Witam szanowne grono.
Problem jest następujący :
Pan A. jako najemca lokalu mieszkalnego występuje z powództwem o nakazanie pozwanemu udostępnienia lokalu zamiennego o powierzchni nie mniejszej niż 40 m 2 i z czynszem w wysokości nie większej niż 78 zł. Z uzasadnienia pozwu wynika, że lokal mieszkalny wynajmowany od pozwanego przez pana A., na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, uległ całkowitemu zniszczeniu na skutek pożaru. Po tym zdarzeniu pan A. wraz z rodziną musiał opuścić lokal (który bez wątpienia nie nadaje się obecnie do jakiegokolwiek użytku) i tymczasowo przebywa u swej rodziny. W międzyczasie pozwany złożył oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu, powołując się na treść art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Moja wątpliwość dotyczy charakteru normy art. 10 ust. 4 powołanej wyżej, precyzyjnej i wyjątkowo spójnej ustawy :
1.czy przepis ten stwarza dla najemcy roszczenie, którego dochodzić może na drodze sądowej, czy też raczej
2.najemca nie może skutecznie domagać się nakazania udostępnienia lokalu zamiennego, a pozostaje mu jedynie dochodzenie roszczeń o charakterze odszkodowawczym, na podstawie art. 471 k.c. (niewykonanie zobowiązania polegałoby w tym przypadku na zaniechaniu realizacji obowiązku dostarczenia lokalu zamiennego)
Biorąc pod uwagę redakcję art. 10 ust. 4 („lokator jest obowiązany” przychylam się do tezy 2, jednakże nie bez pewnych wątpliwości.
10 ust. 4
Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
wskazuje, że to lokator jest zobowiązany do znoszenia pewnej sytuacji, a nie wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia lokalu zamiennego fizycznie, jedynie ma pokryć koszt lokalu zamiennego, a to ma charakter odszkodowawczy, gdyby jednak udostępnił jakiś lokal zamienny, wtedy czynsz nie może być wyższy niż dotychczasowy. tak to odczytuję, więc bardziej koncepcja 2.
Ale jest jeszcze art. 11 ust. 9: ,,W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32." Zatem roszczenie istnieje.
Przepis art. 10 ust. 4 nie ma tu zastosowania. Jest to bowiem przepis szczególny, który stosuje się w wypadku, gdy najem nie został wypowiedziany. Pzepis ten stanowi przecież, że ,,właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego". Natomiast w sytuacji, gdy najem został wypowiedziany na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 stosujemy ust. 9 tego przepisu.
Na pewno najemcy służy powództwo o ustalenie. Co do powództwa o ,,nakazanie dostarczenia lokalu" mam wątpliwości. No chyba, żeby przyjąć, iż egzekucja takiego wyroku odbywa sie na zasadach przewidzianych dla czynności zastępowalnych. Jest to przecież specyficzne świadczenie, które może być spełnione także przez inne osoby.
Jeśli stosunku prawnego łączącego strony już nie ma to ok Ubi, ale gdy dopiero wypowiedział, a więc stosunek jeszcze jest, to raczej poprzednia moja wypowiedź. Oczywiście, można by stwierdzić, że powód już się domaga przyszłego udostępnienia lokalu, ale nie dając szansy pozwanemu naraża się na stwierdzenie przedwczesnego powództwa i oddalenie. Co Ty na to?
Moim zdaniem bez znaczenia jest, czy znajdujemy się w okresie wypowiedzenia, czy już po zakończeniu stosunku najmu. Ważne jest bowiem to, że do wypowiedzenia już doszło.
Tak czy inaczej, sąd będzie rozstrzygał sprawę zapewne już po upływie okresu wypowiedzenia.
Zapewne więc jak rozumiem wychodzi na Twoją koncepcję
"ubilexibi" napisał:
Ale jest jeszcze art. 11 ust. 9: ,,W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32." Zatem roszczenie istnieje.
Przepis art. 10 ust. 4 nie ma tu zastosowania. Jest to bowiem przepis szczególny, który stosuje się w wypadku, gdy najem nie został wypowiedziany. Pzepis ten stanowi przecież, że ,,właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego". Natomiast w sytuacji, gdy najem został wypowiedziany na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 stosujemy ust. 9 tego przepisu.
Na pewno najemcy służy powództwo o ustalenie. Co do powództwa o ,,nakazanie dostarczenia lokalu" mam wątpliwości. No chyba, żeby przyjąć, iż egzekucja takiego wyroku odbywa sie na zasadach przewidzianych dla czynności zastępowalnych. Jest to przecież specyficzne świadczenie, które może być spełnione także przez inne osoby.
Też się nad tym zastanawiałem. Bronić można chyba jednak poglądu, że cechy lokalu zamiennego w całej ustawie są takie same. Przede wszystkim ze względu na cel tej regulacji, tj. zapewnienie lokatorowi mieszkania na zbliżonym poziomie.
Faktem jest, że po ustaniu stosunku najmu, dostarczenie lokalu zamiennego musi opierać się na zawarciu nowej umowy najmu tego lokalu. Może więc lokatorowi służy roszczenie o zawarcie umowy najmu lokalu zamiennego? Niezależnie jednak od sformułowania tego żądania będzie problem z jego wykonaniem. Sprowadzi się to w ostateczności do odszkodowania za niewykonanie zobowiązania.
Słabo też widzę wykonanie wyroku ,,nakazującego dostarczenie lokalu zamiennego". Coraz bardziej nabieram przekonania, że byłaby to czynność zastępowalna.
Zatem art. 1049 k.p.c. No i teraz tak:
1. sąd, w którego okręgu czynność ma być wykonana, na wniosek wierzyciela wezwie dłużnika do jej wykonania w wyznaczonym terminie,
2. a po bezskutecznym upływie terminu udzieli wierzycielowi umocowania do wykonania czynności na koszt dłużnika.
3. Na żądanie wierzyciela sąd przyzna mu sumę potrzebną do wykonania czynności.
Wykonanie tej czynności może jednak polegać wyłącznie na zawarciu umowy najmu. Przemawiałoby to za koncepcją roszczenia o zawarcie umowy najmu. Ale wtedy egzekucja jest inna.
Poza tym, co to znaczy w tym kontekście ,,wykonanie czynności na koszt dłużnika"? Oczywiste jest przecież, że dłużnik nie może pokrywać całego czynszu, ale ewentualnie tylko różnicę między czynszem za lokal zamienny a czynszem dotychczasowym. Tylko jak długo ma trwać ta sytuacja. I jak rzekać o tych kosztach, skoro świadczenie jest okresowe?
Chyba, żeby przyjąć koncepcję Ignotusa - wtedy problemu nie ma. Lokator płaci cały czynsz. Tylko po co ta zabawa? Dłużnik nie poniesie przecież kosztów. Równie dobrze lokator mógłby sobie wynająć lokal i mieszkać. Po co byłoby mu orzeczenie sądu?