Sobota 15 sierpnia 2020 Wydanie nr 4555

Cywilna procedura

"Świeżość" wyceny nieruchomości

Johnson napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 19:25:39 :

W najnowszym "zielonym orzecznictwie" jest coś takiego:

Postanowienie SN z dnia 20 maja 2010 r. V CSK 13/10

Wydana w postępowaniu sądowym opinia określająca wartość nieruchomości (operat szacunkowy) wymaga stosownego potwierdzenia aktualności przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, jeżeli upłynął ustawowy termin do jej wykorzystania w sprawie, bądź zaistniały okoliczności wymagające potwierdzenia aktualności, niezależnie od upływu terminu do wykorzystania opinii w sprawie (art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).


Z uzasadnienia (no i w sumie ze wskazanego przepisu) wynika że każda opinia w zakresie wyceny dezaktualizuje się po roku - wszelkie sprawy majątkowe dotyczące nieruchomości, egzekucje z nieruchomości, itd ...

I tak z ciekawości robicie tak że po roku od sporządzenia wyceny nieruchomości prosicie biegłego o potwierdzenie opinii?

Ja nie dawniej niż dwa tygodnie temu oddaliłem skargę opartą na "rzedawnieniu się" wyceny nieruchomości w toku egzekucji z nieruchomości z argumentacją iż w w postępowaniu egzekucyjnym jest przepis szczególny który mówi o tym kiedy się ponawia wycenę (art. 951 kpc tzw. dodatkowy opis i oszacowanie) i w związku z tym nie stosuje się art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jakie macie praktyki i doświadczenia w tym zakresie?

Tomasz Zawiślak napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 19:55:20 :

Moim zdaniem art. 951 kpc ma pierwszeństwo przed wskazanymi powyżej przepisami ustawy o gospodarki nieruchomościami.

Co do postępowań działowych to teza SN budzi wątpliwości, zwłaszcza gdy się wczyta sie w uzasadnienie. Rzecz w tym, czy aktualizacja jest konieczna bez zarzutu z urzędu, w każdym przypadku, gdy od sporządzenia opinii minęło więcej niż 12 miesięcy? Doprowadziłoby to zasadę inkwizycyjności w nieprocesie do absurdu. W sprawie w której zapadło orzeczenie SN wartość nieruchomości (wycena) była jednak kwestionowana.

Johnson napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 19:58:25 :

"Tomasz Zawiślak" napisał:


W sprawie w której zapadło orzeczenie SN wartość nieruchomości (wycena) była jednak kwestionowana.


Ale miała tylko 13 miesięcy

A jak się przyjmie to orzeczenie

Tomasz Zawiślak napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 20:02:50 :

No to będzie masakra Skończenie jakiejkolwiek działówki stanie się jeszcze trudniejsze

cin napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 21:00:06 :

Sądu odwoławcze przyjmą, że skoro opinia się zdezaktualizowała, to sąd dokonał podziału według niewłaściwej wyceny, czyli tak jakby bez wyceny, czyli tak jakby nie ustalił wartości majątku i przez to nie rozpoznał istoty sprawy. Skutek takiej oceny jest wiadomy.
Też uważam, że wycenę należy aktualizować tylko na zarzut uczestnika.
I też uważam, że w postępowaniu egzekucyjnym, przedmiotowy przepis ugn nie ma zastosowania z uwagi na odmienną regulację.

Włóczykij napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 22:11:44 :

Zwróćmy uwagę, że o tej aktualności orzekano w odniesieniu do przepisów ugn, która dotyczy gospodarowania tylko nieruchmościami których dotyczy. Nadto w przepisie jest mowa o wykorzystaniu operatu przez organ, który go wydał i umieszczeniu klazul. Zatem w postępowaniu cywilnym mógłby ten przepis być wykorzystany tylko posiłkowo w ten sposób, że pojawi się zarzut co do takiej nieruchmosci (choć kłania sie pojmowanie roli sądu w nieprocesie ...do działań z urzędu), ewentualnie przez analogię przy innych nieruchomościach, ale to jakby jednak za bardzo wiązało swobodną ocenę dowodów, bo z czego mam niby wynikać pewnik, że gospodarka tak się zmienia, że w ciągu roku zmienianiają się ceny nieruchomości. Niewątpliwie to orzeczenie może być jednak użyte w niebezpieczny sposób...Broniłabym się przed nim zasadmi postępowania dowodwego przed sądem, ale patrząc na "kopiuj - wklej" coś z SN (niezależnie od kontekstu) mojej II inst. w ostatnich jej poczynaniach, nie wiem, czy to wystarczy...

TDK napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 22:25:20 :

Czytałem tę tezę z orzeczenia. Niestety uzasadnienia jeszcze nie znalazłem. Jak ktoś ma to chętnie poczytam - może ktoś się zlituje i podeśle Ciekawy jestem jak to wywiedli.

Zgadzam się z przedmówcami, że przepis art. 156 ust 3 i 4 nie ma przy opiniach sądowych zastosowania - wynika to wprost z ugn

Opinie wydawane przez biegłych sądowych są sporządzane na podstawie odpowiednich przepisów kpc czy kpk, a nie wprost ugn (art. 156 ust 1) - nie są operatami szacunkowymi - chociaż moim zdaniem powinny zachowywać formę i treść określoną w ugn.

Ponadto w ust. 5 zapisane zostało wprost wyłączenie stosowania ust. 3 i 4 - gdy oszacowanie jest dokonywane na podstawie innych przepisów - w tym wypadku kpc czy kpk.

Joasia napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 23:01:03 :

Też uważam, że my nie mamy operatów, tylko opinie. Miałam kiedyś sprawę o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste, gdzie miasto dokonując podwyżki posłużyło się przeterminowanym operatem - takich spraw jak sądzę ta uchwała SN powinna dotyczyć.

Johnson napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 23:10:52 :

Nie, drodzy koledzy i koleżanki - zdaniem SN wszystko się po 12 miesiącach przedawnia. Również opinie w toku postępowania sądowego.
W uzasadnieniu powołano się na wyrok SN (IV CK 106/05) z którego wynika że w postępowaniu cywilnym stosuje się ustawę o o gospodarce nieruchomościami (a przede wszystkim to że biegłym nie może być byle kto). No i z tego sobie SN wywnioskował że jak się stosuje ustawę o gospodarce nieruchomościami to i stosuje się ten nieszczęsny termin 12 miesięczny.
Wskazano że sąd nie może sobie sam potwierdzić opinii (np. argumentacją że nieruchomości wcale nie drożeją) i musi fatygować biegłego. Ot i tyle. Cała argumentacja.

Joasia napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 23:12:15 :

Johnson, a kto w składzie?

Johnson napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 23:13:57 :

"Joasia" napisał:

Johnson, a kto w składzie?


Walentynowicz, Górski, Wrzeszcz (spr.)

Joasia napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 23:22:54 :

Hmm...

No to może tak: dowodzeniu podlegają tylko okoliczności sporne. Uprzedzić strony przed zamknięciem, że albo do protokołu wskazują zgodnie kwotę wyliczoną przez biegłego, albo sprawy nie kończymy tylko wracamy do biegłego. Pół biedy, jak normalni, ale jak się trafią zwolnieni od kosztów a zacietrzewieni...
Jak by byli bez zawodowych pełnomocników, to jeszcze bym ich pouczyła, żeby skargę na przewlekłość wnieśli - i wszystko to razem posłać potem do Biura orzecznictwa SN - prosili ostatnio, żeby im ciekawe problemy zgłaszać...



Kurczę, i to coś dali do zielonych zeszytów?! Żeby choć do szarego...


Bo o ile się nie mylę, to nie wystarczy tu wezwać biegłego żeby zaprotokołować, że popiera i że jest to aktualne - ugn każe zdaje sie zupełnie nowy operat... Paranoja, nie?

Johnson napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 23:24:39 :

"Joasia" napisał:


Kurczę, i to coś dali do zielonych zeszytów?!


OSNC 1/2011 poz. 9

Włóczykij napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 23:28:26 :

To może coś do Kwarty coś napisze o tem... to jednak żywotny problem.

TDK napisał w dniu 04.02.2011 o godzinie 23:47:32 :

"Johnson" napisał:

W uzasadnieniu powołano się na wyrok SN (IV CK 106/05) z którego wynika że w postępowaniu cywilnym stosuje się ustawę o o gospodarce nieruchomościami (a przede wszystkim to że biegłym nie może być byle kto).

W tym wyroku SN "kombinuje jak koń pod górkę" że "biegłym od wyceny nieruchomosci nie może być byle kto" zamiast powołać się na przepis art. 174 ust. 4 ugn, który mówił że osoby powoływane na listę biegłych sadowych z zakresu szacowania nieruchomosći powinny posiadać uprawnienia zawodowe z zakresu szacowania nieruchomości.
Przepis ten jakoś SN umknął.
Obecnie od 2007r. przepis ten brzmi Biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadajaćych urawnienia w zakresie szacowania nieruchomosci.

"Johnson" napisał:


No i z tego sobie SN wywnioskował że jak się stosuje ustawę o gospodarce nieruchomościami to i stosuje się ten nieszczęsny termin 12 miesięczny.
Wskazano że sąd nie może sobie sam potwierdzić opinii (np. argumentacją że nieruchomości wcale nie drożeją) i musi fatygować biegłego. Ot i tyle. Cała argumentacja.


Moim zdaniem SN błędnie sobie wywnioskował.
Przy wykonywaniu wyceny na potrzeby postępowania cywilnego z całą pewnością - jak pisze SN - stosuje się przepisy ugn.
Tylko w tym przypadku kpc stanowi lex specjalis do ugn i przepisy kpc stosuje się przed ugn. Opinia biegłego (oszacowanie) jest jednym z dowodów, którego ocena jest wyłączną kompetencją sądu.
Ponadto jak już pisałem w ust. 5 jest wprost wyłączenie stosowania ust. 3 i 4 gdy jest to opinia sądowa.
I SN jakos tego nie zauważył.

Można prosić uzasadnienie <rosi>

Johnson napisał w dniu 05.02.2011 o godzinie 00:10:49 :

"TDK" napisał:


Można prosić uzasadnienie <rosi>


Nie ufasz mojemu streszczeniu

Mam tylko w formie papierowej i nie posiadam skanera.

TDK napisał w dniu 05.02.2011 o godzinie 00:20:50 :

"Johnson" napisał:


Można prosić uzasadnienie <rosi>


Nie ufasz mojemu streszczeniu


Sie nie nerwój, jakżesz miałbym nie ufać ....

Sam chciałem poczytać i mieć na przyszłość....

plesser napisał w dniu 05.02.2011 o godzinie 09:43:58 :

Widze glose w kwarcie.
Problem jest zaiste zywotny i trzeby glosu praktyki...

Tomasz Zawiślak napisał w dniu 05.02.2011 o godzinie 10:25:08 :

No to Kwarta czeka na Wasze propozycje Temat piękny jak ta lala, nic tylko pisać

A tak zupełnie na marginesie, w związku z ostatnim orzecznictwem SN, to się dziwię, że Plesser jeszcze nie założył odrębnego wątku dotyczaceho uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 1 lutego 2011 r. (sygn. akt III CZP 78/10):
Kurator spadku ma legitymację bierną w sprawie o ustalenie nabycia przez Skarb Państwa - na podstawie dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. Nr 13, poz. 87 ze zm.) - własności nieruchomości wchodzącej w skład spadku.

ujw napisał w dniu 05.02.2011 o godzinie 11:10:12 :

"Tomasz Zawiślak" napisał:

No to Kwarta czeka na Wasze propozycje Temat piękny jak ta lala, nic tylko pisać

A tak zupełnie na marginesie, w związku z ostatnim orzecznictwem SN, to się dziwię, że Plesser jeszcze nie założył odrębnego wątku dotyczaceho uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 1 lutego 2011 r. (sygn. akt III CZP 78/10):
Kurator spadku ma legitymację bierną w sprawie o ustalenie nabycia przez Skarb Państwa - na podstawie dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. Nr 13, poz. 87 ze zm.) - własności nieruchomości wchodzącej w skład spadku.


Szkoda czasu na jakieś tam wątki, plesser już pisze glosę....

TDK napisał w dniu 05.02.2011 o godzinie 12:06:08 :

Kontynuując ….
Wypowiadając się krytycznie o postanowieniu SN, jak to zrobiłem powyżej, wolałbym opierać się na tekście źródłowym, a nie nawet najlepiej skomprymowanym.


Wracając do zagadnienia aktualności opinii. Moim zdaniem sąd może, a nawet powinien sam z urzędu ocenić czy opinia o wartości jest jeszcze „zdatna do użycia” – nawet jeżeli strony tego nie podnoszą.
Nie można określić jednoznacznie czy okres 1 roku, jest datą graniczną – norma z ust. 3 art. 156 ugn tutaj nie obowiązuje.
Wszystko to będzie zależeć od sytuacji na rynku. Są okresy zastoju (jak obecnie) i na początku bieżącego wieku, kiedy to ceny nieruchomości w zasadzie się nie zmieniały. Był też okres lat 2006-2007 kiedy wysokość oszacowania, już momencie przekazania opinii od sądu, była nieaktualna.
Moim zdaniem, jeżeli opinia o wartości ma już 1 rok, to sąd powinien jednak poświęcić jej chwilę refleksji. Żeby nie było sytuacji, kiedy orzeka o prawach do nieruchomości jakby była ona „z innej bajki, lub też dopuszcza do licytacji ze znacznym pokrzywdzeniem wierzyciela i dłużnika.

Ta chwila refleksji, przy rocznej opinii powinna być też, a przede wszystkim, z innego powodu. W tym czasie może się zdarzyć, że zmienił się stan prawny nieruchomości, lub też zmieniły się uwarunkowania wyceny, lub też stan nieruchomości.
Tylko by mogło się zdawać, że te rzeczy się nie zmieniają.

Kilka przykładów życia wziętych:

Podział majątku wspólnego, kiedy to nieruchomość wspólna była zapisana tylko na małżonka, a on tę nieruchomość cichcem sprzedał zaraz po wykonaniu przeze mnie opinii. Niestety miał pecha, bo na ten akt notarialny akurat natrafiłem miesiąc później w katastrze. Pytanie sądu, czy podtrzymuje pan swoją opinię. „Niestety nie , bo … zmienił się stan prawny nieruchomości….

Dział spadku, już „w wieku szkolnym”, w końcu już wykonane wszystkie opinie, ustalenia i wyceny. Sądowi zeszło trochę i strona twierdzi, że ceny się zmieniły. Na pytanie sądu: niestety opinie są nieaktualne, ale nie przez to, że ceny w tym czasie nie uległy zmianie – tylko został uchwalony plan miejscowy, który istotnie zmienia ustalenia dla tej nieruchomości.

Były też przypadki, kiedy zmieniono ustawę i rozporządzenie i zmieniły się zasady wyceny nieruchomości - oszacowania stały się nieaktualne.

Tak więc przy starszych opiniach, lub jak „kobieca intuicja” coś podpowie, wypadłoby się zastanowić czy ewentualnie nie przesłuchać biegłego. Wcześniej w wezwaniu pisząc, żeby sprawdził – bo jak trafiło na „leśnego dziadka” to nawet nie pomyśli żeby sprawdzić tylko powie, że opinia aktualna.
Ale sprawa biegłych – to zupełnie inna historia …

Włóczykij napisał w dniu 05.02.2011 o godzinie 14:08:17 :

"plesser" napisał:

Widze glose w kwarcie.

pleserze, czyżbyś <czarodziej>

dla rozwiania ewentulanych niejaności, bo jak zwykle litery pokręciłamm - na temat nie było mojej rezerwacji, więc TeZecie ... chyba, że odstąpisz po rodzinie ...

TDK - rozumiem, czym się kierujesz, ale w ramach mojego ogólnego podejścia nic na siłę i wedle samych zainteresowanych (chyb aże jakieś nadużycia) to jednak powinno być w gestii stron postępowania sądowego, jak chcą wycenić swa neiruchomość, przecież one nawet nie muszą tego przed sądem robić, jest swoboda umów, więc i to coś z niej promieniuje, a zatem skoro strony godzą się z już zrobioną opinią, to niech będzie, zwł. iż one też wiedza, że przedłuzanie postępowania może w ogólnych koszatch byc dla nich gorsze. Gdyby coś jednak ktoś zarzucał, to wiadomo, że można spróbować wezwać biegłego, by się oświadczył, czy podtrzymuje, no a jak nie no trudno jakoś trzeba działać dalej ...

TDK napisał w dniu 07.02.2011 o godzinie 10:28:39 :

"Włóczykij" napisał:


TDK - rozumiem, czym się kierujesz, ale w ramach mojego ogólnego podejścia nic na siłę i wedle samych zainteresowanych (chyb aże jakieś nadużycia) to jednak powinno być w gestii stron postępowania sądowego ...


Tak też piszę, chodzi mi o patologie i nadużycia, dokonywane przez strony postępowania.
Jak nie chcą aktualizować wyceny to strony mogą się opierać na nawet rocznym oszacowaniu. Ale jeżeli zmienił się istotnie stan nieruchomości - np. uchwalono plan miejscowy i 1 ha działka nie ma juz przenaczenia rolnego tylko budowlane - to już z urzędu powinień wkroczyć sąd.
A jak chcą zawrzeć ugodę to mogą na dowolnych warunkach - mogą też zawrzec umowę przed notariuszem.
Odrębnym problemem są postępowania egzekucyjne, kiedy komornik mając oszacowanie sprzed 3 lat (przy biernym dłużniku i wierzycielu) puszcza je do ustalenia ceny wywołania.

Włóczykij napisał w dniu 07.02.2011 o godzinie 19:43:32 :

"TDK" napisał:

Ale jeżeli zmienił się istotnie stan nieruchomości - np. uchwalono plan miejscowy i 1 ha działka nie ma juz przenaczenia rolnego tylko budowlane - to już z urzędu powinień wkroczyć sąd.


no ale dlaczego ? przecież to ich, więc niech sobie sami ustalają co dla nich warte. Chodzi o to, że US może mieć inne zdanie i to przeciw fiskusowi, ale jakoś nie kojarzę, by nas w sądzie uczulano, że mamy taki obowiązek jak notariusz, który poucza o odpowiedizlaności karnoskarbowej (tak kojarzę z aktu darowizny, ale to chyba chodziło o zakres, w jakim miała korzystać ze zwolenienia podatkowego w związku z dokonaniem w kręgu rodziny).

TDK napisał w dniu 07.02.2011 o godzinie 23:51:49 :

"Włóczykij" napisał:

no ale dlaczego ?


19-25 kpc a może się nie znam?

Włóczykij napisał w dniu 08.02.2011 o godzinie 00:54:21 :

nie jestem pewna, czy moja pamięć do numerów artykułów działa, ale to chyba o wartosci przedmiotu sporu, więc to tylko na wstępnym etapie sprawy pod kątem ustawienia właściwości rzeczowej i opłat i w ogóle kosztów

kam napisał w dniu 10.02.2011 o godzinie 21:03:45 :

tak żeby było o czym dyskutować


Zarzuty naruszenia art. 684 w związku z art. 567 § 3 k.p.c., art. 278 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. i art. 149 oraz 156 ust. 3 i 4 u.g.n., art. 286 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. i art. 149 oraz art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 316 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. sprowadzają się w istocie do zakwestionowania prawidłowości ustalenia wartości objętych niniejszym postępowaniem nieruchomości z powodu oparcia go na nieaktualnej w chwili orzekania opinii biegłego. Stanowiąca podstawę tego ustalenia opinia biegłego sądowego Jana B. została wydana dnia 26 marca 2008 r. i wymagała – zdaniem skarżącego – dokonania aktualizacji, w sposób określony w art. 156 ust. 4 u.g.n., ze względu na upłynięcie w chwili orzekania przez Sądy obu instancji przewidzianego w art. 156 ust. 3 u.g.n. terminu do jej wykorzystania oraz z powodu przewidzianej w art. 154 u.g.n. okoliczności w postaci zmiany planu miejscowego.
Przepis art. 149 u.g.n. określa zakres stosowania przepisów dotyczących ustalenia wartości nieruchomości. Stanowi on, że przepisy rozdziału I, działu IV u.g.n. stosuje się – z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów – do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy – przez który rozumie się sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie opinię o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 u.g.n.) – może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Po upływie okresu, o którym mowa wyżej, operat szacunkowy – w myśl art. 156 ust 4 u.g.n. – może być wykorzystany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
W piśmiennictwie podkreśla się, że wyrażona w art. 149 zasada dotyczy wszystkich nieruchomości będących przedmiotem postępowania administracyjnego i sądowego oraz przedmiotem stosunków między różnymi podmiotami, kształtującymi się bez udziału organów administracji publicznej i sądów, jeżeli czynność prawna wymaga określenia wartości nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami albo gdy taka potrzeba wynika z woli stron. Wśród postępowań sądowych, wymagających określenia wartości nieruchomości – jeżeli uczestnicy postępowania nie określą jej zgodnie – według wskazanych przepisów, wymienia się wprost m.in. postępowanie o podział majątku wspólnego, zniesienie współwłasności i dział spadku.
Kwestia stosowania zawartych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przepisów dotyczących określania wartości nieruchomości w postępowaniu sądowym była też przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 7 października 2005 r., IV CK 106/05 (OSNC 2006, nr 7-8, poz. 128). W tej sprawie Sąd odwoławczy nie uwzględnił zarzutu apelującego, że określenie wartości nieruchomości nastąpiło z naruszeniem omawianych przepisów, ponieważ nie znajdują one – zdaniem Sądu – „bezpośredniego przełożenia na przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu dowodowym, w szczególności dotyczące dowodu z opinii biegłego i jej oceny”. Sąd Najwyższy uznał, że tego poglądu nie można podzielić. Zgodnie bowiem z art. 240 ust. 2 u.g.n., ilekroć w przepisach odrębnych ustaw jest mowa o czynnościach wykonywanych przez biegłych lub inne osoby uprawnione do szacowania nieruchomości, należy przez to rozumieć, że czynności te mogą wykonywać wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie. Oznacza to, że także w postępowaniu sądowym szacowania nieruchomości powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy, któremu nadano to uprawnienie zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to również, że biegły rzeczoznawca majątkowy, dokonując szacowania (wyceny) nieruchomości, powinien przestrzegać przepisów rozdziału I, działu IV u.g.n. Wynika to jednoznacznie z art. 149 u.g.n. Dokonana w sprawie wycenia nieruchomości powinna być zatem zgodna ze wskazanymi w nim przepisami prawa.
Z przedstawionych wywodów wynika, że stanowiąca podstawę określenia wartości nieruchomości w sprawie opinia biegłego Jana B. wymagała dokonania przez biegłego aktualizacji w sposób wskazany w art. 156 ust. 4 u.g.n. Przewidziany w art. 156 ust. 3 dwunastomiesięczny termin do wykorzystania opinii w sprawie upłynął bowiem już w chwili orzekania przez Sąd pierwszej instancji. Wspomniana opina nie została jednak zaktualizowana, mimo zakwestionowania jej przydatności do rozstrzygania z omawianego powodu w postępowaniu apelacyjnym.
Nie ulega wątpliwości, że aktualizacja opinii wymaga wiadomości specjalnych. To zaś oznacza – zgodnie z art. 278 k.p.c. – konieczność zasięgnięcia opinii biegłego. W piśmiennictwie i w orzecznictwie zgodnie podkreśla się, że dowód z opinii biegłego ma charakter szczególny, ponieważ jego celem jest dostarczenie sądowi wiadomości specjalnych niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy. Dlatego nie można go zastąpić inną czynnością dowodową (np. przesłuchaniem świadka) czy zaniechać jego przeprowadzenia z powodu posiadania wiedzy specjalnej przez sędziego wchodzącego w skład sądu orzekającego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2006 r., II CSK 245/06, niepubl.). Za potrzebą zaktualizowania opinii w zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. przemawia także zawarte w tym przepisie unormowanie tej kwestii. Wskazano w nim jednoznaczne podmiot uprawniony do potwierdzenia aktualizacji opinii (rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy) i sposób jej dokonania (umieszczenie stosownej klauzuli na operacie szacunkowym). Z omawianego uregulowania wynika więc, że sąd nie może – tak jak w rozpoznawanej sprawie – potwierdzić aktualności opinii dotyczącej określenia wartości nieruchomości.
Wspomniana opinia wymagała potwierdzenia aktualności nie tylko ze względu na upływ terminu do jej wykorzystania, ale również z powodów – jak trafnie zarzucił skarżący – wskazanych w art. 154 u.g.n., stanowiących podstawę do potwierdzenia aktualności opinii niezależnie od upływu terminu przewidzianego w art. 156 ust. 3 u.g.n. Chodzi o podniesioną przez uczestnika postępowania kwestię zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która prowadzi – ze względu na tworzenie terenu górniczego złoża kruszywa naturalnego „Bartnik III” – do zmiany przeznaczenia niektórych działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (ze służących do produkcji rolnej na wykorzystywane do wydobywania kruszywa). W celu potwierdzenia zmiany planu miejscowego uczestnik postępowania dołączył do apelacji uchwałę nr [...] Rady Gminy w K. z dnia 26 maja 2008 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego projektowanego terenu górniczego złoża kruszywa naturalnego „Bartnik III”. Przytoczona uchwała – co wynika z porównania dat – została podjęta po sporządzeniu opinii przez biegłego Jana B. Stanowisko biegłego w przedmiocie potwierdzenia aktualizacji opinii, również ze względu na zmianę planu miejscowego, może mieć – jak trafnie zarzucił skarżący – znaczenia dla ustalanej z urzędu wartości podlegającego podziałowi majątku wspólnego (art. 684 w związku z art. 567 § 3 k.p.c.).
Reasumując, przytoczone wyżej zarzuty ustalenia wartości objętych postępowaniem nieruchomości z naruszeniem wskazanych przepisów prawa należało uznać za uzasadnione.

Włóczykij napisał w dniu 10.02.2011 o godzinie 23:42:28 :

"kam" napisał:

Sąd Najwyższy uznał, że tego poglądu nie można podzielić. Zgodnie bowiem z art. 240 ust. 2 u.g.n., ilekroć w przepisach odrębnych ustaw jest mowa o czynnościach wykonywanych przez biegłych lub inne osoby uprawnione do szacowania nieruchomości, należy przez to rozumieć, że czynności te mogą wykonywać wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie. Oznacza to, że także w postępowaniu sądowym szacowania nieruchomości powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy, któremu nadano to uprawnienie zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to również, że biegły rzeczoznawca majątkowy, dokonując szacowania (wyceny) nieruchomości, powinien przestrzegać przepisów rozdziału I, działu IV u.g.n. Wynika to jednoznacznie z art. 149 u.g.n. Dokonana w sprawie wycenia nieruchomości powinna być zatem zgodna ze wskazanymi w nim przepisami prawa.


No ten kluczowy fragment uzasadnienia, to jednak dla mnie (argumentem prawe ad personam) błyskotliwość inaczej.
Skoro opinię wykonuje rzeczoznawca dookreślony ugn to przenosi to obowiązki z ugn ponad procedurę cywilną ...w tym ponad zasady tej procedury, czyli jej założenia podstawowe;
co do ciekawostki orzecznicze, to jeszcze zrobię wpis przy temacie z gosp. rolnym. z nadzieją, że i to w/w orzeczenie spotka podobny los (już widzę to kuntaktorstwo, gdy będzie widać, że w apelacji może upłynąć 12 miesięcy .... i ociąganie, by uaktualnić opinię w I instancji, no bo jak poleci wycena, to i stwierdzą, że inne wyliczenia rozliczenia też)

notabene I Prezes SN wzywał do wskazywania rozbieżności orzeczniczych, to przydałoby się to mu podrzucić,wprawdzie to pismo dotyczyło danego terytorium, gdzie się orzeka, no ale tu ..

a przy okazji jak to się ma do powoływania biegłych ad hoc, rozumiem, że w konsekwencji do wywodu cyt. orz. jest to wykluczone, bo przecież ugn ponad wszystkiem, a wartość każdej nieruchomości do ustalenia co do gr bezcenna ...

TDK napisał w dniu 12.02.2011 o godzinie 09:25:08 :

"Włóczykij" napisał:

Ale jeżeli zmienił się istotnie stan nieruchomości - np. uchwalono plan miejscowy i 1 ha działka nie ma juz przenaczenia rolnego tylko budowlane - to już z urzędu powinień wkroczyć sąd.


no ale dlaczego ? przecież to ich, więc niech sobie sami ustalają co dla nich warte.

Wiedziałem, że gdzieś to czytałem….

Poniżej kilka argumentów:

W nauce wypowiedziano pogląd (m.in. W. Siedlecki) że w postępowaniu nieprocesowym zasadzie nie odgrywa większej roli zagadnienie rozkładu ciężaru dowodu (w tym tzw. ciężaru dowodu w znaczeniu materialnoprawnym) tak więc to sąd z urzędu obowiązany jest ze szczególną starannością dążyć do wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy. Zasadę tę potwierdza szereg przepisów szczególnych (np. art. 619 § .1, art. 623,677 § 1 i art. 684).



Art. 684. Skład i wartość spadku ulegającego podziałowi ustala sąd

Przyjmuje się, iż ustalenie składu i stanu spadku przez sąd następuje według chwili jego otwarcia (art. 924 kc.). a jego wartość na podstawie cen (rynkowych) z chwili dokonywania działu (w wypadku ustalenia składu i wartości wchodzącego w skład spadku gospodarstwa rolnego zastosowanie znajdzie art. 619 w zw. z art. 688). Por. orzeczenie SN z dnia 16 maja1950 C 72/5U. OSN(C) 1951 nr 1, poz. 12; uchwała SN z dnia 27 września 1974 T., III CZP 58/74. OSNC 1975, nr 6. poz. 90. Dla ustalenia czy nieruchomość będąca przedmiotem działu wchodzi w skład spadkowego gospodarstwa rolnego decydujące znaczenie ma charakter tej nieruchomości według jej stanu z daty działu oceniony w myśl przepisów obowiązujących w tej dacie (por. postanowienie SN z dnia 17 grudnia 1971 r.. III CRN 312/71. OSNC 1972. nr 6, poz. 114).
Zgodnie ze stanowiskiem praktyki w sprawie o dział spadku jego skład powinien być ustalony przez sąd na podstawie dowodów aktualnych w chwili dokonywania podziału (por. postanowienie SN z dnia 16 marca 1994 r., 11 CRN 31/94. Wokanda 1994.. nr 9. s.9). stąd też w razie zmiany po sporządzeniu przez biegłego opinii. a przed zamknięciem rozprawy, wartości wszystkich lub niektórych składników spadku, sąd zobowiązany jest do przeprowadzenia dowodu z opinii uzupełniającej (art 286 w zw. 1, art. 13 § 2).



1994.03.16 postanow. SN II CRN 31/94 Wokanda 1994/9/9
1. W sprawie o dział spadku jego skład powinien być ustalony przez sąd na podstawie dowodów aktualnych w chwili dokonywania podziału.


Wychodzi na to, że pamięć mnie nie zawiodła




[ Dodano: Sob Lut 12, 2011 11:02 am ]
"Włóczykij" napisał:

Oznacza to, że także w postępowaniu sądowym szacowania nieruchomości powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy, któremu nadano to uprawnienie zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to również, że biegły rzeczoznawca majątkowy, dokonując szacowania (wyceny) nieruchomości, powinien przestrzegać przepisów rozdziału I, działu IV u.g.n. Wynika to jednoznacznie z art. 149 u.g.n. Dokonana w sprawie wycenia nieruchomości powinna być zatem zgodna ze wskazanymi w nim przepisami prawa.


No ten kluczowy fragment uzasadnienia, to jednak dla mnie (argumentem prawe ad personam) błyskotliwość inaczej.
Skoro opinię wykonuje rzeczoznawca dookreślony ugn to przenosi to obowiązki z ugn ponad procedurę cywilną ...w tym ponad zasady tej procedury, czyli jej założenia podstawowe;


Noooo....

A przy okazji, to ja też dołożę jeszcze od siebie: <tuptup>

Wspomniana opinia wymagała potwierdzenia aktualności nie tylko ze względu na upływ terminu do jej wykorzystania, ale również z powodów – jak trafnie zarzucił skarżący – wskazanych w art. 154 u.g.n., stanowiących podstawę do potwierdzenia aktualności opinii niezależnie od upływu terminu przewidzianego w art. 156 ust. 3 u.g.n. Chodzi o podniesioną przez uczestnika postępowania kwestię zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , która prowadzi – ze względu na tworzenie terenu górniczego złoża kruszywa naturalnego „Bartnik III” – do zmiany przeznaczenia niektórych działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (ze służących do produkcji rolnej na wykorzystywane do wydobywania kruszywa). W celu potwierdzenia zmiany planu miejscowego uczestnik postępowania dołączył do apelacji uchwałę nr [...] Rady Gminy w K. z dnia 26 maja 2008 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego projektowanego terenu górniczego złoża kruszywa naturalnego „Bartnik III”. Przytoczona uchwała – co wynika z porównania dat – została podjęta po sporządzeniu opinii przez biegłego Jana B. Stanowisko biegłego w przedmiocie potwierdzenia aktualizacji opinii, również ze względu na zmianę planu miejscowego, może mieć – jak trafnie zarzucił skarżący – znaczenia dla ustalanej z urzędu wartości podlegającego podziałowi majątku wspólnego (art. 684 w związku z art. 567 § 3 k.p.c.).


SN powinien rozróżniać uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu o uchwały o uchlaniu planu a nie bezmyślnie powtarzać za skarżącym, że plan się zmienił.
Przeznaczenie nieruchomości zmienia się dopiero z chwilą wejścia w życie planu, a wiec w 30 dni od jego publikacji w dzienniku urzędowym.
Nie było więc żadnych podstaw, w przypadku podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, aby twierdzić, że plan się zmienił. Nie można więc było uznać (w oparciu o to) za uzasadnione zarzuty apelacji.
Od przystąpienia do sporządzenia planu do jego uchwalenia to bardzo długa droga – trwająca latami – zwłaszcza gdy plan będzie istotnie oddziaływał, na środowisko. A jego wynik jest niepewny.
Co więcej, sama uchwała o przystąpieniu do sporządzania planu wcale nie oznacza, że takie prace planistyczne faktycznie zostaną wszczęte. Znam wiele uchwał, które zostały podjęte na początku obecnego wieku i nikt nie sporządza tego planu.

"Włóczykij" napisał:


a przy okazji jak to się ma do powoływania biegłych ad hoc, rozumiem, że w konsekwencji do wywodu cyt. orz. jest to wykluczone,


Tutaj się z Tobą nie zgodzę…..

Biegłych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje (ad hock) się lub ustanawia (stałych biegłych wpisanych na listę przez prezesa sądu) spośród rzeczoznawców majątkowych – art. 174, ust.4 ugn.
Tak więc zgodnie z ugn możesz sobie dowolnie powoływać biegłych ad hock – o ile są rzeczoznawcami majątkowymi.

Włóczykij napisał w dniu 12.02.2011 o godzinie 19:49:12 :

uważam, że 174 dotyczy biegłych do wpisu na listę prezesa SO, ale faktycznie jednak trzeba by zawsze rzeczoznawcę majątkowego nawe ad hoc wobec ewidentnego trendu ustaowdawczego

co do działania sądu z urzędu w nieprocesie, to oczywiście zagdanienie do szerszego wyglądu, ale w skrócie - pozostaję przy swoim choć pewnie już wkrótce "rzejadę się na tym" w złożonej właśnie apelacji (no cóż spórbuję przyłożyć się do uzasadnienia może mimo wszystko jednak bardziej )

AKSR Radom napisał w dniu 13.02.2011 o godzinie 23:52:53 :

"TDK" napisał:

Odrębnym problemem są postępowania egzekucyjne, kiedy komornik mając oszacowanie sprzed 3 lat (przy biernym dłużniku i wierzycielu) puszcza je do ustalenia ceny wywołania.


Nie ma na gruncie egzekucji żadnego problemu. Postępowanie egzekucyjne różni się w tej kwestii od rozpoznawczego.

Opinia biegłego przy czynności opisu i oszacowania dotyczy tylko oszacowania nieruchomości, oszacowanie biegły sporządza w formie operatu szacunkowego, jest on faktycznie ważny tylko 1 rok.

Ale od momentu kiedy komornik wpisze do protokołu opisu i oszacowania wartość nieruchomości podaną przez biegłego, bieg terminu rocznego ważności operatu szacunkowego nie ma dla postępowania egzekucyjnego znaczenia.

Wartość nieruchomości od tego momentu jej wpisania do protokołu opisu i oszacowania jest wartością protokołu opisu i oszacowania, a roczny termin ważności operatu szacunkowego już protokołu opisu i oszacowania nie dotyczy (była jedna taka skarga dotycząca tej kwestii w naszej kancelarii, oddalona).

Jeżeli dłużnik twierdzi, że wartość nieruchomości się zmieniła, wchodzimy na art. art 951 k.p.c. i dłużnik musi przedstawić stosowne dowody (jeden z dłużników poszedł do biegłego sporządzającego operat w sprawie egzekucyjnej, zapłacił za dokonanie aktualnego operatu szacunkowego spełniającego wymogi k.p.c., z którego wynikało, że wartość nieruchomości skoczyła o 50% w ciągu dwóch lat, złożył wniosek z art. 951 i... ....i dokonaliśmy ponownego oszacowania Zdarzyło się także, że wierzyciel dokonywał w/w operacji, bo zwiększało to jego szanse na zaspokojenie, ale i zwiększało zagrożenie braku chętnego do zakupu po wyższej cenie. Uważam jednak, że na tym odcinku procedura egzekucyjna jest dobrze uregulowana).

TDK napisał w dniu 14.02.2011 o godzinie 09:19:28 :

"AKSR Radom" napisał:


Opinia biegłego przy czynności opisu i oszacowania dotyczy tylko oszacowania nieruchomości, oszacowanie biegły sporządza w formie operatu szacunkowego, jest on faktycznie ważny tylko 1 rok.


Poprosiłbym o wskazanie podstawy prawnej tego ostatniego twierdzenia.

Ale najpierw należałby wyjaśnić co rozumiesz przez „oszacowanie biegły sporządza w formie operatu szacunkowego”?
To jest „operat szacunkowy” czy też „opinia biegłego sądowego” ?

"AKSR Radom" napisał:


Jeżeli dłużnik twierdzi, że wartość nieruchomości się zmieniła, wchodzimy na art. art 951 k.p.c. i dłużnik musi przedstawić stosowne dowody (jeden z dłużników poszedł do biegłego sporządzającego operat w sprawie egzekucyjnej, zapłacił za dokonanie aktualnego operatu szacunkowego spełniającego wymogi k.p.c., z którego wynikało, że wartość nieruchomości skoczyła o 50% w ciągu dwóch lat, złożył wniosek z art. 951 i... ....i dokonaliśmy ponownego oszacowania Zdarzyło się także, że wierzyciel dokonywał w/w operacji, bo zwiększało to jego szanse na zaspokojenie, ale i zwiększało zagrożenie braku chętnego do zakupu po wyższej cenie. Uważam jednak, że na tym odcinku procedura egzekucyjna jest dobrze uregulowana).


Co do ostatniego zdania to pełna zgoda.

Po nowelizacji art. 951 ściśle określa, kto może wnieść o ponowne oszacowanie…. jak było wcześniej to wiesz…

Co do biegłego, co po wykonaniu oszacowania sporządził, prywatną opinię na zlecenie dłużnika to …. nie będę we własne gniazdo ….

Tylko nie mów, że ponowne oszacowanie zleciliście temu samemu biegłemu ….

Sąd ma zawsze możliwość zastosowania art. 960 kpc.

AKSR Radom napisał w dniu 14.02.2011 o godzinie 11:12:15 :

"TDK" napisał:

AKSR Radom napisał/a:

Opinia biegłego przy czynności opisu i oszacowania dotyczy tylko oszacowania nieruchomości, oszacowanie biegły sporządza w formie operatu szacunkowego, jest on faktycznie ważny tylko 1 rok.


Poprosiłbym o wskazanie podstawy prawnej tego ostatniego twierdzenia.




Art. 948 k.p.c. par. 1: "Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły (...)"

At. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami
par. 1: " Rzeczoznawca majtkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. "

par. 3: "Operat szacunkowy może by wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia."


"TDK" napisał:

Tylko nie mów, że ponowne oszacowanie zleciliście temu samemu biegłemu ….


Zapytaliśmy wierzyciela, nie chciał mnożyć kosztów i nie oponował, nawet był zadowolony bo miał szanse odzyskać więcej ze swej należności.

Operat spełniał wymogi z k.p.c. Nie rozumiem dlaczego nie miałbym dać wiary temu drugiemu operatowi, osoba zlecająca oszacowanie zgoła odmienna, ale nie zwalnia to biegłego z zachowania odpowiednich wymogów, rzetelności. Biegły był biegłym sądowym.

TDK napisał w dniu 14.02.2011 o godzinie 13:11:37 :

"AKSR Radom" napisał:

AKSR Radom napisał/a:

Opinia biegłego przy czynności opisu i oszacowania dotyczy tylko oszacowania nieruchomości, oszacowanie biegły sporządza w formie operatu szacunkowego, jest on faktycznie ważny tylko 1 rok.


Poprosiłbym o wskazanie podstawy prawnej tego ostatniego twierdzenia.




Art. 948 k.p.c. par. 1: "Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły (...)"

At. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami
par. 1: " Rzeczoznawca majtkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. "

par. 3: "Operat szacunkowy może by wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia."



Tylko jest tu mały niuans którego niezauważasz.
Oszacowanie sporządzone przez biegłego wchodzace w skład "opisu i oszacowania" sporządza się w pierwszej kolejności w oparciu o kpc i rozporządzenia w sprawie czynności komorników stanowiące lex specjalis do ugn. A dopiero póżniej stosuje się ugn, o ile ogólne zasady wyceny nie są sprzecze z kpc, a nota bene są.

Wynikiem oszacowania nie jest "wartość rynkowa" - tylko "suma oszacowania" jako inny rodzaj wartości - który wprost przewidziano w ugn - art. 150, ust. 1 pkt.5.

Okres przydatności do spożycia - 1 rok- określony w ugn odnosi się wyłącznie do operatów sporządzonych na podstanie tej ustawy- ugn - co wyżej już wykazałem.

To, że rzeczoznawcy określają wartość rynkową i mówią że ugn ponad wszystko, wynika z tego, że Ojcowie Zawodu (naszego) jeżdżą w wykładami i takie rzeczy plotą. A jak ktoś już zapłacił swoje cieżko zarobione pieniądze to nie pozostaje mu tylko wierzyć i stosować.
Niestety ta grupa osób stawia się ponad prawem i uważa, że prawo stanowi - wystarczy popatrzyć na aferę z wyceną gruntów pod drogi - kiedy to Ojcowie Zawodu napisali, że przepisu §36. ust. 1 nie nalezy stosować, bo .... oni tak uważają. Nakazali też tępić "inaczej myślących" swojej komisji opiniującej operaty.
W konsekwencji WSA i NSA ma robotę i wydał juz na tę okoliczność kilkaset orzeczeń (wpisz w bazie orzeczeń NSA - §36. ust. 1 - to zobaczysz ile ) kwintesencjię możesz poczytać sobie tutaj: wyrok WSA 5 stycznia 2010r. SA/Bd 993/09 - w końcu po wielu zawoalowanych sugestiach w wyrokach - Sąd wygarnął wprost co o tym myśli.

"AKSR Radom" napisał:


Tylko nie mów, że ponowne oszacowanie zleciliście temu samemu biegłemu ….


Zapytaliśmy wierzyciela, nie chciał mnożyć kosztów i nie oponował, nawet był zadowolony bo miał szanse odzyskać więcej ze swej należności.

Operat spełniał wymogi z k.p.c. Nie rozumiem dlaczego nie miałbym dać wiary temu drugiemu operatowi, osoba zlecająca oszacowanie zgoła odmienna, ale nie zwalnia to biegłego z zachowania odpowiednich wymogów, rzetelności. Biegły był biegłym sądowym.

Bo biegły podlegał wyłączeniu z art. 176 ugn i nie mógł sporządzić oszacowania na zlecenie dłużnika. A jak to już sporządził to jest to warte "tyle co na wagę". Nota bene, powinien polegać odpowiedzialnosci zawodowej za ten czyn.
To, że sporządził oszacowanie dla dłużnika, kolejno powodowało, że podlegał wyłączeniu i nie mógł występować w tej sprawie jako biegły sądowy.

AKSR Radom napisał w dniu 14.02.2011 o godzinie 14:32:22 :

Podnosi Pan, że ugn jest lex generali i że k.p.c. jest lex speciali. Wydaje się, że jest to pogląd trafny w zakresie sporządzania opinii.

Ugn stanowi, że opinia zawarta w ramach formy operatu szacunkowego jest ważna 12 miesięcy, gdzie jest w k.p.c. przepis wyłączający tą normę, gdzie k.p.c. stanowi inaczej?

SN chyba napisał, że k.p.c. nie wyłącza ugn w tym zakresie (nie mam jeszcze przed sobą orzeczenia SN wskazanego w pierwszym poście).

Nie podzielam Pana poglądu jakoby operat szacunkowy na potrzeby opisu i oszacowania w toku egzekucji nie był sporządzony na podstawie ugn.

Jest sporządzony na podstawie ugn z wymogami szczególnymi wynikającymi z k.p.c. i rozporządzenia w sprawie czynności komorników w zakresie dokonywania opisu i oszacowania.

Poszedłem do archiwum i sprawdziłem tą sprawę z tym biegłym, zleceniodawcą biegłego była konkubina dłużnika. On tylko przedłożył nowy operat wraz z wnioskiem (wcześniej nie zwróciłem na to uwagi, teraz będę bardziej czujny) Czy taki manewr dłużnika skutkuje wyłączeniem biegłego na podstawie art. 24 k.p.a?

TDK napisał w dniu 14.02.2011 o godzinie 18:18:51 :

Nie ma na tym forum, jak zresztą na innych, nie ma zwyczaju pisania per Pan, więc pozwoli Pan, że nie będę go zmieniał.

"AKSR Radom" napisał:

Podnosi Pan, że ugn jest lex generali i że k.p.c. jest lex speciali. Wydaje się, że jest to pogląd trafny w zakresie sporządzania opinii.


To dobrze, że się zgadzamy – dalsze konsekwencje tego są poniżej.

"AKSR Radom" napisał:

Ugn stanowi, że opinia zawarta w ramach formy operatu szacunkowego jest ważna 12 miesięcy, gdzie jest w k.p.c. przepis wyłączający tą normę, gdzie k.p.c. stanowi inaczej?


Tę normę wyłącza wprost ust. 5 art. 156 ugn.

"AKSR Radom" napisał:


SN chyba napisał, że k.p.c. nie wyłącza ugn w tym zakresie (nie mam jeszcze przed sobą orzeczenia SN wskazanego w pierwszym poście).


Moim zdaniem SN się myli w tym zakresie – jakoś nie dojrzał ust. 5. Zresztą całe to orzeczenie to totalna porażka.

"AKSR Radom" napisał:


Nie podzielam Pana poglądu jakoby operat szacunkowy na potrzeby opisu i oszacowania w toku egzekucji nie był sporządzony na podstawie ugn.

Jest sporządzony na podstawie ugn z wymogami szczególnymi wynikającymi z k.p.c. i rozporządzenia w sprawie czynności komorników w zakresie dokonywania opisu i oszacowania.

Biegły jest powołany na podstawie kpc i na podstawie kpc sporządza opinię o wartości – określając sumę oszacowania jako inny rodzaj wartości przewidziany w art.150, ust 1, pkt 5 ugn. (nie jest to jedyny wyjątek, są też inne przepisy odrębne). Stosując oczywiście zgodnie z art. 149 ugn formę i treść obligatoryjną przewidzianą dla operatu szacunkowego w § 55-57 rozporządzenia oraz podejścia, metody, techniki określone w ugn, o ile przepisy odrębne tego nie regulują – a tu akurat regulują.

"AKSR Radom" napisał:


Poszedłem do archiwum i sprawdziłem tą sprawę z tym biegłym, zleceniodawcą biegłego była konkubina dłużnika. On tylko przedłożył nowy operat wraz z wnioskiem (wcześniej nie zwróciłem na to uwagi, teraz będę bardziej czujny) Czy taki manewr dłużnika skutkuje wyłączeniem biegłego na podstawie art. 24 k.p.a?


Biegły, robiąc dla dłużnika polegał wyłączeniu z art. 176 ugn w zw. z art. 24 pkt.4 (był biegłym w tej sprawie).

Natomiast robiąc drugą opinię – dla komornika (po tej prywatnej) podlegał wyłączeniu na podstawie art. 281 kpc.

Dla mnie jest to oczywista oczywistość, że nie można robić opinii dla obu stron – nawet jakby żaden przepis tak nie stanowił.

AKSR Radom napisał w dniu 14.02.2011 o godzinie 20:32:26 :

"TDK" napisał:

AKSR Radom napisał/a:
Ugn stanowi, że opinia zawarta w ramach formy operatu szacunkowego jest ważna 12 miesięcy, gdzie jest w k.p.c. przepis wyłączający tą normę, gdzie k.p.c. stanowi inaczej?


Tę normę wyłącza wprost ust. 5 art. 156 ugn.


Ale ust. 5 sam z siebie nic nie wyłącza. Mówi że normy mogą zostać wyłączone na mocy przepisów odrębnych, a jak pisałem wcześniej, nie ma przepisu k.p.c., który bu wyłączał normę z ust.3 art. 156.

"TDK" napisał:

Biegły jest powołany na podstawie kpc i na podstawie kpc sporządza opinię o wartości – określając sumę oszacowania jako inny rodzaj wartości przewidziany w art.150, ust 1, pkt 5 ugn. (nie jest to jedyny wyjątek, są też inne przepisy odrębne)



Są tutaj pewne niuanse, nie wiem czy bardzo istotne, ale biegły nie podaje w operacie szacunkowym sumy oszacowania. Z art. 948 par.2 k.p.c. wynika, że biegły w operacie szacunkowym podaje wartość nieruchomości (wydaje się, że jest to wartość rynkowa z ust.1 pkt.1 art. 150 mogąca ulec modyfikacji przez art. 948 par.2). Dopiero ta wartość zostaje wpisana do protokołu opisu i oszacowania. Owa wartość jest nazwana jest sumą oszacowania na potrzeby obwieszczenia o licytacji, ale jest to wartość protokołu opisu i oszacowania nie zaś operatu szacunkowego. Wiec biegły nie podaje komornikowi sumy oszacowania, wartość podana w operacie staje się sumą oszacowania dopiero po ujęciu tej wartości podanej przez biegłego w protokole opisu i oszacowania.


No i właśnie na podstawie powyższego wnioskuje, że w momencie kiedy komornik przeprowadzi dowód z opinii biegłego i na podstawie przedłożonego operatu wpisze wartość nieruchomości wymienioną w operacie do protokołu opisu i oszacowania i ukończy opis i oszacowanie, od tego momentu bieg terminu 12-miesięcznego komornika nie obejmuje, dlatego że komornik wykorzystał operat do celu do którego którego został on przeznaczony - ust. 3 art. 156.. Terminu ważności protokołu opisu i oszacowania nie reguluje ugn tylko k.p.c.

Jeżeli komornik jest gapa i nie ukończy opisu i oszacowania w terminie 12 miesięcy od przedstawienia przez biegłego operatu to wtedy komornik ma problem



I analogiczna zasada ma zastosowanie na gruncie postępowania rozpoznawczego. Od momentu przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego termin z art. 156 ust. 3 nie ma już zastosowania, bo wtedy jest już dowód w rozumieniu k.p.c. A do dowodów ugn nie ma zastosowania, a strony dysponują bardzo dobrym narzędziem, jeżeli ich zdaniem wartość nieruchomości się zmieniła - art. 241 k.p.c. (w egzekucji jest on odpowiednio zmodyfikowany - art. 951).


Wiem, że to niepoważne, ale nie czytałem tego orzeczenia SN. Ale jeżeli SN chce wcisnąć art. 156 ust.3 jako dotyczący ważności dowodów to się może źle skończyć. Jeżeli chce zwrócić uwagę, jak przy 951 k.p.c., że wartość nieruchomości może się znacząco zmienić w okresie trwania procesu, to co innego.

Włóczykij napisał w dniu 14.02.2011 o godzinie 23:38:44 :

"AKSR Radom" napisał:

ale nie czytałem tego orzeczenia SN


ale ono jest wklejone powyżej ...

AKSR Radom napisał w dniu 15.02.2011 o godzinie 00:00:47 :

To powyżej to jest całe orzeczenie? Myślałem, że to jest fragment z wcześniejszych orzeczeń SN, dotyczących tego tematu.

Czyli SN nie rozróżnia formalnie tego przejścia:

operat szacunkowy + przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sporządzonej w formie operatu szacunkowego = dowód w rozumieniu k.p.c.

To może ja tutaj gdzieś podstawowe błędy popełniam?

Włóczykij napisał w dniu 15.02.2011 o godzinie 00:05:58 :

pewności nie mam, ale w kontekście tego wątlu odczytałam, że to właśnie to coś, co międlimy

kam napisał w dniu 15.02.2011 o godzinie 10:53:36 :

całość stanowiska SN na temat operatu, reszta dotyczy innych zagadnień

Pawnik napisał w dniu 16.02.2011 o godzinie 13:22:14 :

"AKSR Radom" napisał:

Ale ust. 5 sam z siebie nic nie wyłącza. Mówi że normy mogą zostać wyłączone na mocy przepisów odrębnych, a jak pisałem wcześniej, nie ma przepisu k.p.c., który bu wyłączał normę z ust.3 art. 156.

Wobec tego przypomnę brzmienie art. 156 ust 5 ugn i: "Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych". Opis i oszacowanie nieruchomosci w sądowym postępowaniu egzekucyjnym jest uregulowane odrębnie w art. 942 i nast. kpc. oraz przepisach wykonawczych ( rozp. o czynn kom).
Art. 156 ust. 3 i 4 ugn wyłacza w szczególnosci norma zawarta w art. 951 k.p.c., która reguluje sytuację kiedy należy sporzadzić dodatkowy opis i o s z a c o w a n i e. Sam upływ czasu, w szczególnosci 12-miesięczny nie uzasadnia dodatkowego oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym, ani też potwierdzania aktualności tego oszacowania przez biegłego. Sytuacja ta wydaje się oczywista.

AKSR Radom napisał w dniu 17.02.2011 o godzinie 00:33:18 :

"Pawnik" napisał:

Ale ust. 5 sam z siebie nic nie wyłącza. Mówi że normy mogą zostać wyłączone na mocy przepisów odrębnych, a jak pisałem wcześniej, nie ma przepisu k.p.c., który bu wyłączał normę z ust.3 art. 156.

Wobec tego przypomnę brzmienie art. 156 ust 5 ugn i: "Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych". Opis i oszacowanie nieruchomosci w sądowym postępowaniu egzekucyjnym jest uregulowane odrębnie w art. 942 i nast. kpc. oraz przepisach wykonawczych ( rozp. o czynn kom).
Art. 156 ust. 3 i 4 ugn wyłacza w szczególnosci norma zawarta w art. 951 k.p.c., która reguluje sytuację kiedy należy sporzadzić dodatkowy opis i o s z a c o w a n i e. Sam upływ czasu, w szczególnosci 12-miesięczny nie uzasadnia dodatkowego oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym, ani też potwierdzania aktualności tego oszacowania przez biegłego. Sytuacja ta wydaje się oczywista.


Proszę odpowiedzieć na takie pytanie: gdzie przepisy odrębne (k.p.c.) wypowiadają się w kwestii ważności operatu szacunkowego?? Wyżej już stawiałem to pytanie.

Wywnioskowaliśmy, że relacja miedzy ustawami jest taka, że ugn to lex generali a k.p.c. w takim układzie to lex speciali. Więc jak nie ma normy lex speciali w k.p.c. wyłączającej lex generali ugn to 12 miesięcy ważności operatu zostaje.

Ale wobec przedstawionej wyżej konstrukcji dowodu to ważność operatu - 12 miesięcy ma ograniczony zasięg na gruncie k.p.c.

Owo "oszacowanie" jest dowodem z opinii biegłego (w formie operatu szacunkowego) tyle że zmodyfikowaną na potrzeby egzekucji.

951 k.p.c. mówi o opisie i oszacowaniu czyli o czynności komornika, nie samego biegłego.

Pawnik napisał w dniu 17.02.2011 o godzinie 10:18:47 :

"AKSR Radom" napisał:

Ale ust. 5 sam z siebie nic nie wyłącza. Mówi że normy mogą zostać wyłączone na mocy przepisów odrębnych, a jak pisałem wcześniej, nie ma przepisu k.p.c., który bu wyłączał normę z ust.3 art. 156.

Wobec tego przypomnę brzmienie art. 156 ust 5 ugn i: "Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych". Opis i oszacowanie nieruchomosci w sądowym postępowaniu egzekucyjnym jest uregulowane odrębnie w art. 942 i nast. kpc. oraz przepisach wykonawczych ( rozp. o czynn kom).
Art. 156 ust. 3 i 4 ugn wyłacza w szczególnosci norma zawarta w art. 951 k.p.c., która reguluje sytuację kiedy należy sporzadzić dodatkowy opis i o s z a c o w a n i e. Sam upływ czasu, w szczególnosci 12-miesięczny nie uzasadnia dodatkowego oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym, ani też potwierdzania aktualności tego oszacowania przez biegłego. Sytuacja ta wydaje się oczywista.


Proszę odpowiedzieć na takie pytanie: gdzie przepisy odrębne (k.p.c.) wypowiadają się w kwestii ważności operatu szacunkowego?? Wyżej już stawiałem to pytanie.

Wywnioskowaliśmy, że relacja miedzy ustawami jest taka, że ugn to lex generali a k.p.c. w takim układzie to lex speciali. Więc jak nie ma normy lex speciali w k.p.c. wyłączającej lex generali ugn to 12 miesięcy ważności operatu zostaje.

Ale wobec przedstawionej wyżej konstrukcji dowodu to ważność operatu - 12 miesięcy ma ograniczony zasięg na gruncie k.p.c.

Owo "oszacowanie" jest dowodem z opinii biegłego (w formie operatu szacunkowego) tyle że zmodyfikowaną na potrzeby egzekucji.

951 k.p.c. mówi o opisie i oszacowaniu czyli o czynności komornika, nie samego biegłego.
Chyba się nie rozumiemy. KPC nigdzie nie musi wprost wyłaczac normy art. 156 ust. 3 i 4 ugn. Wyłaczenie to następuje z mocy ust. 5 art. 156 ugn, ponieważ oszacowanie egzekucyjne jest uregulowanie odrębnie w kpc. Jest to logiczna wykładnia systemowa, inna prowadzi do absurdu. Skoro oszacowanie jest czynnoscią dokonaną przez biegłego, o czym stanowi wprost art. 948 par 1 kpc, a przepis art. 951 kpc wyczerpująco reguluje kwestie dezaktualizacji tego oszacowania, to oczywistym jest, że ta regulacja jest odrębna w stosunku do ugn i wyłacza zastosowanie art. 156 ust. 3 i 4 ugn. SN już dawno przesądził, że sam upływ czasu nie jest podstawą do dodatkowego oszacowania. Powyższa argumentacja jest oparta wyłacznie na brzmieniu i systematyce przepisów. Dodać to tego można względy celowościowe i pragmatyczne. Dezaktualizacja oszacowania po 12 miesiącach wprowadza niepotrzebne komplikacje w postępowaniach egzekucyjnych, które jak wiemy w przewazającej wiekszości trwają znacznie dłużej. Dajemy dłużnikowi kolejny powód do nieustannej obstrukcji, choćby tylko po to aby zdezaktualizować oszacowanie. Dodajmy też, że inne względy ma się na uwadze przy wycenie nieruchomości na potrzeby obrotu rynkowego czy postępowań administracyjnych ( np. wywłaszczeniowych) inne - dla celów egzekucyjnych. W obrocie rynkowym okres 12 miesięcy może miec istotne znaczenie ze wzgledu na ruch cen. Wartośc ustalona w operacie stanowi w istocie sztywną cenę za którą nabywa się nieruchomość lub jest równowartością odszkodowania za wywłaszczenie. W postępowaniu egzekucyjnym wartośc ustalona w operacie jest tylko wyjściową podstawą do ustalenia ceny nabycia. Niekorzystne skutki ruchu cen na rynku łagodzi w post. egzekucyjnym licytacyjny charakter sprzedaży, gdzie cena nabycia w zasadzie odpowiada cenie rynkowej nabywanej nieruchomosci w dacie przetargu.

AKSR Radom napisał w dniu 17.02.2011 o godzinie 11:42:09 :

"Pawnik" napisał:

.... a przepis art. 951 kpc wyczerpująco reguluje kwestie dezaktualizacji tego oszacowania, ....


A skąd Pan wyciąga taki wniosek?? W 951 k.p.c. nie ma słowa o dezaktualizacji oszacowania.

Jest mowa o zajściu istotnych zmian w stanie nieruchomości. To może skutkować ponownym dokonaniem czynności procesowej jaką jest opis i oszacowanie, a nie samo oszacowanie. Nie ma żadnej kolizji z art. 156 ust. 3 ugn.

Pana tezy o wyłączeniu na mocy art. 951 k.p.c. ust. 3 art. 156 ugn raczej nie da się obronić na gruncie ustawowym.

Johnson napisał w dniu 17.02.2011 o godzinie 11:59:34 :

"AKSR Radom" napisał:


Jest mowa o zajściu istotnych zmian w stanie nieruchomości. To może skutkować ponownym dokonaniem czynności procesowej jaką jest opis i oszacowanie, a nie samo oszacowanie. Nie ma żadnej kolizji z art. 156 ust. 3 ugn.


Mnie tam taka teoria (tzn. że po postanowieniu komornika ustalającym cenę operat przestaje mieć znaczenie) przekonuje. Niestety nie załatwia ona "świeżości" opinii poza postępowaniem egzekucyjnym
W postępowaniu rozpoznawczym momentem utrwalania treści opinii w materiale dowodowym wydaje się być dopiero wyrokowanie (wtedy dopiero sąd ocenia opinię i na jej podstawie ustala stan faktyczny).

Pawnik napisał w dniu 17.02.2011 o godzinie 11:59:58 :

"AKSR Radom" napisał:

.... a przepis art. 951 kpc wyczerpująco reguluje kwestie dezaktualizacji tego oszacowania, ....


A skąd Pan wyciąga taki wniosek?? W 951 k.p.c. nie ma słowa o dezaktualizacji oszacowania.

Jest mowa o zajściu istotnych zmian w stanie nieruchomości. To może skutkować ponownym dokonaniem czynności procesowej jaką jest opis i oszacowanie, a nie samo oszacowanie. Nie ma żadnej kolizji z art. 156 ust. 3 ugn.


Po pierwsze - nie Pan
Po drugie - dezaktualizacja oszacowania ( i opisu ) w art. 951 kpc następuje tylko na skutek istotnych zmian w stanie nieruchomosci. Z przepisu tego wyprowadzamy wniosek ( potwierdzony przez SN), że sam upływ czasu nie jest wystarczający do dodatkowego opisu i oszacowania ( czyli dezaktualizacji dotychczasowego ). Skoro kwestia ta jest wyczerpująco uregulowane w kpc, to z mocy ust. 5 art. 156 ugn stosowanie przepisu o dezaktualizacji oszacowania przez sam upływ czasu o którym mowa w art. 156 ust. 3 i 4 ugn nie ma zastosoowania w postępowaniu egzekucyjnym. Jasniej juz nie mogę wyłuszczyć istoty rzeczy.
"AKSR Radom" napisał:

Pana tezy o wyłączeniu na mocy art. 951 k.p.c. ust. 3 art. 156 ugn raczej nie da się obronić na gruncie ustawowym.

Pozostanę przy odmiennym ( nie tylko moim ) stanowisku...

doctor napisał w dniu 22.02.2011 o godzinie 21:40:32 :

Jak wynika z przytoczonego wyżej uzasadnienia, zdaniem SN w postępowaniu cywilnym do opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości znajdują zastosowanie także wszystkie pozostałe przepisy działu IV ugn, a w szczególności art. 157 ust. 1, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Jak dla mnie, stosowanie na gruncie procedury cywilnej przepisów ugn dotyczących postępowania w przedmiocie sporządzania operatów szacunkowych to jakiś absurd.

Problem w tym, że z art. 157 ust. 3 ustawy wynika, że jest to absurd zamierzony przez ustawodawcę... Skoro z tego przepisu wynika, że w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd, to może istotnie SN ma rację, że także pozostałe przepisy działu IV znajdują zastosowanie w procedurze cywilnej - w tym ten nieszczęsny art. 156 ust. 3?

Włóczykij napisał w dniu 22.02.2011 o godzinie 22:37:44 :

dziś nawet zetknęłam się z sytuację, że zawodowy pełnomocnik w piśmie z zarzutami do opinii odwołał się do podstawy z ugn z tego 157 z którymś ustępem, że jak nie będzie zadowolny z odpowiedzi na zarzuty to wystąpi o kolejnego biegłego

AKSR Radom napisał w dniu 22.02.2011 o godzinie 23:14:29 :

"doctor" napisał:

Jak dla mnie, stosowanie na gruncie procedury cywilnej przepisów ugn dotyczących postępowania w przedmiocie sporządzania operatów szacunkowych to jakiś absurd.


Ale jakby nie było tych przepisów to nijak nie można by sprawdzić biegłego, np. jaką metodę obrał i dlaczego, jakie nieruchomości wybrał do porównania i dlaczego. Ten cały "techniczny" aspekt operatu z ugn jest dosyć istotny. Wycena nie jest wtedy z powietrza.

Bez regulacji ugn trzeba by było poprzestać na tym że nieruchomość jest zdaniem biegłego warta 100 tys i koniec, a skąd tą wartość wziął byłoby jego tajemnica zawodową

Natomiast relacja między przepisami ugn a k.p.c. jest bardzo dyskusyjna, co widać po postach.

doctor napisał w dniu 23.02.2011 o godzinie 17:59:52 :

"AKSR Radom" napisał:

Ale jakby nie było tych przepisów to nijak nie można by sprawdzić biegłego, np. jaką metodę obrał i dlaczego, jakie nieruchomości wybrał do porównania i dlaczego. Ten cały "techniczny" aspekt operatu z ugn jest dosyć istotny. Wycena nie jest wtedy z powietrza.


To czy wycena jest czy nie jest z powietrza nijak się ma do wziętego z sufitu wymogu, że operat jest ważny przez 12 miesięcy (dlaczego nie przez 6 lub 15 miesięcy?) lub do przyznania organizacji zawodowej rzeczoznawców uprawnienia do oceny prawidłowości operatu.

Co dni nieruchomości wybranych do porównania to biegły zawsze może powiedzieć, że transakcji dotyczących bardziej podobnych do wycenianej nieruchomości nie znalazł - i tego w praktyce nie da się sprawdzić, niezależnie od treści przepisów ugn (chyba że dopuszczając na wszelki wypadek dowód z opinii innego biegłego). Nie sądzę żeby organizacja zawodowa rzeczoznawców była w stanie ten aspekt opinii w sposób wiarygodny skontrolować. A nawet jeśli, to jak sąd ma skontrolować, czy z kolei ta organizacja się nie pomyliła?

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.