Sobota 05 grudnia 2020 Wydanie nr 4667

Cywilne materialne

współwłasność a stosunek najmu

doctor napisał w dniu 13.07.2011 o godzinie 21:30:10 :

Interesują mnie Wasze poglądy w następującej kwestii - jakie są uprawnienia współwłaścicieli, którzy nie są stroną stosunku najmu/dzierżawy dotyczącej (części) nieruchomości wspólnej, jeśli najemca/dzierżawca narusza swoje obowiązki wynikające z umowy najmu/dzierżawy, w sposób uzasadniający jej wypowiedzenie? Chodzi mi o sytuację, gdy do zawarcia takiej umowy doszło z zachowaniem art. 199 lub 201 k.c. - tzn zgodę na zawarcie umowy wyrazili wszyscy współwłaściciele lub ich większość, ale samą umowę zawarła tylko część współwłaścicieli.

Pytanie jest takie - czy i na jakiej podstawie prawnej ci współwłaściciele, którzy nie byli stroną umowy dzierżawy/najmu mogą ją wypowiedzieć, np. na skutek zalegania przez dzierżawcę/najemcę z zapłatą czynszu? Niby można by przyjąć, że jest to czynność zachowawcza, ale przecież czy art. 209 k.c. może stanowic podstawę do tego, by podmiot, który nie jest stroną stosunku prawnego wykonywał uprawnienia zastrzeżone dla stron tego stosunku (w tym przypadku dla wynajmującego?).

Jeśli nie, to jakie inne uprawnienia przysługują w takiej sytuacji współwłaścicielom nie będącym wynajmującymi?

Agni napisał w dniu 14.07.2011 o godzinie 05:45:19 :

Wypowiedzieć umowy nie mogą - nie są jej stroną. Ale mogą żądać wydania nieruchomości, oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w ramach swego udziału we współwłasności. Zakładając, oczywiście, że nie było zgody większości współwłaściceli na zawarcie umowy najmu.

Johnson napisał w dniu 14.07.2011 o godzinie 07:23:53 :

"Agni" napisał:

Zakładając, oczywiście, że nie było zgody większości współwłaściceli na zawarcie umowy najmu.


Ale założenie miało być odwrotne

ropuch napisał w dniu 14.07.2011 o godzinie 08:35:52 :

Mieliśmy w Wydziale dość pdobną sytuację z lokalem mieszkalnym jeden z małżonków zawarł za zgodą drugiego z jakimś swoim pociotkiem umowę najmu wspólnego lokalu.
Potem ten drugi co nie był stroną umowy, umowę wypowwiedział ale byz zgody będącego stroną umowy współmałżonka. Z tego co pamiętam żądanie eksmisji zostało oddalone i poparte jakimś orzeczeniem SN z którego wynika, że zarówno zawarcie umowy najmu jak i jej wypowiedznie jest czynnościa przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich. Ale ręki sobie za to uciąć nie dam bo sprawa nie była moja.

doctor napisał w dniu 14.07.2011 o godzinie 18:15:40 :

Istota problemu chyba nie tkwi w tym, czy w omawianej sytuacji wypowiedzenie umowy najmu z niepłacącym najemcą jest czynnością zwykłego czy niezwykłego zarządu, ale czy to w ogóle jest czynność zarządu czy wykonanie indywidualnego uprawnienia współwłaściciela wynikającego z umowy najmu. Bo jeśli to drugie, to wypowiedzieć umowę najmu może tylko współwłaściciel będący jej stroną, choćby większość współwłaścicieli się temu sprzeciwiała.

Z drugiej strony trochę absurdalne byłoby przyjęcie, że jedynym wyjściem z sytuacji dla współwłaściciela, który nie jest stroną umowy najmu ze niepłacącym najemcą jest zmierzanie do zniesienia współwłasności (oraz ew. roszczenie o naprawienie szkody wobec współwłaściciela będącego wynajmującym, który w takiej sytuacji umowy nie wypowiada).

Ja widzę dwa wyjścia: albo przyjąć, że wypowiedzenie umowy w takiej sytuacji jest czynnością zachowawczą albo ew. konstruować jakieś zobowiązanie współwłaściciela będącego stroną umowy najmu wobec pozostałych współwłaścicieli do skorzystania z jego uprawnienia do złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy najmu, jeśli jest to uzasadnione interesem wszystkich współwłaścicieli (wtedy pozostali współwłaściciele mogliby pozwać współwłąściciela będącego wynajmującym o złożenie oświadczenia woli o wypowiedzeniu najmu) - ale to drugie to nawet mnie wydaje się wydumane...

Johnson napisał w dniu 14.07.2011 o godzinie 18:30:10 :

A może coś takiego, prostszego:
1) art. 203 kc
2) a zarządca 936 kpc w związku z art. 615 kpc

Hakoss napisał w dniu 16.07.2011 o godzinie 23:04:38 :

To i od mnie dwa grosze:

1) wypowiedzieć umowy najmu nie może, bo nie jest stroną, a wypowiedzenie umowy najmu nie jest czynnością zachowawczą
2) może się zwrócić do współwłaściciela - strony umowy najmu - o jej wypowiedzenie;
3) w braku takiej zgody może zwrócić się do Sądu o upoważnienie na dokonanie czynności zwykłego zarządu wypowiedzenia umowy najmu - na podstawie art. 201 k.c.

doctor napisał w dniu 17.07.2011 o godzinie 20:52:09 :

"Hakoss" napisał:

To i od mnie dwa grosze:

1) wypowiedzieć umowy najmu nie może, bo nie jest stroną, a wypowiedzenie umowy najmu nie jest czynnością zachowawczą
2) może się zwrócić do współwłaściciela - strony umowy najmu - o jej wypowiedzenie;
3) w braku takiej zgody może zwrócić się do Sądu o upoważnienie na dokonanie czynności zwykłego zarządu wypowiedzenia umowy najmu - na podstawie art. 201 k.c.


Ale czy punkt 3) nie jest sprzeczny z punktem 1) - przecież przez samo upoważnienie ze strony sądu współwłaściciel nie będący stroną najmu nie jest stanie się stroną tego stosunku prawnego. Skoro przeszkodą dla wypowiedzenia umowy najmu nie jest to, że wypowiadający nie jest większościowym współwłaścicielem lecz to, że nie jest stroną stosunku najmu, to postanowienie sądu wydane na podstawie art. 201 k.c. niczego tutaj nie zmieni.

Ja mam inną koncepcję (ale nie wiem czy nie nazbyt teoretyczną) - zgodnie z nią wyrażenie przez współwłaściciela A zgody na zawarcie przez współwłaściciela B z osobą trzecią C umowy najmu rodzi zobowiązanie A wobec B do nieprzeszkadzania w wykonywaniu umowy najmu łączącej B i C. Jeśli C nie płaci czynszu, to A nie może (i nie musi) wypowiadać stosunku najmu (którego nie jest stroną) lecz może wypowiedzieć swoje własne zobowiązanie w stosunku do B, którego przedmiotem jest niepodejmowanie działań mogących uniemożliwić realizację umowy najmu. Po takim wypowiedzeniu A może już skutecznie wystąpić z powództwem windykacyjnym wobec C, bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Niezłe, co?

Johnson napisał w dniu 17.07.2011 o godzinie 20:59:59 :

"doctor" napisał:


Po takim wypowiedzeniu A może już skutecznie wystąpić z powództwem windykacyjnym wobec C, bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Niezłe, co?


Ja oddaliłbym takie powództwo windykacyjne. C w końcu ma tytuł prawny to posiadania nieruchomości. Co go obchodzą stosunki miedzy A i B.

Hakoss napisał w dniu 17.07.2011 o godzinie 21:29:50 :

Chyba nie ma sprzeczności, jeżeli przyjmie się, że zawarcie umowy najmu jest czynnością w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Rzecz w tym, że nie jest to czynność zachowawcza, więc nie może sobie każdy z właścicieli działać jak chce, w relacji z najemcą, powołując się na przysługujący mu udział. Co innego ten, który wynajął, ale ten swoje upoważnienie czerpie ze stosunku obligacyjnego.
Innym wyjściem byłoby żądanie dokonania zniesienia współwłasności rzeczy, podziału jej do używania lub dopuszczenia do współposiadania, ale jak widać są to środki za daleko idące w stosunku do zamierzanego celu.

ropuch napisał w dniu 18.07.2011 o godzinie 08:37:54 :

Tak czy siak podstawowe pytanie jest takie :

Czy jeśli A i B nają wspólny rower i B wynajmie go C, a A wczesniej sie na to zgodzi. To czy strona umowy najmu jest tylko B, czy też skoro A wcześniej się zgodził to w sposób dorozumiany też zawarł umowe najmu - bo rzecz jest wspólna ?

I drugie pytanie czy w związku z tym A może skutecznie, bez zgody B wypowiedzieć umowę najmu ?

Wydaje mi się że bez względu na to czy A stał się stroną umowy najmu czy nie, to bez zgody B wypowiedzieć jej nie może.

doctor napisał w dniu 18.07.2011 o godzinie 10:57:59 :

"Johnson" napisał:

Ja oddaliłbym takie powództwo windykacyjne. C w końcu ma tytuł prawny to posiadania nieruchomości. Co go obchodzą stosunki miedzy A i B.


Chyba jednak powinny go obchodzić, bo art. 222 par. 1 kc mówi o uprawnieniu skutecznym względem właściciela występującego z roszczeniem windykacyjnym, a jakie skuteczne wobec A uprawnienie do korzystania z rzeczy ma C, skoro żadnej umowy z A nie zawarł?

Mówiąc szczerze, nie widzę konstrukcji prawnej (skoro nie ma tu mowy o tym, że B działa jako pełnomocnik A), która pozwalałaby przyjąć, że samo wyrażenie przez A zgody na zawarcie przez B umowy z C rodzi jakieś obowiązki A wobec C. Wyrażona przez A wobec B zgoda na czynność zarządu rodzi jedynie obowiązek A wobec B a nie wobec C. To kwestia podstawowa dla rozwiązania dyskutowanego tu zagadnienia.

[ Dodano: Pon Lip 18, 2011 11:02 am ]
"ropuch" napisał:

Wydaje mi się że bez względu na to czy A stał się stroną umowy najmu czy nie, to bez zgody B wypowiedzieć jej nie może.


OK, ale powstaje pytanie: co w takim razie może?

Johnson napisał w dniu 18.07.2011 o godzinie 11:10:00 :

"doctor" napisał:


jakie skuteczne wobec A uprawnienie do korzystania z rzeczy ma C, skoro żadnej umowy z A nie zawarł?


Miał jego zgodę ?

doctor napisał w dniu 22.07.2011 o godzinie 19:42:57 :

"Johnson" napisał:


jakie skuteczne wobec A uprawnienie do korzystania z rzeczy ma C, skoro żadnej umowy z A nie zawarł?


Miał jego zgodę ?

Zgody udzielił A na rzecz B - na dokonanie czynności zarządu rzeczą wspólną. Czy twoim zdaniem rodzi to jakiś stosunek prawny między A a C?

Włóczykij napisał w dniu 22.07.2011 o godzinie 20:03:57 :

skoro umowa dotyczyła całej wspówłasności to stroną umowy są wszyscy współwłaściciele - mają obowiązki (znoszenie jego korzystania), jak i prawa (skoro są z tego jakieś pożytki) do korzystającego z tego przedmiotu (ci którzy bezpośrednio podpisywali ewentulanie są tu reprezentatmi)
skoro zatem umowa uznajemy, że ważnie i skutecznie zawarta, to tak samo należy oceniać czynności związne z jej wypowiedzeniem (notabene inaczej jeden na zmianą z drugim by zawierali i wypowiadali ) .

gdyby był jakiś podział quad usum i dany lokal tylko w dyspozycji danego współwłaściela, to wtedy można by pewnie indywidualnie zawrzeć umowę z danym współwłaścicielem (no bo to już z tego quad by wyniakało, że tak może postępować, nawet gdy częściwo najemca przebiega przez jakąś część wspólną)

doctor napisał w dniu 23.07.2011 o godzinie 09:39:56 :

"Włóczykij" napisał:

skoro umowa dotyczyła całej wspówłasności to stroną umowy są wszyscy współwłaściciele


Z orzecznictwa sądowego i doktryny prawa cywilnego wynika jednoznacznie, że tak nie jest - i ja się z tym zgadzam. Stroną umowy jest tylko ten współwłaściciel, który ją zawarł, skoro nie działa jako pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli.

Włóczykij napisał w dniu 23.07.2011 o godzinie 15:35:35 :

"doctor" napisał:

skoro umowa dotyczyła całej wspówłasności to stroną umowy są wszyscy współwłaściciele


Z orzecznictwa sądowego i doktryny prawa cywilnego wynika jednoznacznie, że tak nie jest - i ja się z tym zgadzam. Stroną umowy jest tylko ten współwłaściciel, który ją zawarł, skoro nie działa jako pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli.

no ale tak do naszego kazusu do rozważenia skuteczność takiej umowy co do pozostałych współwłaścicieli

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.