Czwartek 26 maja 2022 Wydanie nr 5204

Cywilne materialne

Wyodrębnienie lokali z koniecznością prac adaptacyjnych

Johnson napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 14:15:32 :

Stara sprawa. Zaczęła się jak chodziłem do LO a wnioskodawczyni była moją nauczycielką
Sprawa o dział spadku po ludziach, którzy zmarli około 1932 roku + zniesienie współwłasności nie wynikającej z działu spadku. Dziesiątki spadkobierców z udziałem góra 1/32 a niektórzy dochodząc już do tysięcznych części Jest KW ale w aktach odpis sprzed paru lat.
Skład spadku to przedwojenna zrujnowana kamienica.
Ostatecznie strony doszły do wniosku, że chcą się podzielić poprzez wyodrębnienie odrębnych lokali mieszkalnych oraz paru użytkowych
Opinia biegłego z zakresu budownictwa, który stwierdza, że można wyodrębnić 4 lokale użytkowe (bez prac adaptacyjnych) i 4 lokale mieszkalne (konieczne prace adaptacyjne).
Opinia doręczona stronom (niektórzy z adwokatami) - zero uwag.
Wyznaczona rozprawa z informacją dla stron że celem rozprawy będzie wydanie postanowienia wstępnego w trybie art. 11 ust 2 ustawy o własności lokali oraz propozycją by zgłaszali się chętni na lokale i wykonanie prac adaptacyjnych w poszczególnych przyszłych lokalach mieszkalnych.
Na rozprawie chętni się znajdują na wszystkie lokale. Postanowienie wstępne uznające żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, i upoważniające poszczególnych kandydatów na właścicieli lokali mieszkalnych do prac adaptacyjnych (prace zgodne z opinią biegłego).
Mija miesiąc.
Jeden z uczestników (X), który został upoważniony do wykonania prac adaptacyjnych przysyła pismo z załączonym aktem notarialnym, z którego wynika, że swój udział w nieruchomości podarował synowi (też uczestnikowi). Rzeczywiście swój udział zbył synowi tak około 3 lat przed postanowieniem wstępnym, co nie przeszkodziło mu zgłosić akcesu na lokal.
Nadto stwierdza, że jego zdaniem prace adaptacyjne są niewykonalne, bo chałupa się zawali. Wskazuje że prac adaptacyjnych nie wykonana, bo nie jest właścicielem i są w ogóle niemożliwe do wykonania.
Nie ma innych chętnych na lokal i prace adaptacyjne, które miał wykonać X (choć jakby był to i tak trudno by zmieniać prawomocne postanowienie wstępne?!). Poza tym inni też zaczynają burczeć ze prace adaptacyjne są niewykonalne (w sumie chodzi o dobudowanie komina, który zdaniem stron spowoduje zawalanie całego dachu). Nikt żadnych prac adaptacyjnych nie zaczyna, mimo że za miesiąc upłynie termin określony w postanowieniu wstępnym.
I co teraz, mam biedny miś zrobić?
A teraz nasuwające się pytania:
1) czy można zmienić prawomocne postanowienie wstępne w zakresie w jakim mówi kto ma wykonać jakie prace adaptacyjne?
2) czy w sytuacji, gdy jeden z kandydatów na lokal mieszkalny czy nawet wszyscy nie wykonania w zakreślonym terminie adaptacji można zawiesić postępowanie (art. 177 §1 pkt 6 k.p.c.) a następnie umorzyć (art. 182 §1 k.p.c. ) - fajna koncepcja
3) czy jak nikt albo jeden prac adaptacyjnych nie wykonana można przejść, mimo prawomocnego postanowienia wstępnego na inny sposób zniesienia współwłasności - sprzedaż przez komornika lub przyznanie jednemu ze współwłaścicieli (choć nie ma chętnych) jeśli zażąda tego choćby jeden z uczestników?
4) czy możliwe jest jeszcze badanie wykonalności prac adaptacyjnych ?
5) czy możliwa jest jakakolwiek zmiana postanowienia wstępnego w trybie art. 11 ust 2 ustawy o własności lokali?

A może jakieś inne pomysły na rozwiązanie takiej sytuacji procesowej?

romanoza napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 14:42:25 :

"Johnson" napisał:

A może jakieś inne pomysły na rozwiązanie takiej sytuacji procesowej?
Wyłącz się, skoro to Twoja nauczycielka

Johnson napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 14:45:02 :

"romanoza" napisał:

A może jakieś inne pomysły na rozwiązanie takiej sytuacji procesowej?
Wyłącz się, skoro to Twoja nauczycielka

Kiedy ja umyślnie chce jej dopiec

romanoza napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 14:56:44 :

"Johnson" napisał:

Kiedy ja umyślnie chce jej dopiec
Pokaż jej język

Włóczykij napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 18:37:13 :

no skoro idziesz w akcji na biednego misia, to w ramach akcji matka polka nie krzywdź zwierząt dam się się skusić
a poważnie to ciekawy kazus

wydaje misie, że jednak prawomocne to prawomocne i już
ale idę tropem - że to tytuł egzekucyjny i do pozbawienia jego wykonalność, no ale to jednak słabo z 841 (a i to co ten jeden podnosi, to raczej było przed wydaniem orzeczenia) i nie wiem, czy coś innego na niemożność świadczenia można w związku z ewentualnością egzekucji, skoro dobrowolnie nie wykonali (a może dopóki nie dojdzie do wykonania tego wstępnego - w tej sytuacji reszta postępowania do zawieszenia ?)

jednym rozsądnym rozwiązaniem byłoby gdyby zawarli ugodę skoro bronhają i postraszyć, że jak nie to prace adaptacyjne zawsze można zrobić, pytanie ile to zakosztuje, bo trzeba będzie je wykonać w takim zakresie by chałupa się nie rozwaliła (tu nie mam watpliwości, bo tylko wtedy byłoby to zgodne z prawem budowlanym)

Johnson napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 18:44:39 :

"Włóczykij" napisał:


ale idę tropem - że to tytuł egzekucyjny


Ale jaki tytuł egzekucyjny ??
Orzeczenie składa się z trzech częsci:
"1) uznać dział spadku i zniesienie współwłasności poprzez wyodrębnienie odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione;
2) uznać, że wyodrębnienie odrębnej własności lokali wymaga następujących prac adaptacyjnych: (...)
3) upoważnić, do wykonania prac przystosowawczych, tymczasowo na ich koszt (...)"

Nie ma tu nic co by się nadawało na tytuł egzekucyjny.

"Włóczykij" napisał:


jednym rozsądnym rozwiązaniem byłoby gdyby zawarli ugodę


To nie jest możliwe. Po pierwsze za dużo udziałowców, a po drugie niektórzy z nich są szwedami i mówią w nieznanym języku i są załatwiani przez kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu lub też wezwania dla nich są postawiane ze skutkiem doręczenia, a po trzecie oni są bezrozumni.

Wartość prac adaptacyjnych biegły wycenił raptem na 7000 PLN, więc to nie pieniądze są problemem, jak myślę.

Włóczykij napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 18:51:38 :

no ale wiesz chodzi mi o wdrożenie tej procedury wykonania tego poprzez egzekucję no bo skoro ktoś dostał upoważnienie, to chyba mógłby (i powinien) to w tym trybie realizować - no i czy tu być coś nie szło pociągnąć (czyli dalej ku zawieszeniu, jeśli nie będą działać w tym kierunku)
ps. a na pewno wszyscy tam żyja zawsze jakaś podstawa do zawieszenia i zakreślenia

ps. a co do działu to ja teraz rozaważam ewentualność rozstrzygnięcia ustalającego, że w skład spadku nie wchodzą akcje lub że umowa o częściowy dział spadku jest ważna
no i w książkach jest, że wstępne typu, że akcje są, że umowa jest nieważna - mogę wydać, a takich jak bym może chciała - nie ma w przykładach, ale zamierzam wpisać te rozstrzygnięcia, bo mam taki spór, że inaczej mogę nie ruszyć ze sprawą i najwyżej - ryzyko II inst. niech się zastanawiają

Johnson napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 18:54:54 :

"Włóczykij" napisał:

no ale wiesz chodzi mi o wdrożenie tej procedury wykonania tego poprzez egzekucję no bo skoro ktoś dostał upoważnienie, to chyba mógłby (i powinien) to w tym trybie realizować


Upoważnienie to prawo a nie obowiązek. A korzystania z praw (w sensie po stronie "wierzyciela" nie można przymusowo egzekwować.

doctor napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 19:04:34 :

Orzeczenie wstępne wydane na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali nie jest tytułem egzekucyjnym - ono jedynie upoważnia danego współwłaściciela do dokonania prac adaptacyjnych co ma dwojaki skutek: (a) pozostali współwłaściciele mają obowiązek nieprzeszkadzania w tych pracach, (b) koszt wykonania tych prac może podlegać rozliczeniu w postanowieniu końcowym jako wydatek związany z rzeczą wspólną.

Sądzę natomiast, że takie orzeczenie nie kreuje obowiązku danej osoby do dokonania prac adaptacyjnych - po prostu dla takiego obowiązku musiałaby istnieć wyraźna podstawa prawna, a takowej nie ma.

Uważam, że w takim postanowieniu należy zakreślić termin na przeprowadzenie prac adaptacyjnych, a jeśli termin ten upłynie bezskutecznie, to sąd powinien w odrębnym postanowieniu to stwierdzić i dalej główkować nad innym sposobem zniesienia współwłasności. Jeśli nie znajdą się inni chętni na dokonanie adaptacji danego lokalu, to trzeba przyznać całą nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli lub znieść współwłasność przez sprzedaż na licytacji.

Johnson napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 19:12:00 :

"doctor" napisał:


Orzeczenie wstępne wydane na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali nie jest tytułem egzekucyjnym - ono jedynie upoważnia danego współwłaściciela do dokonania prac adaptacyjnych co ma dwojaki skutek: (a) pozostali współwłaściciele mają obowiązek nieprzeszkadzania w tych pracach, (b) koszt wykonania tych prac może podlegać rozliczeniu w postanowieniu końcowym jako wydatek związany z rzeczą wspólną.


Co do (a) to chyba dopiero gdy "W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy". Ale generalnie ja się zgadzam.

"doctor" napisał:


Uważam, że w takim postanowieniu należy zakreślić termin na przeprowadzenie prac adaptacyjnych, a jeśli termin ten upłynie bezskutecznie, to sąd powinien w odrębnym postanowieniu to stwierdzić i dalej główkować nad innym sposobem zniesienia współwłasności.


To jest jakaś myśl. Dobrze jednak miałby mieć ku temu podstawę.
idąc tym tokiem rozumowania jeden z nich mógłby sparaliżować zniesienie współwłasności poprzez wyodrębnienie lokali.

Błąd sądu leżał pewnie tu, że to orzeczenia winno być raczej skierowane do jednego najbardziej zainteresowanego. Ale nikt nie chciał robić wszystkich adaptacji.

Włóczykij napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 19:16:44 :

no fakt - nie skoncentrowałam się przy czytaniu na tym, że tu dana osoba była upoważniona do działania odrazu sama, a to że na czyjś koszt nie ma tu znaczenia póki co
no ale taki pat - ktoś został upoważniony i nie działa, to co mają zrobić inni ?

nadal jednak myślę, że sposób zniesienia został prawomocnie już zatwierdzony i koniec
i jaka podstawa do podważenia prawomocnego postanowienia ? przesłanką miałaby być niemożność wykonania
- wznowienie postępowania ? coś by tam się wygrzebało ? no ale to też nie sądu inicjatywa

doctor napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 19:28:52 :

"sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione" - myślę, że istotny jest tutaj zwrot "w zasadzie". "W zasadzie" - jeśli prace adaptacyjne zostaną dokonane w zakreślonym terminie. Jeśli nie zostaną, to zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnych lokali jest niedopuszczalne. Ja nie widzę innego wyjścia z tej sytuacji, bo podstaw do zawieszenia postępowania nie ma.

Włóczykij napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 19:53:56 :

ale to w zasadzie to jak przy wyroku wstępnym :uznaje powodztwo co do zasady,
zatem skoro tu rozstrzygnął o żądaniu to tak samo

no a co mądzy w piśmie piszą na temat tego gdy upoważniony nie działa
w C to w sumie chyba jego problem tylko, a tu ? co mogą inni ? no czy mogą go jakoś wyegzekwować ? jest tu upoważnienie, ale jednak na ich koszt ..., więc ja sa niespokojni to mogą zrobić sami, ale jak część chce, a część nie - tak mi z tego wychodzi, że nadal zostaje sposób zniesienia, a do kombinowania jest jak zrealizować wykonawstwo

Volver napisał w dniu 21.06.2011 o godzinie 22:48:54 :

"doctor" napisał:

jeśli prace adaptacyjne zostaną dokonane w zakreślonym terminie. Jeśli nie zostaną, to zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnych lokali jest niedopuszczalne


Absolutnie tak.Jeśli nie zostaną dokonane

-ale "odrzuciłbym zwrot": w "zakreślonym terminie".(Bo co zrobisz jako Sąd, jak, na twoje polecenie, dokonają ich miesiąc później???)Nie dokonasz zniesienia współwłasności z tego powodu, i nie ustanowisz odrębnej własności lokalu?? Owszem, można znowu "zważyć".Zdarzyło się tak, że pomimo wnioskowanego pozwolenia na prace budowlane, nie dokonano ich. Natychmiast, po wycenie biegłego, przyznałem dom w całości uczestniczce za spłatą, na rzecz "opiesząłego" wnioskoadawcy;notabene "uwielbiał jeździć zimą za granicę i zostawiąć otwarte okna w swoich pokojach na piętrze, które "rzebudowywał".)

ropuch napisał w dniu 22.06.2011 o godzinie 09:29:07 :

Zgadzam się z doctorem, to wydaje się jedyne wyjście z sytuacji.

Inny który mi sie kołacze to oddalenie wniosku.

Tak mi się wydaje, że kolega miał kiedys taki wniosek o zniesienie wspólwłasności, w którym wszyscy współwłaściciele upierali się na zniesieniu poprzez było ustanowienie odrębnych lokali. Z opinii biegłego wynikało, że jest to absolutnie nie do przeprowadzenia. z kolei żaden nie chciał całej nieruchomości ani nie godzili się na licytację.

Argumentacja była chyba taka, że zgodny wniosek w zakresie sposobu podziału wiąże sąd. sposób podziału postulowany przez strony był niemozliwy do przeprowadzenia więc wniosek należało oddalić. Tu podobnie, jedyny postulowany przez strony sposób zniesienia jest niewykonalny z uwagi na brak prac adaptacyjnych.

Nie wiem czy to ma podstawe prawną ale jest to jakieś wyjście. Chyba ...

Włóczykij napisał w dniu 23.06.2011 o godzinie 00:27:48 :

koncepcja Volvera przemawiałaby do mnie w ten sposób, że niewykonanie prac w terminie oznacza zmianę okoliczności i w ten sposób możemy przejść do innego orzeczenia
przypomnijmy, że kiedyś też wspominano na forum sytuację, że wydano końcowe postanowienie o sprzedaży przez licytację, a tej nie udało się skutecznie przeprowadzić i też powstawał pat

tomas napisał w dniu 25.06.2011 o godzinie 22:19:03 :

U nas w okręgu jest koncepcja, żeby w takiej sytuacji zawiesić na podstawie 177pkt6 (chyba bo nie mam kodeksu - chodzi o niewykonanie zarzadzeń), a później po roku umorzyć, bo skoro przesądzony jest sposób zniesienia współwłasności poprzez wydzielenie, to nie można teraz licytować lub przyznać jednemu. Jeżeli im zależy, to przynajmniej jeden z nich powinien zrobić, a jeżeli nikt nie zrobi, to widocznie chcą dalej pozostawać we współwłasności. Zawsze mogą jeszcze raz złożyć wniosek o zniesienie. Nie wiem jak w innych okręgach, bo koleżanka mówiła, że ona w takiej sytuacji zawiesiła i wizytatorka kazała jej podjąć i "coś z tym zrobić" nie mówiąc oczywiście co.

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.