tomas napisał w dniu 27.07.2011 o godzinie 23:00:56 :

Witam.
Sytuacja wygląda następująco: jeden z małżonków podpisuje umowę dzierżawy ziemi rolnej na 10 lat - bez czynszu dzierżawnego, de facto więc jest to umowa do której odpowiednio stosuje się przepisy o dzierżawie (dzierżawa za podatek). Drugi w podziale zgłasza to jako składnik majątku.

Czy Waszym zdaniem umowa dzierżawy (ziemia rolna) wchodzi w skład majątku wspólnego, a jeżeli tak, to w jaki sposób ustalić wartość takiego prawa.

Jeśli chodzi o pierwszą kwestię, to raczej nie mam wątpliwości, że podobnie jak w przypadku umowy najmu trzeba to zaliczyć do majątku wspólnego. Problem mam z ustaleniem wartości tej umowy. Małżonek chce to rozliczyć poprzez ustalenie ile wynosi roczny dochód z takiego areału gruntów i pomnożenie tego przez lata do końca umowy. Wówczas jednak wychodzi zawrotna kwota.
Czy waszym zdaniem koncepcja, żeby wartość tej umowy rozliczyć poprzez ustalenie ile wynosi rynkowa kwota czynszu dzierżawnego tego typu gruntów jest sensowna i czy mnożylibyście to przez wszystkie lata dzierżawy. Czy rozliczalibyście kwoty, które małżonek korzystający z dzierżawy miał uzyskać z niej za okres od ustania rozdzielności do orzekania?

TDK napisał w dniu 28.07.2011 o godzinie 10:33:43 :

"tomas" napisał:

Witam.
Sytuacja wygląda następująco: jeden z małżonków podpisuje umowę dzierżawy ziemi rolnej na 10 lat - bez czynszu dzierżawnego, de facto więc jest to umowa do której odpowiednio stosuje się przepisy o dzierżawie (dzierżawa za podatek). Drugi w podziale zgłasza to jako składnik majątku.

Czy Waszym zdaniem umowa dzierżawy (ziemia rolna) wchodzi w skład majątku wspólnego, a jeżeli tak, to w jaki sposób ustalić wartość takiego prawa.

Jeśli chodzi o pierwszą kwestię, to raczej nie mam wątpliwości, że podobnie jak w przypadku umowy najmu trzeba to zaliczyć do majątku wspólnego. Problem mam z ustaleniem wartości tej umowy. Małżonek chce to rozliczyć poprzez ustalenie ile wynosi roczny dochód z takiego areału gruntów i pomnożenie tego przez lata do końca umowy. Wówczas jednak wychodzi zawrotna kwota.
Czy waszym zdaniem koncepcja, żeby wartość tej umowy rozliczyć poprzez ustalenie ile wynosi rynkowa kwota czynszu dzierżawnego tego typu gruntów jest sensowna i czy mnożylibyście to przez wszystkie lata dzierżawy. Czy rozliczalibyście kwoty, które małżonek korzystający z dzierżawy miał uzyskać z niej za okres od ustania rozdzielności do orzekania?

Co do pierwszego to uważam tak jak Ty – należy tę umowę uwzględnić.

Co do drugiego – sprawa jest prosta i uregulowana wprost przepisami prawa.


Zaczynamy od art. 4 pkt. 6a ugn – przez określanie wartości należy rozumieć określanie wartości nieruchomości należy rozumieć określanie wartości prawa własności i innych praw do nieruchomości (a wiec w szczególności obligacyjnych).

Dalej § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Przy wycenie należy uwzględnić wartość praw rzeczowych i … dzierżawy – ust 4 - o ile wpływają na zmianę tej wartości.

W tym przypadku istniejąca umowa dzierżawy wpływa na obniżenie wartości nieruchomości.

Wystarczy więc zlecić biegłemu dokonanie oszacowania wartości nieruchomości z uwzględnieniem istniejącej umowy dzierżawy.

Samą wartość liczyłbym tak:
1) O znalezieniu transakcji nieruchomościami obciążonymi takimi umowami możemy właściwie zapomnieć.
2) Pozostaje więc obliczenie wartości prawa nieobciążonego i pomniejszenie go o różnicę wartości czynszu dzierżawnego rynkowego i wynikającego z umowy pomnożonego przez ilość pozostałych lat do końca umowy – czyli mniej więcej jak chce małżonek.
3) W przypadku braku danych rynkowych o wysokości umów dzierżawy – często trudno do nich dotrzeć. Potencjalną wysokość czynszu najmu można obliczyć z wartości nieruchomości wykorzystując podejście dochodowe. Dzielimy wartość nieruchomości przez współczynnik kapitalizacji (okres zwrotu inwestycji w latach) lub jak wolisz mnożymy przez stopę zwrotu z inwestycji i mamy potencjalny dochód roczny. Dla gruntów rolnych to moim zdaniem obecne nie więcej niż 5% - tak na szybko z kapelusza

A ... jeszcze jedno najważniejsze - na początku sprawdziłbym w planie, czy ta "ziemia rolna" jest naprawdę rolna - bo z tym to w praktyce bywa różnie - baaaaaardzo różnie

tomas napisał w dniu 29.07.2011 o godzinie 09:39:24 :

Dziękuję za podpowiedź. Właśnie piszę zlecenie do biegłego

Hakoss napisał w dniu 01.08.2011 o godzinie 21:43:28 :

Wcześniej ustaliłbym, czy oboje małżonkowie prowadzą wspólnie gospodarstwo rolne czy też takie gospodarstwo prowadzi tylko jeden z nich. W tym ostatnim przypadku nie zaliczałbym prawa dzierżawy do majątku wspólnego tak samo jakbym nie zaliczał najmu lokalu użytkowego przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej jednego z małżonków.

Po drugie, sposób zaproponowany przez małżonka byłby do przyjęcia przy założeniu, że dochód generowany jest samym faktem dzierżawy nie zaś poczynionymi nakładami pracy, nasionami, nawozami itp, itd. Analogia ze sławnym orzeczeniem Sn w sprawie szacowania wartości najmu jest cokolwiek wątpliwa.

Po trzecie, często w warunkach wiejskich zawierane są umowy dzierżawy za podatek.

TDK napisał w dniu 01.08.2011 o godzinie 23:20:37 :

"Hakoss" napisał:

Po trzecie, często w warunkach wiejskich zawierane są umowy dzierżawy za podatek.

Oj tam, oj tam - to już przeszłość.

Teraz zawiera się umowy - za wysokość dopłaty/

tomas napisał w dniu 02.08.2011 o godzinie 00:23:21 :

"Hakoss" napisał:

Wcześniej ustaliłbym, czy oboje małżonkowie prowadzą wspólnie gospodarstwo rolne czy też takie gospodarstwo prowadzi tylko jeden z nich. W tym ostatnim przypadku nie zaliczałbym prawa dzierżawy do majątku wspólnego tak samo jakbym nie zaliczał najmu lokalu użytkowego przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej jednego z małżonków.

Po drugie, sposób zaproponowany przez małżonka byłby do przyjęcia przy założeniu, że dochód generowany jest samym faktem dzierżawy nie zaś poczynionymi nakładami pracy, nasionami, nawozami itp, itd. Analogia ze sławnym orzeczeniem Sn w sprawie szacowania wartości najmu jest cokolwiek wątpliwa.

Po trzecie, często w warunkach wiejskich zawierane są umowy dzierżawy za podatek.

Umowę zawarł jeden z małżonków, który obecnie prowadzi gospodarstwo, ale wcześniej było to główne źródło dochodu rodziny i prowadzili je wspólnie i według mnie to ma decydujące znaczenie. Często przecież po rozwodzie małżonkowie są tak skłóceni, że wspólne prowadzenie gospodarstwa czy innej działalności jest niemożliwe. Przy najmie lokalu, jeżeli jeden z małżonków po rozdzielności by się wyprowadził chyba nie byłoby wątpliwości, żeby to dzielić.

[ Dodano: Wto Sie 02, 2011 12:29 am ]
Po drugie, sposób zaproponowany przez małżonka byłby do przyjęcia przy założeniu, że dochód generowany jest samym faktem dzierżawy nie zaś poczynionymi nakładami pracy, nasionami, nawozami itp, itd. Analogia ze sławnym orzeczeniem Sn w sprawie szacowania wartości najmu jest cokolwiek wątpliwa.


Według Ciebie bardziej miarodajne jest oszacowanie, ile można uzyskać dochodu z określonego areału gruntów, odliczając oczywiście koszty jakie należy ponieść w tym nakład pracy, koszty sprzętu itp.?

Hakoss napisał w dniu 02.08.2011 o godzinie 10:44:13 :

1) na terenie mojej właściwości częste są umowy gdzie strony nie ustalają pobierania czynszu dzierżawnego, zdaje się że z przepisów wynika, iż dopłaty unijne otrzymują ci którzy faktycznie uprawiają ziemię, a nie ci którzy są jej właścicielami. A więc dzierżawcy.
2) zaliczyłbym taką dzierżawę do majątku wspólnego;
3) raczej zrobiłbym tak jak piszesz - Tomasie - w ostatnim poście.

tomas napisał w dniu 02.08.2011 o godzinie 14:31:52 :

"Hakoss" napisał:

1) na terenie mojej właściwości częste są umowy gdzie strony nie ustalają pobierania czynszu dzierżawnego, zdaje się że z przepisów wynika, iż dopłaty unijne otrzymują ci którzy faktycznie uprawiają ziemię, a nie ci którzy są jej właścicielami. A więc dzierżawcy.

Masz rację, że takie umowy zdarzają się dość często, jednakże wydaje mi się, że zawierane one były aby ktoś mógł uzyskać uprawnienia do renty strukturalnej. Teraz kiedy ludzie zdają sobie sprawę z wysokości dopłat raczej trudno znaleźć chętnych którzy oddaliby je w dzierżawę tylko za podatek i to na kilka lat. Jeżeli więc, ktoś ma taką dzierżawę za którą podatku nie musi płacić, to umowa ta ma potencjalną realną wartość.

3) raczej zrobiłbym tak jak piszesz - Tomasie - w ostatnim poście.

Początkowo też miałem taką koncepcję, ale wydaje mi się, że w takim przypadku kwota dochodu mogłaby wyjść bardzo duża nie oddająca wartości realnej tej umowy. Jeden z małżonków musiałby spłacić drugiego nie mając gwarancji, że z dzierżawy osiągnie taki dochód w ciągu najbliższych lat. Taki małżonek mógłby przecież po roku stwierdzić, że nie chce mu się uprawiać tych gruntów, a kasę musiałby zapłacić wcześniej. Poza tym wydaje mi się, że przy takim sposobie ustalenia wartości żadna ze stron nie byłaby zainteresowana, aby jej przyznać tą umowę, a wtedy robi się problem.

[ Dodano: Wto Sie 02, 2011 2:35 pm ]
Trochę z wielkością liter mi nie wyszło

Hakoss napisał w dniu 02.08.2011 o godzinie 21:25:00 :

Wielkość liter wielkością liter ale to cytowanie, (punkt 2)
Ad rem - na tym właśnie polega trudność w szacowaniu terminowych umów wzajemnych w tych sprawach. Kłopoty sprawia już oszacowanie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych a co dopiero takie cudo jak umowa najmu lub dzierżawy.