Ignotus napisał w dniu 07.04.2008 o godzinie 14:17:57 :

Witam szanowne grono.
Problem jest następujący :
Pan A. jako najemca lokalu mieszkalnego występuje z powództwem o nakazanie pozwanemu udostępnienia lokalu zamiennego o powierzchni nie mniejszej niż 40 m 2 i z czynszem w wysokości nie większej niż 78 zł. Z uzasadnienia pozwu wynika, że lokal mieszkalny wynajmowany od pozwanego przez pana A., na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, uległ całkowitemu zniszczeniu na skutek pożaru. Po tym zdarzeniu pan A. wraz z rodziną musiał opuścić lokal (który bez wątpienia nie nadaje się obecnie do jakiegokolwiek użytku) i tymczasowo przebywa u swej rodziny. W międzyczasie pozwany złożył oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu, powołując się na treść art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Moja wątpliwość dotyczy charakteru normy art. 10 ust. 4 powołanej wyżej, precyzyjnej i wyjątkowo spójnej ustawy :
1.czy przepis ten stwarza dla najemcy roszczenie, którego dochodzić może na drodze sądowej, czy też raczej
2.najemca nie może skutecznie domagać się nakazania udostępnienia lokalu zamiennego, a pozostaje mu jedynie dochodzenie roszczeń o charakterze odszkodowawczym, na podstawie art. 471 k.c. (niewykonanie zobowiązania polegałoby w tym przypadku na zaniechaniu realizacji obowiązku dostarczenia lokalu zamiennego)
Biorąc pod uwagę redakcję art. 10 ust. 4 („lokator jest obowiązany” przychylam się do tezy 2, jednakże nie bez pewnych wątpliwości.

Petrus napisał w dniu 07.04.2008 o godzinie 19:02:22 :

10 ust. 4
Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

wskazuje, że to lokator jest zobowiązany do znoszenia pewnej sytuacji, a nie wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia lokalu zamiennego fizycznie, jedynie ma pokryć koszt lokalu zamiennego, a to ma charakter odszkodowawczy, gdyby jednak udostępnił jakiś lokal zamienny, wtedy czynsz nie może być wyższy niż dotychczasowy. tak to odczytuję, więc bardziej koncepcja 2.

ubilexibi napisał w dniu 09.04.2008 o godzinie 22:19:52 :

Ale jest jeszcze art. 11 ust. 9: ,,W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32." Zatem roszczenie istnieje.

Przepis art. 10 ust. 4 nie ma tu zastosowania. Jest to bowiem przepis szczególny, który stosuje się w wypadku, gdy najem nie został wypowiedziany. Pzepis ten stanowi przecież, że ,,właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego". Natomiast w sytuacji, gdy najem został wypowiedziany na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 stosujemy ust. 9 tego przepisu.

Na pewno najemcy służy powództwo o ustalenie. Co do powództwa o ,,nakazanie dostarczenia lokalu" mam wątpliwości. No chyba, żeby przyjąć, iż egzekucja takiego wyroku odbywa sie na zasadach przewidzianych dla czynności zastępowalnych. Jest to przecież specyficzne świadczenie, które może być spełnione także przez inne osoby.

Petrus napisał w dniu 09.04.2008 o godzinie 23:26:13 :

Jeśli stosunku prawnego łączącego strony już nie ma to ok Ubi, ale gdy dopiero wypowiedział, a więc stosunek jeszcze jest, to raczej poprzednia moja wypowiedź. Oczywiście, można by stwierdzić, że powód już się domaga przyszłego udostępnienia lokalu, ale nie dając szansy pozwanemu naraża się na stwierdzenie przedwczesnego powództwa i oddalenie. Co Ty na to?

ubilexibi napisał w dniu 10.04.2008 o godzinie 08:26:32 :

Moim zdaniem bez znaczenia jest, czy znajdujemy się w okresie wypowiedzenia, czy już po zakończeniu stosunku najmu. Ważne jest bowiem to, że do wypowiedzenia już doszło.
Tak czy inaczej, sąd będzie rozstrzygał sprawę zapewne już po upływie okresu wypowiedzenia.

Petrus napisał w dniu 10.04.2008 o godzinie 19:51:32 :

Zapewne więc jak rozumiem wychodzi na Twoją koncepcję

Ignotus napisał w dniu 11.04.2008 o godzinie 09:38:27 :

"ubilexibi" napisał:

Ale jest jeszcze art. 11 ust. 9: ,,W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32." Zatem roszczenie istnieje.

Przepis art. 10 ust. 4 nie ma tu zastosowania. Jest to bowiem przepis szczególny, który stosuje się w wypadku, gdy najem nie został wypowiedziany. Pzepis ten stanowi przecież, że ,,właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego". Natomiast w sytuacji, gdy najem został wypowiedziany na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 stosujemy ust. 9 tego przepisu.

Na pewno najemcy służy powództwo o ustalenie. Co do powództwa o ,,nakazanie dostarczenia lokalu" mam wątpliwości. No chyba, żeby przyjąć, iż egzekucja takiego wyroku odbywa sie na zasadach przewidzianych dla czynności zastępowalnych. Jest to przecież specyficzne świadczenie, które może być spełnione także przez inne osoby.

Koncepcja rozróżnienia sytuacji, w której doszło do wypowiedzenia umowy najmu od tej, gdy umowa trwa nadal, w pełni mnie przekonuje. W konkretnej sprawie, o której pisałem, do ustania stosunku najmu już doszło, więc wydaje się, że wniosek jest prosty. Po analizie argumentów i wzajemnej relacji 10 ust. 4 i 11 ust. 9, skłonny jestem przychylić się do twierdzenia o istnieniu roszczenia po stronie byłego już w sumie najemcy, którego dochodzić może w postępowaniu sądowym. Co do powództwa o ustalenie to nasuwa mi się wątpliwość na czym mógłby polegać ewentualny interes prawny powoda - ale to na marginesie, bo u mnie żądanie jest odmienne i do tego sformułowane wyjątkowo precyzyjnie. Nie wchodzi w grę żadna jego wykładnia.
Mam jednak obiekcje przed wydawaniem orzeczeń, które z założenia nie będą nadawały się do wykonania. Dlaczego ? Otóż dostrzegam kolejny problem polegający na redakcji art. 11 ust. 9, który mówi tylko tyle, że "w wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego". Zapisy art. 10 ust. 4 są nieco odmienne bo dodatkowo wskazują, że "czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy". Zatem do lokalu zamiennego z art. 11 ust. 9 zastosowanie znajdzie jedynie legalna definicja z art. 2 ust. 1 pkt 6 "lokal zamienny - lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni".
I tu - reasumując - pojawia się owa wątpliwość w faktyczną możliwość wykonania orzeczenia. Regulacja odnosząca się do wysokości czynszu za lokal zamienny, zawarta w art. 10 ust. 4 ma, w mojej ocenie, charakter wyjątku wobec definicji z art. 2 ust. 1 pkt 6. Skoro tak, to chyba nie można w drodze analogii zastosować jej dla określenia w wyroku warunków, jakim odpowiadać ma lokal zamienny, którego mój powód dochodzi na podstawie art. 11 ust. 9. Uwzględniając zaś okoliczność, że stosunek najmu ustał na skutek wypowiedzenia i - po wydaniu pozytywnego orzeczenia - dojść ma w istocie do zawarcia nowej umowy najmu z czynszem całkowicie wolnorynkowym, stwierdzić należy, że pozwana z pewnością wykona w całości ewentualny wyrok natychmiast oferując powodowi lokal zamienny, pod tym wszakże warunkiem, że czynsz będzie z góry niemożliwy do zaakceptowania. Dlatego właśnie powątpiewam w sens takiego orzeczenia. Ale może za bardzo drążę w poszukiwaniu ukrytego sensu
Uff, mam chyba problem ze zwięzłymi wypowiedziami

ubilexibi napisał w dniu 11.04.2008 o godzinie 10:12:59 :

Też się nad tym zastanawiałem. Bronić można chyba jednak poglądu, że cechy lokalu zamiennego w całej ustawie są takie same. Przede wszystkim ze względu na cel tej regulacji, tj. zapewnienie lokatorowi mieszkania na zbliżonym poziomie.

Faktem jest, że po ustaniu stosunku najmu, dostarczenie lokalu zamiennego musi opierać się na zawarciu nowej umowy najmu tego lokalu. Może więc lokatorowi służy roszczenie o zawarcie umowy najmu lokalu zamiennego? Niezależnie jednak od sformułowania tego żądania będzie problem z jego wykonaniem. Sprowadzi się to w ostateczności do odszkodowania za niewykonanie zobowiązania.

Słabo też widzę wykonanie wyroku ,,nakazującego dostarczenie lokalu zamiennego". Coraz bardziej nabieram przekonania, że byłaby to czynność zastępowalna.
Zatem art. 1049 k.p.c. No i teraz tak:
1. sąd, w którego okręgu czynność ma być wykonana, na wniosek wierzyciela wezwie dłużnika do jej wykonania w wyznaczonym terminie,
2. a po bezskutecznym upływie terminu udzieli wierzycielowi umocowania do wykonania czynności na koszt dłużnika.
3. Na żądanie wierzyciela sąd przyzna mu sumę potrzebną do wykonania czynności.

Wykonanie tej czynności może jednak polegać wyłącznie na zawarciu umowy najmu. Przemawiałoby to za koncepcją roszczenia o zawarcie umowy najmu. Ale wtedy egzekucja jest inna.

Poza tym, co to znaczy w tym kontekście ,,wykonanie czynności na koszt dłużnika"? Oczywiste jest przecież, że dłużnik nie może pokrywać całego czynszu, ale ewentualnie tylko różnicę między czynszem za lokal zamienny a czynszem dotychczasowym. Tylko jak długo ma trwać ta sytuacja. I jak rzekać o tych kosztach, skoro świadczenie jest okresowe?

Chyba, żeby przyjąć koncepcję Ignotusa - wtedy problemu nie ma. Lokator płaci cały czynsz. Tylko po co ta zabawa? Dłużnik nie poniesie przecież kosztów. Równie dobrze lokator mógłby sobie wynająć lokal i mieszkać. Po co byłoby mu orzeczenie sądu?