Środa 28 października 2020 Wydanie nr 4629

Cywilne materialne

Zabudowa balkonów

falkenstein napisał w dniu 03.09.2011 o godzinie 22:08:49 :

Postanowiłem zamontować sobie na balkonie przesuwane szyby, bo w skutek architektonicznej albo budowlanej partaniny brudna woda, która spływa ze wszystkich balkonów powyżej leje się dokładnie na barierkę mojego balkonu i chlapie po oknach, ścianach itp. Mam już dość zmywania, odkurzania i chciałbym jakoś skorzystać z tych przynależnych mi 12 m2 balkonu, za które zresztą zapłaciłem. Wszystko szło dobrze, zamówiłem fachowca od mierzenia, przyjechał, zmierzył i ma się odezwać z wyceną. Ale dzisiaj odwiedziła mnie niemiła pani z zarządu wspólnoty żądając odpowiedzi na pytanie dlaczego nie wystąpiłem do zarządu z prośbą o wyrażenie zgody na zabudowę. Nie wiem skąd wiedziała, ze coś planuję, pewnie przyuważyła samochód firmy montującej. Ale do rzeczy.

Jakiś czas temu prześledziłem obowiązujące przepisy i doszedłem do wniosku, że tego rodzaju zabudowa - ruchoma, nie zmieniająca przeznaczenia balkonu - nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Doszedłem też do wniosku, że nie potrzebuję zgody wspólnoty na montaż czegokolwiek na moim balkonie bo balkon ten nie stanowi części nieruchomości wspólnej. Zresztą wynika to pośrednio z samego aktu notarialnego, gdzie wymieniono tarasy nad garażem jako części nieruchomości wspólnej, ale użytkowane tylko przez właścicieli konkretnych mieszkań (quo ad usum) a nie napisano tego przy balkonach. No i jest owo orzeczenie SN z 2008 r kwalifikujące balkon jako "omieszczenie pomocnicze" nie stanowiące nieruchomości wspólnej. A zatem skoro nie potrzebuję zgody wspólnoty na postawienie wewnętrznych ścianek w lokalu to i nie potrzebuję jej zgody na postawienie takiej ścianki (szklanej zresztą) na balkonie. No to i o nią nie występowałem. Pani wiceprezes zarządu zapytana o podstawę prawną zadania zaczęła się coś plątać w zeznaniach i ostatecznie wypaliła, że musi być zgoda architekta na zmianę wyglądu elewacji. Zapytana o podstawę prawną takiego żądania zamilkła i się zmyła. No i teraz siedzę i szukam... szukam i nie mogę znaleźć jakichkolwiek przepisów które by mi cokolwiek w tej materii nakazywały.

Po co to piszę? Ano po to by ktoś z szanownych czytaczy forumaczy ewentualnie wytknął mi jakiś błąd w tym rozumowaniu. Bo nie chcę iść na wojnę ze wspólnotą nie mając pewności, czy mam rację. A z zarządem wspólnoty mam na pieńku od kiedy jeden z członków musiał mi zapłacić za zadrapanie Prosiaczka przez jego słodkie maleństwo szalejące na rowerku między parkującymi (i jeżdżącymi) samochodami. Zwróciłem też na zebraniu uwagę na to, że mycie garażu na wiosnę kosztowało prawie dwa razy tyle co w zeszłym roku i istnieje dziwna zbieżność nazwisk pomiędzy nim i wykonawcą. Tak więc generalnie mnie nie lubią.

uff... rozpisałem się... ale teraz chętnie bym poczytał... jak sądzicie, czy jest jakakolwiek podstawa prawna dla tego, by montaż zabudowy na balkonie wymagał zgody kogokolwiek?

buszmen napisał w dniu 03.09.2011 o godzinie 23:13:19 :

O ile pamiętam gdzieś już toczyła się dyskusja na ten temat

falkenstein napisał w dniu 03.09.2011 o godzinie 23:57:46 :

oj, chyba nie, bo nic nie znalazłem.

meluzyna napisał w dniu 05.09.2011 o godzinie 13:52:07 :

przed paroma laty ( jako członek wspólnoty mieszkaniowej) otrzymałam decyzję nr... o ustaleniu warunków zabudowy . Daleka sąsiadka ( z 5 ulic dalej ) chciała sobie obudować i zrobić zadaszenie tarasu stolarką aluminiową . ( cokolwiek by to znaczyło....)

Nie mam pojęcia czy będzie to dla Ciebie choć w części pomocne , ale na początku tego pisma powołują się na przepisy:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80 z 2003 r poz. 717 z późn. zmianami) a w szczególności na art.52,53 ust. 3,4 i 5, art. 54, art.59 ust 1, art. 60 ust.1,2,4 oraz art. 61 ust 1 pkt 1-5 i art. 64 tejże ustawy; a także na art. 104 Ustawy z dn. 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania Administracyjnego ( Dz. U. Nr 98 z 2000 r. poz 1071 z późn.zmianami). Ja to pismo mam do dzisiaj, więc gdybys chciał Falky je obejrzeć - bo Ty zapewne znajdziesz tam jeszcze więcej informacji, niż ja - to ewentualnie mogę je dla Ciebie zeskanować .

Nadia napisał w dniu 05.09.2011 o godzinie 14:19:37 :

Cytuję stanowisko powiatowego inspektora nadzoru budowlanego na domniemaną samowolę budowlaną w postaci zabudowy balkonu. Pewnie jacyś "życzliwi" napisali skargę.
Znalazłam to na jakimś forum architektów.

„ W budownictwie nie funkcjonuje określenie „zabudowa balkonu".

„Zabudowa" jest to określenie dotyczące np. zabudowy
miejskiej, wiejskiej, przemysłowej, osiedlowej, natomiast to
określenie trudno przypisać balkonom. Zabudowa dotyczy przecież
określonej przestrzeni urbanistycznej na której posadowione są lub
planowane obiekty budowlane. Balkon nie jest ani taką przestrzenią,
ani obiektem budowlanym. Jest wyposażeniem budynku. Nie możemy więc
mówić o „zabudowie" gdyż jest to nieuprawnione stwierdzenie i
nielogiczne, a jedynie o montażu konstrukcji.

Konstrukcja zamontowana w przestrzeni balkonu jest lekką, aluminiową
konstrukcją szyn z przesuwanymi taflami szklanymi i nie wyczerpuje w
żadnym aspekcie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub
zgłoszenia w rozumieniu przepisów Ustawy „Prawo Budowlane" z
dn. 07.07.94 Dz. U. 2006 Nr 156 poz. 1118 z późniejszymi zmianami, a
w szczególności części dotyczącej Rozdziału 4 który jednoznacznie
określa jakie obiekty budowlane wymagają lub nie wymagają pozwolenia
lub zgłoszenia właściwym organom Nadzoru Budowlanego lub innym.

Konstrukcja ta nie zmienia w żaden sposób przeznaczenia całego
budynku, sposobu jego użytkowania, nie wpływa na bezpieczeństwo dróg
ewakuacyjnych, bezpieczeństwo pożarowe, nie stanowi też żadnej
uciążliwości dla pozostałych użytkowników budynku. Nie zmienia
również określonych przez architekta funkcji przestrzeni balkonowej
(to nadal jest balkon) ani powierzchni czy funkcji przyległego doń
pokoju mieszkalnego. Nie narusza też konstrukcji samego budynku, a
wykonanie ze stopów lekkiego aluminium powoduje mniejsze obciążenie
balkonu niż zalegający śnieg w okresie zimowym. Poprawia natomiast
izolację akustyczną i cieplną lokalu a tym samym całego budynku,
zmniejsza emisję gazów cieplarnianych z osiedlowej kotłowni.

Zastosowane elementy nie są łatwopalne i spełniają normy
bezpieczeństwa i pożarowe. Szyby w części dolnej są klejone,
trudnotłukące, zabezpieczone dodatkowo zamkiem.

Konstrukcję wykonuje wyspecjalizowana firma zachowując wszelkie
normy budowlane i bezpieczeństwa - w zał. Aprobaty Techniczne
zastosowanych materiałów.

Wykonane prace można by zaliczyć do montażu na obiekcie budowlanym
urządzeń o wysokości do 3 m, chociaż i tak jest to dużą
nadinterpretacją, gdyż elementy nie są montowane na obiekcie a
jedynie w przestrzeni balkonu podobnie jak np. konstrukcje
podtrzymujące skrzynki na kwiaty. Tego typu prac nie trzeba nikomu
zgłaszać [Art.29 pkt.1 ppk.5a. pppk.9 w kontekście Art.30. pkt.1.
ppk.2b Ustawy Prawo Budowlane].

Omawiana konstrukcja również nie narusza ustaleń miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego, nie powoduje także zagrożenia
bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenia stanu środowiska,
pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych, nie wprowadza i nie
zwiększa ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich ani
innych lokali w budynku.

Balkon jest umiejscowiony na kondygnacji a konstrukcja jest
estetyczna i nie szpeci budynku. Pragnę zauważyć, że na omawianym
osiedlu jest wiele balkonów z konstrukcjami mniej estetycznymi i nie
spełniającymi podstawowych warunków pożarowych – drewniane lub
wręcz z trzciny co widać na osiedlach. „

TDK napisał w dniu 05.09.2011 o godzinie 18:10:12 :

"Nadia" napisał:

Cytuję stanowisko powiatowego inspektora nadzoru budowlanego na domniemaną samowolę budowlaną w postaci zabudowy balkonu. Pewnie jacyś "życzliwi" napisali skargę.
Znalazłam to na jakimś forum architektów.



Ta opinia jest jakaś "lewa" lub "nowatorska".

Z dotychczasowej praktyki wynika, że zabudowa balkony jest na postawie zgłoszenia lub pozwolenia na budowę - ze wszlekimi tego konsekwencjami. Informacji na ten temat jest sporo w Internecie.
Np. http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/442841,na_zabudowe_balkonu_potrzebna_zgoda.html

Z ciekawości sprawdziłem też w Bazie Wyroków SA http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query

Wyroki SA też potwierdzają tę tezę.

Zabudowa jest wstawiana na granicy nieuchomości lokalowej - w elewacji budynku - więc niestety.
Co innego gdyby coś było robione wewnątrz balkonu to można by się powoływać na nowatorską koncepcję (ale już ugruntowaną), że balkon jest pomieszczeniem pomocniczym.

Sposobem ominięca pozwolenia byłoby zrobienie "zabudowy" niezwiązanej z konstrukcją budynku, tylko jak to zrobić żeby tego wiatr nie zdmuchnął ??

wanam napisał w dniu 05.09.2011 o godzinie 20:32:01 :

Falky rzuć okiem na wyrok SN z dnia 3 października 2002 r. III RN 153/01, OSNP 2003 nr 18 poz. 423
- wprost stwierdzają, że balkon odrębna własność
SN pisze, że balkony zależnie od koncepcji architektonicznej mogą być częścią elewacji [wtedy nic nie zrobisz] albo przynależeć do poszczególnych właścicieli [droga wolna]

cytowany jest orzeczenie w 10 kolejnych, pewnie się przyjęło ostatnio nawet, iż balkon podlega ujawnieniu w księdze wieczystej

falkenstein napisał w dniu 05.09.2011 o godzinie 21:35:45 :

Ja chcę wstawić szklane suwane drzwi wewnątrz balkonu, po wewnętrznej stronie barierki, bez zabudowywania całego pomieszczenia. Dlatego skłaniam się do tezy, że skoro jest to pomieszczenie pomocnicze i przynależy do mnie to nie muszę nikogo prosić o żadną zgodę ani niczego zgłaszać.

Gotka napisał w dniu 05.09.2011 o godzinie 22:20:37 :

i tej wersji się trzymaj

TDK napisał w dniu 06.09.2011 o godzinie 10:43:19 :

"falkenstein" napisał:

Ja chcę wstawić szklane suwane drzwi wewnątrz balkonu, po wewnętrznej stronie barierki, bez zabudowywania całego pomieszczenia. Dlatego skłaniam się do tezy, że skoro jest to pomieszczenie pomocnicze i przynależy do mnie to nie muszę nikogo prosić o żadną zgodę ani niczego zgłaszać.


W tym przypadku kiedy jest to wewnątrz balkonu to w zasadzie należałoby się z Tobą zgodzić. (ciekawe co na to urzędnicy Nadzoru Budowlanego )
Można by wykazać analogicznie, że kiedy w oknach mieszkania, od wewnątrz, wstawisz sobie żaluzje, rolety, czy nawet kraty to nikt nawet nie pomyśli żeby się Ciebie czepiać.

Balkon jako pomieszczenie przynależne zakwalifikowano pierwszy raz w wyroku SN III RN 153/01, z dnia 3.10.2002; a następnie nieznacznie modyfikując w III CZP 10/08, z dnia 7.03.2008,
a ostatnio w Postanowieniu z dnia 14 lipca 2010 r. V CSK 31/10 SN stwierdził, że:
Loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu”.

Wydaje się, że obecnie sprawa jest już ostatecznie rozstrzygnięta.
Nawet ś.p. Sędzia Bieniek, pierwotnie zdecydowany przeciwnik tej koncepcji, w ostatnim wydaniu „Nieruchomości” ostatecznie uznaje ją za przesądzoną – zgłasza jedynie swoje zastrzeżenia.

Niestety musi minąć trochę czasu, aby ta koncepcja zaistniała w umysłach urzędników (i sędziów – niestety) i uświadomili sobie płynące z niej konsekwencje – Falki masz okazję się do tego przyczynić.

Na potwierdzenie powyższego zacytuję fragmenty świeżutkiego wyroku WSA w Rzeszowie II SA/Rz 951/10 z dnia 5-02-2011, który utrzymuje nakaz rozbiórki zabudowy wewnątrz balkonu.

Wymienioną na wstępie decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. Nr [...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił w całości decyzję organu I instancji i jednocześnie nakazał Z. W. zam. Ł., oś. [...] jako inwestorowi robót doprowadzenie balkonu o wymiarach 1,90m x 0,95m w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym na działce nr 2923/3 położonej w Ł., do stanu poprzedniego, w terminie do 30 października 2010 r. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że wykonane przez odwołującego się roboty budowlane polegające na zabudowie balkonu konstrukcją drewnianą, częściowo ażurową oraz płytą falistą przeźroczystą z tworzywa sztucznego, zamocowaną do barierki ochronnej balkonu (balustrady) oraz do płyty balkonu piętro wyżej za pomocą dybli, zostały przez organ I instancji prawidłowo zakwalifikowane jako roboty budowlane polegające na przebudowie obiektu budowlanego, na które wymagane jest pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 3 pkt 7a P.b. przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, bądź liczba kondygnacji. Powołując definicję "balkonu" w potocznym znaczeniu, organ podniósł, że w wyniku wykonanych prac uległy zmianie parametry użytkowe i techniczne obiektu budowlanego poprzez utworzenie w miejsce balkonu – pomieszczenia zabudowanego o określonych parametrach.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 P.b. roboty budowlane – do których zalicza się przebudowę – można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Odstępstwa od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę określono w art. 29-30. Przebudowa obiektu nie została wymieniona jako możliwa do zrealizowania na podstawie dokonanego zgłoszenia. W przypadku wykonania robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę organ nadzoru budowlanego, winien zastosować tryb art. 48 P.b., bądź art. 50 i 51 P.b.

Sąd zważył, co następuje:

Z ustaleń dokonanych zaskarżoną decyzją wynika, że skarżący wykonał zabudowę balkonu przynależnego do jego mieszkania na II piętrze budynku mieszkalnego wielorodzinnego, znajdującego się na działce nr 2923/3 w Ł. Polegała ona na zamontowaniu konstrukcji drewnianej, częściowo ażurowej oraz płyt falistych przeźroczystych z tworzywa sztucznego, zamontowanej do balustrady balkonu własnego i do płyty balkonu piętro wyżej za pomocą dybli.

Niesporne przy tym jest, że na wykonany zakres robót budowlanych skarżący nie posiadał pozwolenia na budowę (ani też nie dokonał ich zgłoszenia właściwemu organowi).
Sąd in extenso podziela motywację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która przemawia za rozstrzygnięciem podjętym przez organ II instancji. Zakres wykonywanych przez skarżącego robót budowlanych, które bez wątpienia doprowadziły do zmiany parametrów użytkowych i technicznych budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na działce nr 2923/3 w Ł., trafnie sklasyfikowano jako przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy, a która niespornie zrealizowana została przez skarżącego w warunkach samowoli budowlanej.


Powodzenia

buszmen napisał w dniu 06.09.2011 o godzinie 23:05:01 :

"TDK" napisał:

alkenstein napisał/a:
Ja chcę wstawić szklane suwane drzwi wewnątrz balkonu, po wewnętrznej stronie barierki, bez zabudowywania całego pomieszczenia. Dlatego skłaniam się do tezy, że skoro jest to pomieszczenie pomocnicze i przynależy do mnie to nie muszę nikogo prosić o żadną zgodę ani niczego zgłaszać.


W tym przypadku kiedy jest to wewnątrz balkonu to w zasadzie należałoby się z Tobą zgodzić. (ciekawe co na to urzędnicy Nadzoru Budowlanego )
Można by wykazać analogicznie, że kiedy w oknach mieszkania, od wewnątrz, wstawisz sobie żaluzje, rolety, czy nawet kraty to nikt nawet nie pomyśli żeby się Ciebie czepiać.


Ni erozumiem gdzie Falki chce wstawiać te drzwi - chyba dodatkowe bo co to znaczy wewnatrz balkonu i bez zabudowy całego pomieszczenia. Czy chce wstawić drzwi w świetle starych drzwi.

Jezeli chcemy cokolwiek robic na zewnątrz budynku tu zgoda z TDJK trzeba zgody albo wspólnoty albo włąściciela budynku i oczywiście wymaganych zgód budowlanych. A zabudowa balkonu taka czy inna zmienia wygląd elewacji budynku

falkenstein napisał w dniu 06.09.2011 o godzinie 23:13:20 :

Chcę wstawić osłony akustyczne - szklane tafle na prowadnicach jak drzwi w szafie wnękowej. Od sufitu do podłogi na całej długości balkonu. Po wewnętrznej stronie barierki więc w przestrzeni pomieszczenia jakim według SN jest balkon. W założeniu tafle mają być zsuwane na boki i rozsuwane tylko w razie potrzeby, nie zamierzam przerabiać balkonu na oddzielne nowe pomieszczenie.

buszmen napisał w dniu 08.09.2011 o godzinie 21:43:37 :

Rozumiem, że na całym obwodzie balkonu od podłogi swojego balkonu do balkonu nad Twoim. Jeśli tak to będzie zabudowa całego balkonu

falkenstein napisał w dniu 08.09.2011 o godzinie 21:52:06 :

Nie po obwodzie, bo po bokach są ścianki, a w zasadzie przegrody. A poza tym "zabudowa" jest wtedy gdy zmienia sie przeznaczenie balkonu. Ja nie zamierzam robić z niego pokoju, tylko umiescić zasłony przeciwdeszczowe, żeby mi fotele na balkonie nie mokły :-)

buszmen napisał w dniu 08.09.2011 o godzinie 21:54:47 :

No to może powstanie loggia i to mozna juz w tym wypadku uznac za dodoatkowe pomieszczenie

falkenstein napisał w dniu 08.09.2011 o godzinie 21:58:37 :

Nie powstaje loggia, bo nie bedzie miała trwałych ścian. Gdybym chciał zabudowac barierkę i das suwane okna nad nią, to byłaby loggia. A tak to nie.

Dred napisał w dniu 08.09.2011 o godzinie 22:05:04 :

"falkenstein" napisał:

Ja nie zamierzam robić z niego pokoju, tylko umiescić zasłony przeciwdeszczowe, żeby mi fotele na balkonie nie mokły :-)
Miejscem dla foteli jest salon, więc zabierz je z balkonu i przestań zawracać ludziom głowy.

TDK napisał w dniu 08.09.2011 o godzinie 22:12:48 :

"falkenstein" napisał:

Nie powstaje loggia, bo nie bedzie miała trwałych ścian. Gdybym chciał zabudowac barierkę i das suwane okna nad nią, to byłaby loggia. A tak to nie.


I tak nie była by to loggia.

Loggia to taki "balkon" wpuszczony w obrys budynku.

A wracając do tematu - Jak słusznie Falki prawi te szyby przesuwane będą wewnątrz pomieszczenia pomocniczego - balkonu.

Co ciekawsze tafle szklane nie będą trwale związane z budynkiem - zamocowane będą jedynie szyny.

To tak samo jak by sobie "Komandora" na przedpokoju zamontował ,
czy nawet na balkonie - a co! jego balkon przecie -
ciekawe czy Nadzór Budowalny też by się czepiał :P

A nawe jak by chcieli wydać nakaz rozbiórki to jaką konstrukcję ma nakażą rozebrać ? Szyny przykręcone do podłogi - jego własnej??

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.