).
I jeden z właścicieli odrębnego lokalu wnosi o zniesienie współwłasności części wspólnej (??) poprzez wyodrębnienie na strychu dwóch kolejnych lokali użytkowych...

Jest jakieś orzeczenie SN (III CZP 65/03) z którego w sumie wynikałoby że jest to możliwe. Dziwne ale możliwe
I tak się zastanawiam jakby miało wyglądać takie orzeczenie ?? W sumie musiałby być również ingerencja w dwa odrębne prawa własności - by te nieszczęsne ułamki się zgadzały. Jak by to napisać ?
Mieliście takie sprawy ?

Beleg napisał w dniu 02.12.2010 o godzinie 19:33:28 :

"Johnson" napisał:


Mieliście takie sprawy ?

Tak i zwróciliśmy

Johnson napisał w dniu 02.12.2010 o godzinie 19:35:42 :

"Beleg" napisał:


Mieliście takie sprawy ?

Tak i zwróciliśmy

Ja też chciałbym zwrócić A jak ?

Beleg napisał w dniu 02.12.2010 o godzinie 19:36:23 :

"Johnson" napisał:


Mieliście takie sprawy ?

Tak i zwróciliśmy

Ja też chciałbym zwrócić A jak ?

Trzeba znaleźć braki, niemożliwe do uzupełnienia.

Johnson napisał w dniu 02.12.2010 o godzinie 19:40:44 :

"Beleg" napisał:


Trzeba znaleźć braki, niemożliwe do uzupełnienia.


Tzn. jakie ? Nie bądź taka tajemnicza

TDK napisał w dniu 02.12.2010 o godzinie 20:18:33 :

"Johnson" napisał:

Jest jakieś orzeczenie SN (III CZP 65/03) z którego w sumie wynikałoby że jest to możliwe. Dziwne ale możliwe
I tak się zastanawiam jakby miało wyglądać takie orzeczenie ?? W sumie musiałby być również ingerencja w dwa odrębne prawa własności - by te nieszczęsne ułamki się zgadzały. Jak by to napisać ?
Mieliście takie sprawy ?


Trafiło do mnie kilka takich spraw (były "w pakiecie" z podziałem innych nieruchomości ).
Zawsze kończyło się z mojej strony zacytowaniem z art.3 ust 1 - zdania drugiego.
Sąd to przyjmował i był robiony podział quoad usum dla nieruchomości wspólnej.

Zwróć uwagę, że sentencja skazanej przez Ciebie uchwały brzmi zupełnie odmiennie.
Wyrażony w uzasadnieniu pogląd, że zniesienie współwłasności części wspólnych jest możliwe jeżeli nie tworzą one współwłasności koniecznej lub przymusowej jest wprost sprzeczny z art.3 ust 1 uwl. i art. 211 kc.
Gdyby przyjąć, że taki podział jest możliwy, to jak sam piszesz należałoby zmienić ułamki – ingerując w prawo własności. Ale to nie wszystko - należałoby również oszacować różnicę wartości lokali przed zniesieniem i po - aby przyznać ewentualne spłaty.
Tylko jak to oszacować- chmmm – jakieś wróżenie z fusów.
Moim zdaniem pomysł SN – jest delikatnie mówiąc … nietrafiony.


Nie budzi zaś żadnych zastrzeżeń twierdzenie, że dopuszczalne jest zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali
Uchwała z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 - ale chyba nie masz takiego przypadku.

Hakoss napisał w dniu 02.12.2010 o godzinie 20:44:11 :

Pogląd powyższy uważam za zbyt kategoryczny. Wszakże jest to własność, sztywne ograniczenie możliwości zmian tego prawa uważam za przesadne. Mogą nastąpić różne sytuacje, które nakazywałyby zmianę istniejącego stanu rzeczy. Np. było sobie pomieszczenie w budynku wielorodzinnym używane jako pralnia, po tym jak właściciele pokupowali sobie pralki i nie korzystają z pralni straciło charakter pomieszczenia koniecznego, a możnaby je wyodrębnić np. na lokal użytkowy. itd. Myślę że ustawa ma ułatwiać życie właścicielom a nie utrudniać. Osobiście sprzeczności z art. 3 nie widzę...ale przyznam jestem krótkowidzem na oba oczy.

gilgamesz napisał w dniu 02.12.2010 o godzinie 22:02:00 :

Było u nas takie coś.
Sąd I instancji oddalił wniosek (chyba zbyt wcześnie). Poszła uchyłka i kazali rozgrzebać wszystko, wydzielić po uważaniu sądu z części wspólnych i ustalić nowe ułamki i tak też poszło. Drugi raz chyba już nie wróciło.

TDK napisał w dniu 02.12.2010 o godzinie 23:22:27 :

"Hakoss" napisał:

Pogląd powyższy uważam za zbyt kategoryczny. Wszakże jest to własność, sztywne ograniczenie możliwości zmian tego prawa uważam za przesadne. Mogą nastąpić różne sytuacje, które nakazywałyby zmianę istniejącego stanu rzeczy. Np. było sobie pomieszczenie w budynku wielorodzinnym używane jako pralnia, po tym jak właściciele pokupowali sobie pralki i nie korzystają z pralni straciło charakter pomieszczenia koniecznego, a możnaby je wyodrębnić np. na lokal użytkowy. itd. Myślę że ustawa ma ułatwiać życie właścicielom a nie utrudniać. Osobiście sprzeczności z art. 3 nie widzę...ale przyznam jestem krótkowidzem na oba oczy.


No właśnie własność - powinna być chroniona.
Jeżeli właściciele lokali zgodnie stwierdzą, ze im pralnia jest niepotrzebna to sobie mogą umową zmienić udziały i wyodrębnić dodatkowy lokal - ale jak choć jeden chce sobie dalej prac to jego prawo. Przymusowe - przez sąd - wyodrębninie nowego lokalu byłoby równoznaczne z wywłaszczeniem.
Przepis art3 ust 1 jest jednocznaczny, jego wykładnia językowa daje racjonalne rezultaty.
Nie na więc podstaw do sięgania do wykładni systemowej i funkcjonalnej.

Przepis ten chroni ustalone przy wyodrębnieniu lokali stosunki własnościowe.

Czy sąd jest od stanowienia prawa?

Jak się komu przepis ustawowy nie podoba - to ma skargę kontytucyjną. :P

Hakoss napisał w dniu 03.12.2010 o godzinie 20:41:32 :

Eeeetam stosunki własnościowe, udziały we współwłasności tak na prawdę nie dają żadnych realnych uprawnień, są związane z odrębną własnością lokali. I tyle.
To jest stosowanie prawa (a więc jego interpretacja), stanowienie to chyba co innego...
Ze wspólnotami problem zaś polega często na tym, że trudno osiągnąć zgodne stanowisko, albo zgromadzić wszystkich uprawnionych.

joanna3107 napisał w dniu 03.12.2010 o godzinie 21:53:27 :

Mam tego typu sprawę. W moim przypadku sytuacja jest o tyle łatwa, że zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej (mam nadzieję) będzie zgodne. W konsekwencji wykoncypowałam w oparciu o uchwałę SN z dnia 14 lipca 2006 r., III CZP 53/06, OSNC 2007/4/58, że należy:
1. znieść uprzednio ustanowione odrębne własności lokali;
2. w moim przypadku - podzielić działkę;
3. na jednej z działek ustanowić odrębne własności lokali ze stosownymi udziałami w nowopowstałej działce.

TDK napisał w dniu 05.12.2010 o godzinie 13:50:08 :

"joanna3107" napisał:

Mam tego typu sprawę. W moim przypadku sytuacja jest o tyle łatwa, że zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej (mam nadzieję) będzie zgodne. W konsekwencji wykoncypowałam w oparciu o uchwałę SN z dnia 14 lipca 2006 r., III CZP 53/06, OSNC 2007/4/58, że należy:
1. znieść uprzednio ustanowione odrębne własności lokali;
2. w moim przypadku - podzielić działkę;
3. na jednej z działek ustanowić odrębne własności lokali ze stosownymi udziałami w nowopowstałej działce.


Czy dobrze rozumiem?
Strony chcą aby im z nieuchomości gruntowej (stanowiącej nieruchomość wspólną, na której zostały wyodrębione lokale mieszkalne ) wydzielić dodatkową działkę niezabudowaną?

tombialka napisał w dniu 06.12.2010 o godzinie 23:38:19 :

"joanna3107" napisał:

Mam tego typu sprawę. W moim przypadku sytuacja jest o tyle łatwa, że zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej (mam nadzieję) będzie zgodne. W konsekwencji wykoncypowałam w oparciu o uchwałę SN z dnia 14 lipca 2006 r., III CZP 53/06, OSNC 2007/4/58, że należy:
1. znieść uprzednio ustanowione odrębne własności lokali;
2. w moim przypadku - podzielić działkę;
3. na jednej z działek ustanowić odrębne własności lokali ze stosownymi udziałami w nowopowstałej działce.


Zrobiłem kiedyś coś takiego. Tylko po zniesieniu odrębnych lokali dzieliłem po pionowej ścianie na dwie odrębne nieruchomości. W sumie to nie widzę przeciwskazań, żeby wydzielać inaczej lokale.

joanna3107 napisał w dniu 07.12.2010 o godzinie 07:06:17 :

W moim przypadku chodzi o podzielenie działki, na której są dwa budynki. Wówczas będą dwie działki, przy czym tylko na jednej z nich będę wydzielała lokale.
Tylko zniesienie poprzednio ustanowionej własności lokali pozwoli mi na ustalenie odpowiedniego ułamka w ramach udziału w gruncie.

TDK napisał w dniu 07.12.2010 o godzinie 11:50:07 :

"joanna3107" napisał:

W moim przypadku chodzi o podzielenie działki, na której są dwa budynki. Wówczas będą dwie działki, przy czym tylko na jednej z nich będę wydzielała lokale.
Tylko zniesienie poprzednio ustanowionej własności lokali pozwoli mi na ustalenie odpowiedniego ułamka w ramach udziału w gruncie.


Podział na taką okoliczność przewidział wprost ustawodawca w art. 5 ust. 2 uwl. Konsekwencją takiego podziału jest zmiana udziałów nieruchomosci wspólnej.
Nie ma wiec powodów żeby kombinować i znosić już ustanowione własnosci lokali.

W tym przypadku różnica polegać będzie jedynie na tym, że na jednej działce pozostaną juz wydrębnione lokale - w jednym budynku, a w drugim budynku na drugiej działce nie będą wyodręniane lokale - bo będzie jedynie jeden właściciel.

[ Dodano: Sro Gru 08, 2010 10:59 am ]
"Hakoss" napisał:

To jest stosowanie prawa (a więc jego interpretacja), stanowienie to chyba co innego...


Nooo, jest to wykładnia ... prawotwórcza

"Hakoss" napisał:


Ze wspólnotami problem zaś polega często na tym, że trudno osiągnąć zgodne stanowisko, albo zgromadzić wszystkich uprawnionych.


Ale czy to jest mój czy Twój problem - tak jest było i będzie.
A dopuszczając możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej sami sobie kuku robicie.
Mało macie roboty? <nono>
To pomyśl sobie teraz o wspólnotach mieszkaniowych wyodrębnionych na starych zasadach, gdy nie było jeszcze pomieszczeń przynależnych.
Pomyśl sobie jak przyjdą do sądu aby im piwnice i stychy przypisać do lokali jako pomieszczenia przynależne.
A w ich KW istna Stajnia Augiasza - suma udziałow większa lub mniejsza niż 100%, gmina jeszcze czegoś nie wyodrębniła i sama nie wie czego i inne tego typu kwiatki.

mariusz78 napisał w dniu 24.11.2011 o godzinie 14:15:05 :

Sytuacja wygląda tak:

W 1993 r. dokonano zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych i dwóch lokali użytkowych pozostawieniem jako niewyodrębnionych m. In : gruntu, strychu, piwnic, klatki schodowej, piwnicy, garaży, ścian, przyłączy. W orzeczeniu tym uregulowano również sposób korzystania części wspólnej w odniesieniu do piwnic, garaży i strychu. Obecnie pojawiła się możliwość i wola wydzielenia dodatkowo dwóch lokali mieszkalnych na strychu. Czy uważanie., że w tej sytuacji może dojść do zniesienie odrębnej własności lokali już wyodrębnionych i ustanowienia na nowo własności lokali zarówno tych, które były jak i te które dodatkowo się pojawiły? SN w uchwale z dnia 14 lipca 2006 r. (III CZP 53/06, OSNC 2007/4/58) wskazał, że przepis art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie wyłącza dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali wskazując w uzasadnieniu , że rozważania (… prowadzą do wniosku, że art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. nie stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali. Zakazu takiego nie zawierają także inne przepisy ustawy o własności lokali ani kodeksu cywilnego, nie wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu. Skoro nie ulega wątpliwości, że tę odrębną własność lokali można znieść w drodze umowy, to w poszukiwaniu podstawy materialnoprawnej do zniesienia jej przez sąd należy odwołać się do zasady, w myśl której, jeżeli istnieje możliwość regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, to w razie niezgodności między stronami wchodzi w rachubę orzeczenie sądowe, przyjąć należy dopuszczalność sądowego zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej. Przyjęcie takiego rozwiązania nie stanowi novum, zastosował je już bowiem Sąd Najwyższy w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 21 grudnia 1974 r., III CZP 31/74 (OSNCP 1975, nr 9, poz. 128), stwierdzając dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokali także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności, mimo że takiego sposobu zniesienia nie przewidywał żaden przepis prawa.
Jak rozumiem zdaniem SN albo wydzielamy lokale albo dokonujemy podziału fizycznego. Dlaczego jednak nie możnaby znieść odrębnej własności lokali i ustanowić ich na nowo z uwzględnieniem dodatkowych lokali. Zaznaczam, że w tym przypadku nie da się chyba podzielić fizycznie nieruchomości. Bez zniesienia odrębnej własności lokali nie da się moim zdaniem wydzielić dodatkowych lokali, bo pierwsze ze względu na treść art. 3 ust. 1 in fine (Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali), po drugie z bardziej prozaicznej przyczyny – będzie trzeba na nowo przeliczyć udziały i nie widzę żadnych podstaw, aby ingerować w prawomocne postanowienie o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Przyjecie tej koncepcji doprowadzi chyba do zamknięcia dotychczasowych ksiąg lokalowych i utworzenia nowych ksiąg, ale to inny problem. Co Wy na to?

To chyba winno być tu

TDK napisał w dniu 24.11.2011 o godzinie 16:23:07 :

"mariusz78" napisał:

Sytuacja wygląda tak:

Obecnie pojawiła się możliwość i wola wydzielenia dodatkowo dwóch lokali mieszkalnych na strychu.


Jak jest wola to wspólnota może wszystko:

5. W sytuacji gdy w grę wchodzi przykładowo przebudowa strychu (suszarni itp.), w następstwie której ma powstać odrębny lokal, wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć następujące czynności:

l) ustalić z zainteresowanym warunki, na jakich ma nastąpić ta przebudowa, a w szczególności czas jej trwania, wysokość wynagrodzenia, wykonanie prac remontowych na rzecz wspólnoty;

2) podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza, w której właściciele lokali i ewentualnie właściciel budynku, jeśli nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, obejmującą zgodę na przebudowę części wspólnej (strychu, suszarni itp.). W uchwale tej winna być także zawarta zgoda na zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z poszcz gólnymi lokalami oraz upoważnienie zarządu wspólnoty do zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tej przebudowy; umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz umowa sprzedaży tego lokalu powinna być zawarta po dokonaniu przebudowy; do umowy tej winny zostać przedłożone zaświadczenia o samo dzielności lokalu i rzut odpowiedniej kondygnacji wskazane w art. 2 ust. 3 i 5;
3) obliczyć na nowo i wskazać notariuszowi udziały w nieruchości wspólnej związane z nowo powstałym lokalem oraz z lokalami wcześniej wyodrębnionymi, a także podać notariuszowi numery ksiąg wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali


Gerard Bieniek, Zenon Marmaj Własność lokali Komentarz

[ Dodano: Pon Lis 28, 2011 1:09 pm ]
O... jest nowa uchwała SN zahaczająca o to zagadnienie:

Jeżeli mieszkanie powiększyło się na skutek przebudowy sąsiadującego z nim strychu, sama zmiana księgi wieczystej nie wystarczy. Trzeba na nowo wyodrębnić własność lokalu


W zasadzie potwierdzająca wskazany wcześniej pogląd Bieńka i Marmaja.

http://www.rp.pl/artykul/230930,761145-Po-adaptacji-strychu-trzeba-na-nowo-wyodrebnic-wlasnosc-lokalu-u-notariusza.html

Johnson napisał w dniu 29.11.2011 o godzinie 16:35:25 :

Macie chyba na temat:
Uchwała z dnia 25 listopada 2011 r. (sygn. akt III CZP 65/11).
Przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.